장미아파트로 가자

사회생활을 갓 시작한 김병만 대리. 이제 막 한 살 난 딸을 보며 싱글벙글 입가에 미소가 떠나지 못한다. 전셋집으로 신혼생활을 시작한 병만 대리는 예쁘게 웃어주는 딸을 보며 생각이 많다. 알뜰하게 모아놓은 4천만원과 지금의 전세보증금 9천만원으로 장만할만한 집이 없나 이래저래 고민하고 있기 때문이다. 그래서 오래 전 경매를 소개해준 임하룡 선배를 찾아가 보기로 했다. 고시공부를 접고 공인중개사를 하고 있는 하룡 선배는 경매를 통해 함께 공부했던 변호사 친구들 하나도 부럽지 않게 산다는 얘기를 일찍이 들었던 터이다.

오랜만에 만난 두 사람은 술잔을 기울이며 그동안의 안부를 묻고는 경매이야기로 시간가는 줄 모른다. 그동안 도전해온 물건을 나열하며 무용담을 늘어놓는 하룡 선배는 갑자기 “집을 하나 마련하고 싶다”는 병만 대리의 말에 지난번 눈여겨보고 있던 노원구 하계동의 장미아파트 22평형이 머리에 떠올랐다. ‘흠... 지금 시세가 2억2천만원이고 병만이가 갖고 있는 돈이 총 1억3천만원이라.’

“너 직장은 어떠냐? 짤릴 일은 없지?”라며 대뜸 묻는 질문에 병만 대리는 “네. 괜찮아요. 헤헤” 답하고는 머리를 긁적인다. 경매는 다른 어떤 것보다 대출이 쉽게 된다는 것을 잘 알고 있는 하룡 선배는 지금의 자금 1억3천과 1억정도의 대출이면 충분히 도전해 볼만한 가치가 있다고 판단했다. 대강의 입찰가를 정하고 이런 저런 비용을 합쳐보니 2억6백이 필요했고 시세 대비 1천4백만원은 싸게 얻을 수 있다는 계산이 나왔다.

다음 날 하룡 선배의 말에 힘입은 병만 대리는 그 물건을 찾아 권리분석을 해보기로 했다.

가만히 살펴보니 최초 근저당이 설정된 후에 주인이 한번 바뀌고, 그 다음에 근저당이 2개가 있다. 등기부등본에 소유권과 근저당권만이 있는 것이다. 말소기준권리가 되는 근저당권 이후의 모든 권리는 소멸한다는 것을 알고 있기에 권리상의 특별한 문제가 없다고 파악했다.

OK!! 자 그럼 다음으로는 등기부등본에 나타나지 않는 권리를 볼 차례인데 세입자가 있었다. 우선변제권이 있는 세입자 박전입은 순위가 2등이 되어 보증금 전액을 모두 배당받을 수 있으니, 명도도 쉬워 정말 좋은 물건이 아닐 수 없었다.

수익성 분석과 권리 분석을 마친 병만 대리는 설레기 시작했다. ‘드디어 내 집이 생기는구나’ 생각하니 기분이 날아갈 것 같았다. “열심히 직장생활 하면서 반드시 이 꿈을 지켜나가고야 말겠어”라고 스스로에게 다짐한다. 그동안 책으로만 익혀왔던 경매를 이제 실전에 돌입한다고 생각하니 가슴이 두근거리기 시작한다. 파이팅! 이제부터 시작이다.

 

우선변제권

소위 전세라 불리는 임대차 계약은 채권 계약이다. 그래서 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 줄 때까지 맥없이 기다려야만 할 때가 많다. 하지만 임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 채권인 임차권이 물권적 채권이 되어 우선변제력을 갖추게 된다. 그러므로 모든 임차인은 우선변제권을 갖추도록 해야하는데, 임차인이 우선변제권을 갖추기 위해서는 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아야 한다.

대항요건이란 전입신고(주민등록)와 해당 주택에 입주하는 것이다. 또한 확정일자는 임대차계약서 원본을 가지고 관할 읍·면·동사무소에 방문하여 받으면 된다. 이렇게 대항요건을 갖추고 확정일자을 받으면 우선변제권을 획득하게 된다. 그리고 임차인 입장에서 우선변제권 확보는 빨리 받을수록 좋다. 이는 해당 임차주택이 경매로 넘어갔을 때 다른 후순위 물권에 앞서서 우선변제를 받기 때문이다.

예컨대 주택에 경매가 실행되었을 때, 우선변제권 확보일과 여타의 물권, 저당권, 전세권 등의 설정일과 비교하여 순서가 앞선 것을 우선하여 배당한다. 그런데 만약 확정일자가 없는 경우의 임차권은 일반 채권으로 인정되어 다른 모든 물권이 배당받은 후에 배당을 받게 되어 아무런 배당을 받지 못할 경우가 있다.

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