태어나서 처음 떨리는 마음으로 들어선 경매 입찰장. 그러나 아쉽게도 병만 대리는  떨어짐의 아픔을 겪게 되었다. 1등과 350만원차이, 참 아쉬운 결과다. 경매란 것이 이런 거구나! 낙찰자를 발표할 때 얼마나 가슴이 떨리던지. 10년전 운전면허시험 이후 이렇게 떨어본 적이 없었다고 너스레를 떨었다.

하지만 좋은 경험이었다. 병만 대리에게는 경매라는 세계가 있다는 것을 알게된 것만으로도 마음이 설레지 않을 수 없었다. 직장생활과 더불어 새로운 돈벌이가 될 수 있음을 깨달았기 때문이다. 그래서 담담한 마음으로 아쉬움을 뒤로하고 열심히 일이나 하자고 마음먹고 있던 터였다. 갑자기 인터넷을 보고 있던 이수근 과장이 광역도시계획이 발표났다고 떠들어댄다. 수근 과장의 요점은 앞으로 2020년까지는 동북권과 서남권을 중심으로 개발한다는 거다. 광역도시계획이 무엇인지 몰랐는데, 수근 과장이 열변을 토하는 소리를 들어보니 그럴 듯했다.

권리 분석 - 손 안대고 코푸는 선순위 세입자

아침에 듣던 소리도 있고 해서 집에 들어와 서남권에 나온 물건들을 쭉 검색하기 시작했다. 그러다 시흥뉴타운 지구내의 빌라가 눈에 들어왔다. “흠… 이거 괜찮네.” 시세는 나중에 파악하기로 하고 일단 권리분석을 해보기로 했다. 등기부등본을 보니 김범룡의 1억5천만원의 근저당이 잡혀있고, 김범룡이 바로 그 근저당에 따라서 임의경매를 신청했다. 근저당은 말소기준권리로 그 이후의 모든 권리는 소멸된다 했다. 그러니까 여기서는 근저당, 경매개시기입등기 모두 낙찰로 소멸된다. OK!

다음 세입자를 분석해보기로 했다. 2003년에 전입한 세입자는 전입 후 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하였다. 또한 배당 신청을 했기 때문에 낙찰이 이루어지면 배당을 받는다. 2003년에 우선변제권을 확보했기에 2008년의 최초 근저당보다 선순위이므로 근저당에 우선하여 변제를 받게 된다. 현재 감정가가 2억2천만원이니 선순위 세입자는 낙찰금액 안에서 충분히 배당을 받을 것으로 판단됐다.

다시 말하면 낙찰자가 인수할 금액이 없는 물건이다. 그러니 이런 것은 세입자의 저항이 없기에 명도가 쉽다. “좋았어! 선순위 세입자가 이런 거구나! ㅋㅋ”

권리분석을 마치고 병만 대리는 오늘 수근 과장이 한 얘기를 떠올렸다. 지난 광역도시계획에서는 경부축을 중심으로 개발하기로 했었단다. 그래서 판교신도시가 개발된 것이었다고. 그리고는 경부고속 주변에 쭉 늘어선 주상복합들을 잘 생각해보라고 했다. 지난 20년 동안 동남(분당), 서북(일산)이었다면 앞으로는 동북권과 서남권이 개발될 것이라는 것이다.

그럴 듯한 수근 과장의 말에 병만 대리는 다시 한번 그 계획을 면밀히 검토하기로 했다. 10년 후 바뀌어질 도시의 모습과 자신의 모습, 과연 어떻게 바뀔까! 희망찬 내일을 꿈꾸며 병만 대리는 또다시 물건을 뒤적인다.

“내일을 향해서라면 과거는 필요 없지”

경매용어 - 선순위 세입자

선순위 세입자란 보통 주거용 부동산의 경우에서 말소기준권리 보다 먼저 전입 신고된 임차인을 말한다. 이렇게 선순위 세입자가 있으면 여러 가지 경우의 수를 생각하며 신중하게 접근해야 하는데 간단하게 그 경우의 수를 따져보자. 

우선 말소기준권리 보다 먼저 전입 신고한 선순위 임차인으로 확정일자를 갖추고 법원에 배당요구를 하면 낙찰대금에서 전세보증금을 배당 받기 때문에 낙찰자에게 별 영향이 없다.

둘째로 선순위 임차인이 법원에 배당요구 자체를 하지 않은 경우인데, 이 경우는 낙찰자가 세입자의 전세보증금을 인수해야 하기 때문에 세밀히 관찰할 필요가 있다. 이 경우는 잘 분석하면 의외의 수익을 볼 수 있다. 왜 세입자가 확정일자를 받지 않았고, 왜 배당신청을 하지 않았는지 파악을 해본다면 뜻밖의 좋은 물건을 발견할 수 있으므로 무조건 피해가서는 아니 될 것이다.