병만 대리는 오랜만에 인왕산에 올랐다. 산에 오르니 서울이 한 눈에 훤히 보였다. 높이 솟은 빌딩과 아파트들. 지도로만 보았던 서울의 모습을 눈으로 직접 확인하는 기분이 짜릿했다. 산 정상에 올라 시야가 넓어지는 것을 느낀 병만 대리는 며칠 전 하룡 선배와의 대화 중에서 예기한 유치권이 생각났다. 이제 경매 권리분석에 자신이 좀 붙었는데 유치권을 알게 되면서 아직도 멀었다는 생각이 들었다. 쩝. 내심 입맛이 썼다. 언제쯤 정상에 올라 산 아래의 넓은 세상을 보듯 경매의 모든 것을 한 눈에 헤아릴 수 있을까 하며 피식 웃을 뿐이다.

하룡이 유치권을 말하다

사실 병만 대리가 하룡 선배를 찾아가게 된 것은 멀쩡한 아파트가 3번이나 유찰되니 도대체 왜 그런 것인지 궁금해서였다. 권리분석이 그리 어려운 것도 아닌데 정말 이상했기 때문이다. “선배님, 이것 한번 봐주세요”물건 정보지를 건네 받은 하룡 선배는 씨익 웃음이 나왔다. “병만이 너 많이 늘었다. 유치권 물건을 다 보고.” 사실 병만 대리는 그것이 유치권인지 아닌지도 몰랐다. 그저 2억3천만원 하는 아파트가 거의 1억으로 떨어졌기에 신기해서 눈여겨볼 따름이었으니까.

병만 대리가 본 물건은 등기부상의 권리는 낙찰 받는데 전혀 하자가 없는 것이다. 2006년 소유자 박상면이 소유권을 획득한 이후 근저당이 2개가 있다. 이후로 첫 번째 근저당에 기해서 임의경매가 신청되었다. 그러므로 등기부상의 모든 권리는 낙찰 이후 전부 소멸된다. 그러나 문제는 유치권에 있었다. 물건정보지 하단에 ‘유치권신고 있음’이라 적혀있었는데 병만 대리는 이걸 보지 못했던 것이다.

유치권이란 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생된 채권이 있을 경우 그 채권을 변제 받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어, 시계 수리업자는 시계 수리해주고 나서 그 물건(시계)에서 발생된 채권(=시계수리비)을 변제 받을 때까지 시계의 인도를 거절하고 유치(=가지고 있는 것)할 수 있는 권리를 말한다. 문제는 이런 유치권은 일정한 요건을 갖추면 낙찰자가 무조건 인수해야하기 때문에 신중히 접근해야 한다.

하룡 선배는 모처럼 찾아온 사랑하는 후배를 위하여 유치권에 대해서 일장 연설을 해주었다. “야. 이 유치권은 말이지. 정말 유치한 거야. 진짜 유치권도 있지만 잘 파악하면 가짜 유치권이 태반이야. 그래서 잘 파악하면 의외로 짭짤하지. 그러니 용기를 내고 연구해봐. 돈은 이런 걸로 버는 거야. 유치권의 90%이상이 다 가짜야. 그걸 찾는 게 돈이 되는 거야."

병만대리는 선배가 그렇다는데 할 말이 없었다. 그저 믿고 따를 수밖에. “유치권이 성립하려면 4가지 조항이 있어. 그것이 충족하는지 잘 살펴야 해. 자, 이걸 보자. (주)허당이 신고한 인테리어 비용이 5천만원이야. 너 같으면 2억짜리 집에 인테리어를 5천만원씩 하겠어?”

사실 그랬다. 법원에서는 신고가 들어오는 모든 유치권 접수는 기본적으로 다 받아준다. 다만 그것을 해결하는 것은 낙찰 받고 유치권자와 풀거나 소송으로 이기는 방식으로 접근하게 된다.

유치권... 유치권...

인왕산 꼭대기 위 바위에서 산아래 보이는 아파트를 가리키며 병만 대리는 장난을 친다. 쟤도 유치권. 쟤도 유치권. 쟤도 유치권. ㅋㅋ. 병만 대리는 먼 하늘을 응시하며 두 주먹 불끈 쥐고 외친다. 유치권! 그래 현장에 가보자. 또 병만 대리는 새로운 결심을 하고 산 아래로 향한다.

유치권이란?

1. 유치권이 성립하기 위한 4가지 전제조건

 유치권자가 주장하는 채권이 해당 부동산에 관해 생긴 것이어야 한다.

 유치권자가 자신이 유치권을 주장하는 부동산을 계속적으로 유치(점유)하고 있어야 한다(경매기입등기일 이전에 점유하고 있어야 함). 그리고 그 유치(점유)는 적법한 절차에 따라 이뤄져야 한다. 강제나 불법은 인정되지 않는다. 

 유치권자가 주장하는 채권이 변제기에 도래해야 한다.

 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

위 네 가지 조건 중 하나라도 충족을 못하면 유치권은 성립하지 않는다.

2. 유치권이 소멸되는 4가지 상황

 피담보 채무 소멸 : 유치권자가 채무자에게 변제 받을 채권을 채무자, 매수인 등으로부터 변제 받은 경우 및 피담보 채무가 시효로 소멸한 경우

 채무자의 소멸청구 : 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 유치물의 보존에 필요한 사용 이외에는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하는데 유치권자가 이를 위반한 경우

 상당한 다른 담보의 제공 : 채무자가 유치권자에게 상당한 담보를 제공하고, 유치권의 소멸을 청구하는 경우

 점유의 상실 : 유치권자가 점유를 상실한 경우