수도권의 아파트 같은 경우 낙찰가는 90%를 훌쩍 넘었다. 주변에서는 도저히 먹을 게 없다고 이제 경매는 끝났다고 너스레를 떠는 사람도 있다. 아는 고객은 경매가 큰 메리트가 없다고 떠나고 싶다고 말을 한다.

지난 겨울을 생각하면 지금 ‘우는 소리’를 하는 마음이 충분히 이해가 간다. 하지만 경매는 지금 사람들이 하는 소리, 우리에게 보이는 것이 다가 아니다. 사실 보통 사람인 우리가 경매 물건을 찾고 권리분석을 위해 즐겨보는 것은 등기부등본이다. 면밀한 검토를 통해 낙찰자 인수사항 없음, 깨끗한 물건임을 확인하고 입찰장으로 돌진한다.

하지만 경매에는 등기부등본에 보이지 않은 숨겨진 세계가 있다. 실제 등기부등본에 보이지 않는 권리사항은 임차인, 유치권, 법정지상권이 있는데, 어쩌면 익숙하지 않은 이런 것들이 고수익을 노리는 투자자에게는 더 필요한 것인지 모른다.

누구나 평범한 것을 찾을 때, 보다 어렵고 특별한 것을 찾는 비범함. 누구나 가는 길을 피해 새로운 길은 찾아 나서는 사람만이 그 길 위에서 비범한 물건을 만날 수 있다. 그러기 위해 오늘은 법정지상권을 살펴보자.

법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 어떤 사정으로 이들 토지와 그 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 건물 소유자에게 그의 건물 소유를 위하여 법률상 당연히 인정해주는 지상권을 의미한다. 경매를 보면 종종 대지만 경매로 나온 경우가 있다. 대지만 나오고 그 지상에 건물이 있으면 경매 공고에 ‘법정지상권 성립여지 있음’이라고 기재되어 알려준다.

우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 인정하고 있다. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 건물 소유자가 그 토지를 이용할 수 있느냐가 관건이다. 토지 소유자가 건물 소유자를 위해 토지 사용을 허락해주면 별 문제 없지만, 토지 소유자가 건물 소유자에게 토지 사용을 허락하지 않고 그 건물의 철거를 주장할 수도 있다.

이렇게 토지와 건물의 소유자가 동일했다가 어느 한쪽의 처분에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물의 소유자에게 그 토지의 사용을 법적으로 인정해주는 제도가 법정지상권이다. 그런데 경매에 있어서 건물의 법정지상권 성립여부의 판단은 철저히 입찰자의 몫이다. 또한 그 성립여부에 따라 토지소유자는 토지의 이용에 제한을 받을 수 있기도 하다. 설사 법정지상권이 성립되지 않는 건물이라 할지라도 철거가 생각보다 쉽지 않다.

그렇다면 이런 법정지상권을 어떻게 바라봐야 하는가? 그냥 어렵고 복잡한 것이니 포기해야 하는가! 그렇지 않다. High Risk. High Return! 법정지상권은 고수익을 낳을 수 있는 투자테마임이 분명하다. 이미 언급한 대로 법정지상권은 토지 소유주는 토지 소유주대로, 건물 소유주는 건물 소유주대로 반쪽 짜리 권리임에는 분명하다. 그렇기 때문에 최저입찰가가 보통 50∼60%까지 떨어진다. 많은 사람들에게 외면당한다.

하지만 이렇게 법정지상권이 인정되는 토지에서도 수익을 올릴 수 있는 방법은 분명히 있다. 핵심은 지료다. 토지 경락인은 해당 건물주로부터 매월(매년) 일정액의 지료(地料)를 받을 수 있다. 투자자는 충분히 유찰된 물건 중에서 낮은 가격으로 낙찰받아 안정된 현금수익을 받을 수 있는지 여부를 판단해야 한다.

건물주인과 매월 일정액의 지료를 확정하고 합의가 이루어지지 않으면 법원에서 중재해주는데 보통 5∼7%라고 보면 무난하다. 또한 법정지상권이 성립되지 않는 토지 낙찰자는 토지사용료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을 뿐 아니라 건물철거 및 토지 인도를 요구하여 보다 큰 수익을 얻을 수 있다. 실제로는 법정지상권이 성립하든 안 하든 건물에 대한 해결과 방안은 얼마든지 가능하고, 토지만을 낙찰받든 건물만을 낙찰받든 공격과 방어의 수단을 어떻게 활용할 것인가가 중요하다.

성경에 나오는 정탐꾼이 있다. 여호수와와 갈렙. 그들이 현실을 보지 못한 것은 아니었다. 그들도 다른 이들처럼 사실은 사실로 인정했지만 주어진 현실에 임하는 태도가 완전히 달랐다. 출애굽 이후 40년 광야생활을 마치고 최종 목적지인 가나안 땅에 들어간 출애굽 당대의 사람들은 여호수와 갈렙 두 사람뿐이었다.

법정지상권! 분명 어렵고 복잡하고 문제를 풀어나가기 어려운 사안이기는 분명하나 그 너머 기다리고 있는 꿀같이 단 높은 수익율을 생각하며 주어진 현실에 임하는 태도를 바꿔보면 어떨까 싶다.