작년 1월부터 온기가 감돌던 부동산 시장에 느닷없는 정부의 DTI규제(2010년 9월) 칼날에 수도권 주택시장이 초토화되면서 이때를 놓치지 않고 폭락론자들의 발호가 극성을 부렸고, 이들 비관론자(자칭, 집값 정상화론자)이 ‘대폭락’의 다른 이름인 ‘하우스 푸어’라는 콩글리쉬 용어까지 만들어가며 시장을 또다시 공포의 도가니로 다시 몰아간지 벌써 두달이 다 되어가고 있다.

하우스 푸어의 발생한 원인은 집값하락이 주범이자 하우스푸어가 발생한 이유의 전부라고 해도 과언이 아니다. 그렇다면 2008년말 금융위기 직후 큰폭으로 하락하던 수도권 집값이 글로벌 공조와 저금리 및 각국의 선제적인 금융위기 대응등으로 위기를 벗어나면서 2009년 1월부터 서서히 대한민국 주택가격이 반등하기 시작하면서 집값상승세가 무르익다 지방대도시와 달리 수도권에서 갑자기 집값이 꼬꾸라진 이유는 무얼까? 서두에서 잠깐 언급했듯이 가장 큰 이유는 금융규제에 의한 ‘돈줄 막기’와 보금자리주택 공급폭탄 협박 2가지가 주범이며, 부수적으로 폭락론자들의 발호로 인한 공포분위기 조장이라는 1가지 이유가 공범으로 더 추가된다. 먼저 가장 큰 주범인 2가지 이유를 살펴보자.

정부는 위기를 넘기고 모처럼 기사회생하면서, 당초 정부가 의도했던대로 주택시장이 회복되고 거래도 증가하면서 시장이 활기를 띄자 이러한 목표달성 상태를 한동안 즐기며 관망했었어야 했으나 지나치게 성급하게 목표달성(정부가 목표로 한 주택경기회복)의 즐거움을 잠시도 즐기지 않고, 다시 냉탕속으로 주택시장을 내동댕이쳤다.

수도권 집값이 하락세로 대반전한 결정적인 계기는 2009년 9월 시행 및 확대조치로 내세운 금융규제였다. DTI의 수도권확대와 제2금융권으로의 확대조치는 생각보다 훨씬 빠르게 수도권 주택시장을 얼어붙게 만들었다.

필자가 아는 사람들중 상당수는 수도권 유망지역으로 일컬어지는 택지지구에서 분양받은 아파트의 프리미엄이 9월말까지도 상종가를 치면서 사전점검을 즐겁게 할수 있을것같다며 표정이 밝았지만, 사전점검기간이던 10월초에는 분위기가 급작스럽게 바뀌어 당혹감을 감추지 못하는 표정이었다. 금융규제는 이처럼 초단기간에 그나마 금융위기를 넘기고 온기가 감돌던 수도권 주택시장을 단 한방에 쓰러뜨릴정도의 파괴력을 과시했던것이다.

물론 DTI규제 한가지만으로 잘나가던 수도권 주택시장이 냉탕속으로 빠져들어간 건 아니었다. 주택시장을 꼬꾸라뜨릴 두 번째 강력한 신병기는 대규모 보금자리주택 공급물량이었다.

때마침 금융규제와 거의 같은시기에 쏟아져 나온 보금자리주택 시범지구 물량은 당시 고점이던 2009년 9월말 주변 기존 재고주택의 가격과는 큰 폭의 격차가 있었다. 예컨대 강남권 보금자리주택의 사전예약당시의 예정분양가는 대략 주변시세의 60%수준에 불과하여 사실상 반값아파트나 다를바가 없었다. 비단 강남권 보금자리주택뿐만 아니라 수도권 보금자리주택이었던 하남미사지구나 고양 원흥지구역시 당시 가격이 상승하던 시기였던탓에 주변시세보다 3.3㎡당 대략 2백만원정도는 저렴했기 때문에 실수요자들의 관심은 비싸보이는 기존 재고주택시장으로 더 이상 쏠리지 않았고 보금자리주택 열풍이 불어닥치게 된다.

이를 요약하면, 수도권 주택시장은 2009년 10월을 기점으로 하락세로 대반전하게 된 것인데, 장기판으로 치자면 수요와 공급 측면 모두 집값을 내리는 양수겹장에 의한 외통수에 걸리고 만 것이다.

한편, 2가지 주범 이외에 공범도 있었는데, 흔히 비관론자들이라고 불리는 집값 폭락론자들의 발호로 인한 공포감 조성과 심리위축을 들 수 있다. 때마침 금융규제와 보금자리주택 공급폭탄 등으로 주택시장이 침체의 늪에 빠지기 시작하자 이때를 놓칠세라 이들 비관론자들은 당시 공포감을 조성하는 서적들을 출판하면서 시장 참여자들을 과거 2008년 금융위기직후 대폭락 운운하며 전 국민을 공포의 도가니로 몰고 갔던 ‘대폭락설(說)’류와 판박이인 서적들을 시중에 쏟아내면서 가뜩이나 위축된 심리를 더욱 더 위축시켜 시장침체를 부채질하였다.

이들 비관론자들의 신통한 예언능력 탓이었는지, 아니면 정부의 과도한 규제로 인해 주택시장이 침체로 빠져드는 시점에서 시장 침체기 속에서 독자들의 조바심과 공포심을 이용해 서적홍보와 판매에 열을 올리던 비관론자들의 주장이 용케 맞아떨어진 것인지는 몰라도 2009년 10월 이후 2010년 8월말 현재까지 장기간에 걸쳐 주택시장이 늪에서 헤어나오지 못하면서 이들 대안없는 비관론자들은 마치 물 만난 물고기 마냥 전례 없이 주택시장 참여자들을 조롱하고 비판하며, 집값상승은 절대로 없으니 무조건 집을 손절매하고 전월세로 거주하라며 겁박에 가까운 경고를 발하며 활개를 치고 있는 씁쓸한 현실이 유지되고 있다.

다행히 8.29대책으로 인해 주택시장이 환자로 비유하면, 중환자실에서 의식불명인 상태로 방치되다 의료진의 응급조치로 간신히 의식을 회복하고 현재는 회복실로 이동중인 상태다.

냉탕에서 온탕으로 옮겨가면서 시장은 새로운 국면을 맞고 있는데, 수도권 주택시장을 초토화시킨 이들 3가지 원인들 중 공범격인, 비관론자들의 공포감 조성이야 앞으로도 시장이 회복되던 회복되지 않던 계속해서 날뛰겠지만, 2가지 주범(수요죽이기와 공급폭탄협박의 양수겹장)은 영원할 수 없고 향후 변화가 불가피할 수밖에 없는 상황들로 전개되고 있음을 간과해서는 안될 것이다.

이미 수요의 숨통이 터지고 있고, 보금자리공급폭탄 협박은 폭탄수준이 아닌 추석에 동네 아이들이 가지고 놀던 폭음탄 수준으로 변화되어 시장참여자들을 더 이상 위협하지 못하게 됐다. 내년에는 서울과 수도권 입주물량이 각각 3분의 1토막, 4분의 1토막이 나면서 전세가격과 매매가격의 불안이 예상되어지는 상황이어서 현재 추석을 전후로 실수요자들과 투자자들 모두 매우 중대한 국면에 직면하고 있는 것이 사실이다.

시장에 공포의 덫을 놓는 세력들의 의견도 일단은 참고해볼 필요는 있겠지만 이들 세력에 세뇌 당하는 수준까지 가게되면 향후 집도 없이 계속 상승하는 전세금을 올려주느라 전세대출만 잔뜩 받게 되는 ‘전세푸어’로 전락할 수 있는 중대한 문제에 직면하게 될 수 있음도 간과해서는 안될 것이다.

김부성 소장 / 부동산富테크연구소