최근에 적발된 사기 유형은 집을 매수하려는 계약자를 상대로 사기를 칠 요량으로 사전에 사기꾼들은 집주인과 월세로 계약을 하고 중개업소에 매물을 내놓는 수법이다.
일반적인 부동산 원론책에는 중개업소 선택시에는 “허가된 중개업소인지, 공제조합에 가입되어 있는지, 그 지역에서 오래 영업했는지 확인하고 계약시에는 매도자의 신분증과 등기부등본을 대조하고, 등기권리증까지 철저하게 확인하라”는 게 정석이라고 써 있다.
하지만 일반인들이 이런 점을 인식하고 부동산 거래에 임하더라도 부동산 사기를 치기로 맘을 먹은 사기꾼들에게는 원론적인 이론이 별다른 문제가 안 된다. 사기꾼은 마음만 먹으면 등본 위조, 신분증 위조, 권리증 위조는 누워서 떡먹기다. 그리고 중개업자와 매수자를 안심시키기 위해 집을 보여 줄 때 화목한 가족으로까지 위장하고자 가짜 아내와 아들, 딸을 내세우기까지 한다.
1. 매도자가 이사온 날짜를 확인해라
매수자는 무언가 좀 꺼림직하면 일단 사려는 집 이웃집에 가서 집을 내 놓으려고 하는 분들이 언제 이사왔느냐고 물어본다. 최근에 이사 왔다고 하면 일단 경계한다.
2. 재산세 영수증을 확인해라
거래하고자 하는 중개업자에게 시켜 반드시 계약하기 1시간 전에 매도자에게 전화를 하게 한다. 그래서 이렇게 말하도록 요청한다. “사장님 죄송하지만 최근에 낸 재산세 영수증이나 다른 공과금 영수증 좀 있으면 가져와 보시겠습니까”라고. 그래서 공과금영수증에 나와 있는 이름과 현재 매도자의 신분증을 대조해 보자.
왜 계약 1시간 전을 강조할까? 왜냐면 그들에게 좀 더 시간적 여유를 줬다간 미리 공과금 영수증마저 위조할 가능성이 있기 때문이다. 스캔장치를 이용하여 정교하기로 첫 번째로 꼽히는 지폐조차 위조하는 세상이기 때문이다.
3. 거래 전 일단 돈 얘기를 하면 경계하라
최근에 많이 일어나는 또 다른 사기유형은 생활정보지를 이용한 입금사기행각이다.
중개수수료라도 아끼기 원하는 서민들은 중개업소에 집이나 소규모상가를 내놓기 보다 생활정보지에 매물을 내놓는 경향이 있다. 사기꾼들은 바로 이점을 이렇게 악용한다.
5년간 식당을 운영한 서울 성동구 행당동에 사는 박모(45)씨는 최근 황당한 경험을 당했다.
00 컨설팅 김부장 : 사장님, 00 컨설팅 김 00인데요. 생활정보지에 식당 내놓으셨죠? 사장님이 내놓은 가격보다 2천만원 더 비싸게 식당 팔아드릴게요. 그런데 우선 서류발급비용이 필요합니다.
의뢰인 박 사장 : 2천만원 더 받을수 있다고요? 그런데 왠 서류발급비요?
00 컨설팅 김부장 : 구입 희망자가 외지에 있어 시세를 몰라 '시세감정서'를 요구합니다. 서류발급에 40만 원이 필요합니다.
의뢰인 박사장은 좀 미심쩍었으나 잠시 후 텔레뱅킹으로 서류발급비를 송금했고, 그뒤 김부장이라는 사람은 감정서 발급비용, 손해공제보험납입비용 등을 포함해 500만 원을 더 요구했다. 컨설팅사 김부장은 요구한 금액을 모두 송금받자마자 연락을 끊어버렸고, 장사밖에 몰랐던 박사장은 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다.
조금이라도 가격을 더 받으려는 매도자의 심리를 이용하거나 합법적 부동산 거래를 가장한 사기가 전국적으로 극성이며 위 사례는 일부분에 불과하다. 특히 초보자들은 수수료와 발품을 아끼려 손쉽게 생활정
보지나 인터넷에 소중한 자산을 맡기려 하는 경향이 있다.
가급적 부동산 거래를 할 때는 그 지역에서 가장 오래 영업한 허가된 중개업소를 이용하는 게 상책이다. 당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 한다. 가끔 벽에 걸려져 있는 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 한번 체크하시기 바란다. 부동산을 잘사는 것도 재테크이지만 사기를 당하지 않고 좋은 가격을 받는 것도 재테크다.
4. 등기부등본을 직접 확인하라
부동산을 거래할 때 가장 먼저 해야 할 일이 등기부등본을 확인하는 일이다.
등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있다. 표제부에는 해당 주택의 위치, 면적 등에 대한 개괄적인 설명이 있고, 갑구에는 가처분 등과 같은 권리제한과 소유권의 이동이, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용이 각각 들어 있다.
거래를 할 때 중개업소에서 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 오래전에 발급받아 놓은 것일 수 있기 때문에 매수자가 직접 확인해야 한다. 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에서 누구나 등기부등본을 쉽게 열람 할 수 있다. 따라서 적어도 계약전과 중도금 지급전, 잔금전에는 반드시 확인하는 것이 좋다.
추가적으로 통상 집문서라고 불리는 등기권리증에는 소유자의 변동 내역이 기록돼 있다. 일반적으로 매도자가 잔금을 치를때 등기권리증을 가지고 나오는 경우가 대부분이지만 계약시점부터 이를 확인해야 한다.
5. 매도자의 신분증과 인적사항을 확인하라
계약시 상대방이 등기부상의 명의인인지 반드시 확인해야 한다. 신분증이 위조가 되지 않았는지, 사진과 현재 모습이 일치하는지, 현재 주소가 어디로 돼 있는지 등을 확인해야 한다.
부득이하게 본인이 아니라면 인감증명서와 위임장을 받아 둬야 추후 문제가 없다. 배우자 역시 부동산 처분에 있어서는 대리권이 인정되지 않으므로 배우자일 경우에도 위임장과 인감증명서를 꼭 받아둬야 한다. 이혼을 앞두고 배우자가 몰래 상대방의 재산을 처분하는 경우도 있다는 점을 유의해야 한다.
6. 은행이 쉬는 날은 되도록 계약을 삼가라
토요일과 일요일 등 공휴일은 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋다. 등기부등본은 인터넷으로 확인이 가능하지만 근저당이 설정돼 있는 경우 이를 은행에 직접 문의할 수 없기 때문이다.
예를 들어 매수자가 대출을 받아 놓고 등기부등본에 기재되기 이전에 매도를 하는 경우 일요일이나 공휴일에는 확인할 방법이 없기 때문에 이 사실을 모르고 계약을 하면 낭패를 볼 수 있다.
7. 시세보다 가격이 낮은 급급매는 신중하라
시세에 비해 지나치게 가격이 낮은 물건은 한번쯤 의심해 봐야 한다.
시세보다 낮은 가격의 물건에 대해서는 매도자에게 왜 급매물로 내놓았는지, 무슨 사정이 있는지 확인해 보고 의심이 나면 다시 한번 등기부등본을 확인해야 한다.
8. 기간을 지나치게 짧게 하지마라
부동산 거래시 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 매매대금을 지불하게 되는데 일반적으로 1~2달에 걸쳐 지급하게 된다.
간혹 '급한 사정이 있다'는 이유로 계약금과 중도금, 잔금의 지급기간을 짧게 해달라고 요구하는 경우가 있는데 집주인을 가장해 사기를 치는 경우 대부분 기간을 짧게 해 돈을 챙겨 달아나므로 주의해야 한다.