여당에서 보금자리주택의 폐지를 추진 중이며, 일반분양대신 임대주택으로 전환시키는 방안을 검토하고 있다고 한다. 현정부의 핵심공약인 보금자리주택이 드디어 종말을 앞두고 있는 것이다.

보금자리주택은 그린벨트를 풀어 주변시세보다 저렴한 가격으로 무주택자에게 내집마련의 기회를 준다는 취지는 너무 좋았지만, 정부가 인위적으로 가격이 저렴한 집을 준다고 하니 시장왜곡이 발생할 수밖에 없는 태생적인 문제를 안고 있다.

집값을 싸게 하기 위한 토지보상비용을 줄이기 위하여 그린벨트를 훼손할 수밖에 없고, 집을 짓는데 있어서 토지비용만 싸게 한다고 무조건 가격이 낮아지지도 않으며, 결국 막대한 국고를 투입해야 하는데 그 무거운 짐을 LH공사에서 지다 보니 LH공사 부채는 기하급수적으로 커지고 있다. 대통령 공약사업인 보금자리에 LH공사의 모든 역량을 쏟아 부으니 이미 지정한 일부 신도시의 토지보상이 늦어지면서 대토를 먼저 구입한 주민이 자살까지 하는 부작용까지 속출하고 있고, 감당하기 어려운 5차 보금자리까지 발표하면서 인근지역 주민들의 강력한 반발까지 낳고 있는 실정이다.

특히 보금자리의 가장 큰 문제는 국민들이 반값이라고 착각을 하도록 홍보를 하였다는 점인데, 사실 보금자리는 반값이 아니다. 강남권(우면, 세곡1,2, 내곡)의 사전예약 물량만 주변시세대비 반값이지, 나머지 지역은 주변시세의 80%수준이다.

보금자리 입지가 인근지역보다는 입지적으로 떨어질 수밖에 없고, 반값의 저렴한 아파트 이미지가 형성되어 어차피 주변시세의 80%정도 밖에 형성이 될 수밖에 없는데 분양가가 80%수준이니 결국 강남권을 제외하고는 투자가치 낮다. 그럼에도 반값의 환상을 심어주면서 많은 무주택자들이 주택구입보다는 보금자리를 기다리게 해 대기수요 증가에 따른 전세가격 상승, 주택거래 악화라는 부작용이 추가로 생겼다.

소득이 낮은 무주택자의 거주를 해결해 주려면 굳이 당첨가능성도 낮고 거액의 시세차익을 주는 로또를 주는 것이 아니라, 실제 거주할 수 있는 좋은 입지의 임대주택을 많이 공급해 줬어야 옳다.

저소득 서민들에게 필요한 것은 허황된 로또가 아니라 안정적인 거주여건이다. 또한 현 정권에서는 시범지구나 2차지구까지만 발표하고 마무리했어도 그 역할은 충분했고, 문제점을 보완해서 차기 정권에서 이어가도록 했어야 하는데 자신의 공약이행에 욕심을 부리면서 책임지지도 못할 5차까지 발표함으로써 결국 보금자리 폐지를 재촉하는 결과가 되었다.

지금이라도 여당에서 보금자리폐지와 임대주택 전환을 하겠다니 다행이다. 어차피 차기 정권이 되면 전면 재검토가 될 운명이었지만 잘못된 정책은 빨리 수정, 변경하는 것이 피해를 최소화하는 방법이기 때문이다.

5차 보금자리까지 모두 임대로 전환하는 것은 불가능하며 착공했거나 사업추진이 빠른 지구는 임대로 전환될 것이고 일부는 취소가 될 것이다. 특히 주민반발이 심한 과천, 강동과 사업성이 낮거나 규모가 큰 남양주, 광명시흥 등은 축소되거나 취소될 가능성도 크다.

그러면 임대아파트로 전환되면 주변지역에 더 큰 악재가 될까?

임대에 대한 사회적 인식을 감안하면 분명 좋은 일은 아니지만 그렇다고 그렇게까지 우려할 수준은 아니다. 같은 단지 안이나 인접한 단지도 아니고 인근지역이라고 하지만 수 km 떨어진 지역에 건설이 되기 때문에 직접적으로 타격을 받지 않고 각자 가치에 맞는 시세가 형성이 된다.

특히 현재의 정부재정과 LH공사 부실문제, 현 정권의 남은 임기를 감안하면 임대아파트 건설 역시 실현가능성이 높지는 않은 것이 현실이기 때문에 최근 보금자리발표로 타격을 많이 입은 지역은 그렇게 까지 걱정할 필요는 없고 투매를 할 필요도 없으며, 적당한 시점이 되면 오히려 좋은 매수기회가 될 수도 있다.

김인만 대표 / Good Members