전세가 상승이 사회문제가 되면서 정치권에서 전월세상한제를 추진하고 있다.

민주당이 내놓은 대책은 연간 전월세 인상률을 5%이내로 제한하고, 임대차 계약기간 갱신을 1회 연장해 최대 4년까지 거주를 보장받을 수 있도록 한다는 것이다.

또 임대인이 인상률 상한제를 위한할 경우 임차인이 차액 반환을 청구할 수 있도록 하는 내용을 포함시켰다. 반면 한나라당이 발의한 법안에는 1회 계약갱신 청구권은 포함되지 않는다.

국토부에서는 반대의사를 보이고 있지만 표심이 필요한 정치권에서는 분양가상한제 폐지와 전월세상한제를 빅딜 해서 둘 다 처리할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

분양가상한제 폐지는 건설사에서 요구하고 있는데 요즘 같은 침체기에 분양가를 올릴 수는 없는 상황이다. 때문에 부동산 거래활성화에 별 도움이 안 되는 정책으로 보여진다.

전월세상한제 역시 실효성에 의문이 들기 때문에 표심이 필요한 정치권의 원맨쇼로 그칠 가능성이 크다. 전월세상한제가 시행되더라도 기존 계약을 소급 적용하기는 어렵고, 신규계약부터 적용되는데 전세가격 인상에 대한 제약을 우려한 임대인들은 전세가격을 미래의 상승분까지 선반영하여 인상시킬 가능성이 높다.

또한 전세가격이 많이 상승했고, 적정 전세가격 이상으로 오버슈팅한 일부지역의 전세가격까지 인정해주고 고착화 시켜버리는 부작용도 있다.

적정가격이 형성되면 다음 상승기가 될 때까지 안정기간이 지속되는데 전월세상한제는 무조건 매년 5%의 일정한 상승이 되는 결과를 초래하기 때문이다.

실제로 2억원 전세가격이 매년 5%씩 인상될 경우를 가정하여 시뮬레이션을 해본 결과 10년 후에는 3억2천5백만원으로 1억2천5백만원이 증가하게 된다.

즉, 한번에 크게 상승하는 충격을 매년 나눠서 부담을 적게 하는 착시효과일 뿐 실제 인상금액은 큰 차이가 없다. 10년간 1억 이상의 상승을 10년 동안 할부로 나누어서 낸다고 보면 되는데 카드할부의 덫에서 빠져 나오기 어려운 서민들이 이제 전세할부의 덫에 빠지게 된다는 것이 씁쓸한 현실이다.

결국 안정될 수 있는 전세가격이 인위적인 정책으로 다시 급등하게 되고, 계단식이 아닌 연속적인 상승을 하면서 결과적으로 상승폭은 큰 차이가 없다. 오히려 전세끼고 구입하는 투자수요를 줄이기 때문에 전세물량까지 줄이면서 전세수급문제를 더욱 악화 시킬 수 있다.

이제 현실의 문제를 들여다보면 무리한 전세금인상을 한 집주인을 신고해야 하는데 전세금을 보관하고 있는 집주인을 신고하게 되면 당연히 신고 당한 집주인과의 감정이 악화되면서 나갈 때까지 불편한 관계를 유지해야 한다.

현재도 전세기간 만료 시 법적으로 당연히 받아야 하는 전세금을 받지 못해서 갈등을 겪고 있는 세입자들이 많은데 법으로 보장한다고 해서 전세가격의 무리한 인상을 신고하기는 현실적으로 어렵다. 집주인과 세입자의 관계는 동등한 관계가 아니기 때문에 신고자체가 어려울 수 밖에 없고, 이면계약을 요구하는 등 여러 가지 부작용이 나올 수 밖에 없으며 전세물량 감소와 전세수요 증가의 큰 흐름 속에서 조삼모사식의 정책은 상황을 더 악화시킬 뿐이다.

지금 서민들이 필요로 하는 것은 전월세상한제가 아니라 물가, 기름값 상한제가 아닐까 싶다.

전세가격 안정은 전월세상한제가 아니라 매매시장 규제를 풀어 시장자율에 맡기고, 거래를 활성화 시켜서 전세끼고 구입하는 투자자들에게 혜택을 줘 전세물량을 늘려야 한다. 또한 보금자리를 장기임대로 전환해 돈이 부족한 서민들의 주거안정에 필요한 서민주거주택을 대거 늘리는 정책도 필요하며, 서울 도심을 벗어나 수도권 외곽으로 수요를 분산시키기 위한 GTX와 광역버스 확충 등 서울과 수도권을 통하는 교통수단 개선도 서둘러야 할 것으로 사료된다.

김인만 소장 / 김인만부동산연구소