수도권 주택시장이 2009년 9월말, 정부의 DTI규제와 보금자리 시범지구 공급폭탄협박으로 인해 침체의 나락으로 떨어진지 2년이 지나도록 회복의 기미가 보이지 않는 것과 달리 지방 대도시 집값은 그야말로 물 만난 고기마냥 규제가 없는 가운데, 입주물량 감소에 따른 수급불균형으로 인해 집값폭등세와 청약열풍이 거세게 몰아치고 있고 그 열기가 쉽사리 식을줄을 모르고 있다.
KB통계자료에 따르면 부산지역 전체 집값은 최근 2년간 무려 24%나 대폭등하고, 대전의 경우 부산상승률의 절반수준인 12%나 급등하였다.
울산과 창원은 물론 춘천과 원주 등 강원권까지 서울 수도권을 제외하면 지방 대도시 집값은 수치상으로는 대세상승장이라고 해도 과언이 아닐정도다.
청약열풍 또한 거세게 몰아쳐 부산권역에서는 청약만 하면 대박이 터지고, 당첨즉시 수천만원의 웃돈이 붙어 거래되는가하면 세종시와 대전 도안신도시의 경우에도 청약열풍이 거세다.
바야흐로 부산을 시작으로한 집값폭등세와 청약열풍이 대전권과 세종시를 거쳐 수도권으로 북상할수 있을지 주목되는 부분이기도 하다.
집값상승의 수도권 북상의 교두보 지역인 대전과 세종시에서는 올 가을 청약시장에 큰장이 선 상황이다. 대전 도안신도시와 세종시에서 각각 4900여가구와 4400여가구 등 대규모 분양물량이 예정되어있다.
지난달 28일 도안신도시에서 가장 먼저 청약스타트를 끊은 금성백조 예미지 1008가구 물량 모집에 무려 2780명이 청약, 평균 2.76대 1, 최고 경쟁률 6.39대 1로 1순위에서 100% 청약마감되는 기염을 토했고, 뒤이어 며칠전 청약을 마친 도안신도시 호반베르디움도 수십대 1로 한방에 청약이 마감되는 청약열풍장세가 연일 이어지고 있다.
조만간 공급되는 세종시 첫 민영물량에도 대전 충청권 수요자는 물론 수도권 수요자들까지 눈독을 들이고 있는 상황이다.
이에 따라 향후 순차적으로 진행될 도안신도시 분양물량과 세종시 분양물량도 금성백조 예미지와 호반베르디움의 수순을 밟아 큰 무리 없이 성황리에 청약이 진행될지 여부에 관심이 모아지고 있다.
아울러 도안신도시와 세종시 청약대전(大戰)에서 최종 승자가 어디가 될 것인지에 대해서도 대전, 충청권 실수요자들은 물론, 현재 시장침체가 2년 이상 지속되고 있는 수도권의 적지 않은 투자자 및 내집마련 수요자들의 이목도 집중될 것으로 전망된다.
대전 도안신도시의 금성백조예미지와 호반베르디움의 청약열풍이 거셌던 이유는 몇가지로 요약된다.
먼저, 그동안 궁금증을 자아냈던 3.3㎡당 분양가가 900만원을 넘지않아 대전권 수요자들의 분양가 저항이 크지 않았던데다 천변을 끼고 있거나 역세권이어서 입지적으로 조망권 등이 좋았고, 과학벨트 호재 등에 힘입어 대전지역 청약자들의 집값상승 기대감으로 인한 수요유입이 늘어났기 때문으로 풀이된다.
또한 분양가가 도안신도시 기 입주완료된 물량이나 추후 입주예정인 분양권 물량 평균시세인 3.3㎡당 약 950만원 내외보다 저렴하여 당첨즉시 잠재적 시세차익을 향수할수 있다는 투자가치측면에서 접근하는 수요자들도 적지 않았기 때문이다.
한편, 첫 민영물량이 대규모로 공급되는 세종시는 기존 첫마을 1,2단계에서와 같은 청약열풍이 계속 이어질지도 초미의 관심사가 되고있다.
세종시에서 최초로 공급되는 첫 민영물량인데다 입지상으로 핵심적인 주요 행정기관들이 집중되어있고, 학군이나 입지여건도 세종시 내에서 알짜로 분류되는 탓에 도안신도시 못지않은 청약열기가 세종시 첫 민영물량 청약에서도 그대로 재현될 가능성이 높아 도안신도시와 세종시간 한판 청약대전(大戰)은 불가피해보인다.
또한 분양가 측면에서 보더라도 금번 공급되는 민영아파트 분양가가 첫마을보다 3.3㎡당 100만원~150만원선정도 높은 3.3㎡당 770만원선 안팎이지만 세종시 기존 공공물량이었던 첫마을 1,2단계 전용 85㎡ 분양권 프리미엄이 평균 4-5천만원선임을 감안한다면, 첫마을 기존 공급물량의 시세(평균 분양가 3.3㎡당 670내외+프리미엄)보다 오히려 저렴해 실수요는 물론 단기차익을 노리는 투자수요들도 대거 세종시 민영물량으로 몰릴것으로 예상된다.
이런맥락에서 본다면, 가을 대규모 분양을 진행중이거나 분양을 눈앞에 둔 대전 도안신도시와 세종시의 청약대전은 그 우열을 가리기 쉽지 않을만큼 ‘용호상박(龍虎相搏)’의 치열한 공방전이 불가피해 보인다.
다시 말해 도안신도시와 세종시 청약대전 승자를 가늠하기 어렵지만 사업주체 측의 입장에서 분양의 성패만을 놓고 본다면, 도안신도시와 세종시 모두 청약열풍이 거세 둘 다 승자가 되리라는 사실이다.
이로 인해 지방대도시 집값폭등세와 청약열풍을 동반하는 전형적인 지방 대세상승장이 언제까지 갈 것인지, 또한 이러한 대세상승장이 과연 수도권으로 북상할 수 있을지에 대한 고찰이 필요할 수밖에 없다.
결론부터 말한다면, 지방대도시 청약열풍과 집값상승세는 한동안 이어질 것으로 전망되는데, 주된 이유는 입주물량의 감소와 수도권에 비해 규제의 무풍지대로 남아 수요자를 견제하는 요인이 거의 없기 때문으로 분석 가능하다.
대폭등의 진원지였던 부산의 경우 올 연말~내년 상반기에 꼭지를 찍을 가능성이 높은 반면, 대전과 충청권은 향후 2년 이상 꾸준한 상승을 할 가능성이 높다. 평균적으로 본다면 지방의 대세상승장은 향후 1년이 고비가 될 것이다.
수도권 북상은 수도권 입주물량이 폭감하는 내년 상반기에 본격적으로 진행될 가능성이 커 섣불리 하락장을 기대하다간 큰 낭패를 당할 가능성이 크다. 가급적 금융위기로 심리적으로 위축된 현재 시점에서 연말을 넘기지 말고 매수에 나서는 것이 현명하다.
한편, 현재 지방의 청약열풍이 이처럼 뜨겁다고 하여 묻지마 청약이나 실거주 여부 및 자금계획 없이 뛰어드는 것은 삼가야 한다.
왜냐하면 지금 분양하는 물량이 약 2-3년 후 입주시기가 될 때 대규모 동시입주와 맞물려 당초 예상한 프리미엄에 못 미치거나 급매물 등의 출현으로 시세가 하락할 가능성도 전혀 배제할 수는 없기 때문이다.
더욱이 세종시의 경우 기반시설이나 이주기관들의 이주계획들이 최종적으로 확정되지 않았고, 향후 정치적 변수나 시장상황에 따라 가변적이 될 수도 있는 리스크를 안고 있기 때문에 단기차익만을 노린 섣부른 청약이나 분양권투자는 삼가야 한다.
다만, 대전권에 기반을 둔 실수요자들이라면 대전의 강남격인 둔산동과 대전의 분당격인 노은지구, 대전의 용산격인 중구 서대전네거리역 일대 대장주 아파트 거주자들의 수요가 일부 이동할 가능성이 있는데다 점차 기반시설 등이 확충될 예정이므로, 녹지율이 높고 쾌적한 도안신도시 및 국가적인 대규모 프로젝트사업으로 대한민국 명품중의 명품도시로 건설되어 중장기적으로 투자가치와 거주가치 모두 월등한 세종시 청약에도 적극적으로 임해볼 필요가 있다.
김부성 소장 / 부동산富테크연구소