뉴타운 재개발 재건축의 현주소

    뉴타운 바람이 2002년을 시작으로 2003년부터 휘몰아치기 시작해 광풍 비슷하게 투자자들의 마음을 사로잡다가 2008년을 정점으로 고개를 숙이고 있다. 지금은 대외적으로는 세계 경제 위기의 영향과 보금자리주택의 저가 아파트 공급 기대감, 분양가 상한제 등의 영향으로 분양조차 못해 보고 비용만 증가하고 있는 현장이 하나둘이 아니다.  이쯤에서 재개발 재건축의 현주소를 한번 짚어 보자.
사실 구도심이 낙후되고 있는 문제는 부동산 문제라기보다 사회문제/도시기능의 측면으로도 접근해볼 필요가 있다. 낙후된 도심은 도시 기능의 문제로 인한 경제활동 효율의 저하로도 볼 수 있으며 범죄율 증가의 문제로도 나타나기 때문이다. 그런 측면에서 보면 재개발 재건축, 특히 재개발의 필요성은 의무사항에 가깝다 할 수 있겠다. 서울시의 자료를 봐도 도시를 재생하지 못해 늘어나는 재개발 지역이 향후 수년 내에 크게 급증할 것으로 나타나고 있으며 이로 인한 도시 기능 저하는 불 보듯 뻔하다.

∥새 도시로 가야 하나, 도심을 재생해야 하나
그럼 흉물이 되어가는 도시니까 버리고 새 도시를 만들어 가야 하나? 구도심을 방치하고 새 도시로 옮기는 것은 임시방편일진 몰라도 종국적인 답은 될 수 없다 본다. 그렇게 하기엔 구도심이 가지고 있는 사회기반시설의 가치가 너무도 크다. 도로망, 지하철, 학교, 공원, 관공서 등을 모두 떠가지 않는 이상 새 도시는 활성화가 쉽지 않을 것이다. 그래서 재개발 재건축의 문제는 부동산 문제에 국한되지 않는다는 점을 인식할 필요성이 대두된다.
관공서만 옮겨가는 신행정수도 역시 다른 여건이 갖춰지기까지 수많은 시행착오를 겪을 가능성이 높으며 다시 회귀할 여지도 충분히 있다.

∥재개발 재건축의 필요성과 방법론은?
위에 말한 여러 측면으로 본다면 재개발 재건축이 커다란 투기장이 돼서 모두의 인식에 안 좋게 자리매김했지만 그렇다고 개발의 필요성마저 사라졌다 보기는 힘들다.  결국 다시 필요성이 대두되면 또다시 투기장이 될 수 있다는 결론인데 하루빨리 방법론을 찾아야 하며 다시 투기 사이클이 오기 전에 제도적 보완을 완결지어야 한다.
하지만 생각보다 쉽지 않은 것이 현실이다. 뉴타운처럼 대단위 개발로 유도하자니 시간만 끌고 진행은 어렵고 정치까지 연결되면서 정치인의 표심구도로만 활용되는 문제점이 발생한다. 그렇다고 소규모 블럭형으로 개발하자니 난개발이 염려된다. 필요성의 농도는 계속해서 짙어 가는데 방법론을 찾지 못하는 형국이 지속될 가능성이 높으며 모두 사회적비용으로 국민들에게 되돌아 갈 것이다.

∥재개발 재건축에 관심이 쏠리는 사이클은 다시 온다
이제 투자자 입장에서 접근해보면 모든 투자 상품은 사이클이 존재하고 필요성이 다시 투기 수요를 불러모으는 시점의 사이클이 언제인가에 포인트를 둬야 한다. 재개발 재건축 역시도 사이클이 다시 오게 될 것임에 분명하다. 위에 말한 방법론의 부재에 의한 짙어지는 필요성이 더 크게 사이클을 만들지도 모를 일이다. 아마도 지난해 중순이 가장 저점이 아니었나 하는 생각이 들며 도시계획이 다시 그려지고 지방선거가 있는 2014년을 넘어 인구가 가장 정점에 달하는 2018년이 최고점이 될 것으로 예측해 본다.

∥거래 감소 국면은 생각보다 기간이 길다
하지만 지금 관련 종사자들은 힘들다. 부동산 종사자들이 힘든 것은 가격의 하락보다는 거래의 실종 측면이다. 거래 빈도에 의해 생활이 이루어지는 중개사의 경우는 가치 상승보다는 거래 빈도가 중요 요소다. 당연 그래서 지금은 거래 종사자들이 많이 힘들어하는 편이다. 가격이 떨어져서 힘든 이유처럼 보이지만 거래 빈도가 줄어서 힘든 경우가 더 많다는 결론이다.
‘더 이상 바닥이 있겠느냐’라고 위안도 해보지만 힘든 기간은 여전히 꾸준하다. 그 이유는 하락 곡선의 주변은 상승으로 이어진다 해도 거래 빈도자체를 급격히 늘리지 않고 길게 시간을 두기 때문이다. 재개발 재건축의 힘든 기간이 3년 이상 지속된 이유는 여기에 있다. 사실 가격은 상승으로 돌아섰음에도 거래가 많지 않아 힘들게 느껴지는 것이다.
(①↘↘)하락말기, (②▽)하락저점, (③↗)상승초기로 이어지는 3번의 국면이 모두 거래 실종 상태라는 의미이다. 하락장에선 ‘불안함’이 상승초기엔 ‘욕심’이 그 원인이다.
실제 거래가 빈번한 경우는 반대로 (④↗↗)상승말기, (⑤△)상승 고점, (⑥↘)하락초기가 된다. 뉴타운 재개발 재건축은 2004년~ 2008년 중순까지 세 번의 국면을 경험했다.
2011년엔 가격이 상승하고 있음에도 불구하고 거래가 늘지 않는 것도 사이클로 보면 이해가 된다. 몇몇 거래된 지표만이 상승으로 수치를 나타낼 뿐 빈번하지는 않다는 것인데 결국 ‘바닥’이라는 단어의 표현은 가치에 대한 판단이지만 거래 빈도를 내포하는 의미가 숨어있는 것이므로 (①↘↘)하락말기, (②▽)하락저점, (③↗)상승초기의 긴 단계가 모두 ‘바닥’이 되고 만다.
 
∥결국 부동산 투자의 핵심은 타이밍으로 귀결된다
타이밍에 따라 매수, 보유, 매도 전략이 있고, 투자 물건의 대상이 있을 뿐 종목 자체를 버리거나 잊는 것은 옳지 않다. 부동산 실패의 원인 역시 그것을 타이밍에 맞게 잘하지 못했기 때문이지 ‘부동산’ 그 자체의 문제는 아니라는 것이다. 이는 주식도 금(金)도 모두 마찬가지이다. 재개발 재건축 역시도 마찬가지다.
물밀 듯 몰려오는 거품은 그것이 가격의 거품이든, 종사자 급증의 거품이든, (④↗↗)상승말기, (⑤△)상승 고점, (⑥↘)하락초기 때 이루어진다.
그리고 이중 가장 힘든 이들은 (⑤△)상승 고점, (⑥↘)하락초기 때에 유입된 사람들이다. 2007년~2008년에 재개발 재건축 상품에 투자한 사람들이 여기에 해당된다. 그리고 어설픈 희망으로 (①↘↘)하락말기, (②▽)하락저점의 긴 시간을 버티다가 부동산에 ‘회의’와 ‘두려움’을 품고 업종을 떠난다. 그리고 (③↗)상승초기엔 ‘설마’ 하다가 (④↗↗)상승말기엔 ‘후회’하고 그리고 다시 (⑤△)상승 고점, (⑥↘)하락초기에 뛰어든다. 사실 그 반대로 해야 부동산은 성공하는데 말이다.

                                                                                      전영진 대표 / 예스하우스(주)

저작권자 © 주거환경신문 무단전재 및 재배포 금지