재개발·재건축 조합에서 현금청산의 절차와 쟁점

 

최근 아파트 분양을 신청하지 않는 조합원이 늘어나고 있다.

부동산 경기가 침체되고, 아파트 가격이 약세를 보이면서, 재개발·재건축 조합원들 중에 아파트 분양신청을 포기하는 사람들이 늘어났다. 조합이 사업부지 내의 건물을 철거하고 새로 아파트를 지으려면, 이렇게 분양을 포기한 조합원들의 토지·건물의 소유권을 조합으로 가져와야 한다. 이를 위한 제도가 현금청산 제도다.

현금청산 제도에는 많은 쟁점들이 있으므로, 앞으로 2회에 걸쳐서 살펴보도록 하겠다.

 

∥도정법에 의한 현금청산 대상자

도시및주거환경정비법(이하 ‘도정법’)에 따르면, 조합원 중 다음 3가지의 경우에 해당되면, 현금청산자가 된다.

① 분양신청기간 동안에 분양신청을 하지 아니한 자

② 분양신청을 했지만, 분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회한 자

③ 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

 

이 중 ①과 ②는 원래 아파트 분양을 신청할 자격이 있는 조합원이, 분양을 적극적으로 포기한 경우이며, ③은 처음부터 분양신청할 자격이 없는 조합원들이다.

③과 같이 ‘분양신청할 자격이 없는 조합원들’은 주로 도정법 등 법률에 규정되어 있다. 예를 들면 재개발 조합원 중 토지만 소유하고 있고 토지면적이 일정면적 이하인 경우, 투기과열지구 내의 재건축 조합원 중 조합설립 이후에 조합원지위를 양수한 자 등이다.

 

∥분양신청을 했다가, 분양계약을 체결하지 않은 조합원은?

도정법의 현금청산자에 해당하지 않으면, 현금청산자가 될 수 없는가? 꼭 그렇지는 않다. 도정법 상의 현금청산 대상은 아니더라도, 조합 정관 등에 현금청산을 받을 수 있는 근거 조항이 있다면, 현금청산 대상자가 될 수 있다.

대표적인 조항이 표준정관에도 있는데, 관리처분계획 후 일정 기간 내에 분양계약을 체결하지 않는 경우, 현금청산을 하도록 규정하고 있다. 조합의 실제 정관에는 표준정관과 다른 조항이 있더라도 그 내용에 따라 현금청산자로 인정하려는 조항이 인정된다면 현금청산자가 될 수도 있다.

 

∥분양신청을 했다가, 분양기간이 끝난 후에 분양철회를 하면?

도정법에서는 분양신청을 했다가, 분양신청기간이 종료되기 전에 분양철회를 한 조합원들도 현금청산 대상으로 규정하고 있다.

그런데 만약 분양신청기간이 종료된 후에, 마음이 바뀌어서 분양철회를 할 수 있을까? 이런 조합원들도 현금청산을 받을 수 있을까? 이에 대해서는 법률이나 표준정관에는 명문의 규정은 없다. 따라서 현금청산을 받을 수 없는 경우도 있다. 실제로 이런 조합원들은 현금청산자가 될 수 없다고 본 대법원 판례도 있다.

그러나 조합정관에 분양계약체결기간에 분양계약을 체결하지 않는 조합원들을 현금청산하도록하는 규정이 있다면, 결론이 달라질 수 있다. 이런 조합에서는 조합원들은 분양계약체결기간이 도래하기 전이라도, 사전에 분양계약체결을 거부하겠다는 확정적인 의사를 표시함으로서 현금청산자가 될 수 있다고 보아야 할 것이다. 서울중앙지방법원도 같은 취지로 판결한 바 있다.

 

∥재개발 조합의 현금청산 절차

재개발조합은 공익사업적 성격이 강하므로 도정법은 재개발조합에게 토지수용권을 부여하고 있다. 그에 따라 재개발에서는 도정법과 토지보상법에 의한 토지수용절차를 준용하여, 현금청산이 이루어진다.

우선 조합과 현금청산자가 협의를 하여, 자율적인 합의에 의한 청산을 시도한다. 협의가 원만하게 이루어지면, 그 협의에 따라 조합은 청산금을 지급하고, 현금청산자는 토지와 건물을 조합에게 넘겨주면 된다.

조합과 현금청산자 간에 협의가 타결되지 않을 경우, 조합은 도정법과 토지보상법에 의한 강제수용절차에 따라 청산을 하게된다. 조합은 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청한다.

수용재결이 신청되면, 지방토지수용위원회가 감정평가를 거쳐 수용재결을 한다. 그러면 조합은 수용재결의 내용에 따라 수용개시일까지 청산금(보상금)을 지급하고 토지, 건물 등의 소유권을 취득할 수 있다. 현금청산자가 청산금의 수령을 거부하면, 청산금을 공탁할 수 있다.

현금청산자가 청산금(보상금)이 적다고 생각하거나 그 외에 또다른 이의가 있으면, 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나, 관할 행정법원에 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있다.

 

∥재개발 조합의 청산금 결정 기준

재개발사업에서 청산금은 감정평가사가 평가한 금액에 따라 결정된다. 재개발사업은 공익사업법의 수용절차가 준용되므로, 청산금(보상금)은 개발이익이 배제된 가격으로 산정된다. 만약 시가에 개발이익이 포함되어 있다면, 청산금(보상금)은 시가보다 낮게 된다.

 

∥재건축 조합의 현금청산 절차

재건축조합은 재개발과는 달리 강제수용권이 없다. 그 이유는 도정법 제정 이전에는 재건축사업의 법적 근거가 집합건물법과 주택건설촉진법이었는데, 이 법들에서는 재건축사업을 민간사업으로 보았기 때문이다. 그래서 집합건물법과 주촉법에서는 재건축조합에게 토지수용권을 인정하지 않았고, 그 대신 재건축조합은 매도청구 제도를 통해 미동의자나 현금청산자의 소유권을 확보할 수 있게 하였었다. 도정법이 제정되어 재개발과 재건축사업이 모두 도정법으로 흡수되었지만, 그 태생적 차이로 인해 도정법 역시 재건축조합에는 토지수용권을 인정하지 않고 있고, 매도청구권만 인정하고 있다.

재건축조합의 현금청산 절차는 다음과 같다. 우선 조합과 현금청산자들이 자율적인 합의를 위해 협의를 거치는 경우가 많다.

조합과 현금청산자 간에 협의가 성립되지 않으면 조합은 지체없이 매도청구를 한다. 매도청구 절차를 거치지 않고, 조합이 현금청산자를 대상으로 바로 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.

 

∥매매계약 성립의제일

재건축 조합이 현금청산자에게 매도청구를 하는 경우, 매매계약 성립 의제일이 언제인가?

분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음날이 매매계약 의제일이다.

관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음날이다.

분양신청을 했고 분양신청기간이 종료된 후 분양계약을 체결하지 않은 자는, 정관에 현금청산자가 된다는 규정이 있는 경우에 한해, 분양계약체결 기간의 종료일의 다음날이 매매계약 성립의제일이다. 또한 분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회하고, 분양계약도 체결하지 않은 경우에도 마찬가지로 분양계약체결 기간 종료일의 다음날이다.

현금청산의 목적물인 토지, 건물 등의 청산금을 감정평가하는 가격시점도 위의 매매계약 성립의제일이 된다.

 

∥재건축 조합의 청산금 결정 기준

재건축의 청산금은 청산자가 된 시점의 시가를 기준으로 한다.이 때의 시가는 그 시점의 객관적인 거래가격을 의미하며, 재건축으로 인해 기대되는 개발이익이 반영된 가격이다.

통상 매도청구 소송으로 진행되므로, 법원이 지정한 감정평가사에 의해 정해진다 실제 거래가격이 가장 중요한 기준이 된다. 부동산이 현황과 공부상의 표시가 일치하지 않는 경우는 현황에 의해야 할 것이다.

 

문의) 010-9281-4050

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