2015년 을미년 새해가 밝았다.
흔히들 새해가 되면 희망과 새로운 시작에 대한 기대감으로 증시나 부동산시장의 분위기가 좋게 출발하는 것이 일반적인데 을미년 올해의 시작은 예년에 비하여 기대감이 적은 것이 사실이다.
오히려 기대보다는 불안감과 우려가 더 크게 느껴지는 것이 필자만의 생각은 아닐 것이다.
2014년 말 민간택지 분양가 상한제 탄력적용, 재건축 조합원 주택보유 수 중 3주택까지 분양인정, 재건축 초과이익환수제 유예의 부동산 3법이 겨우 국회 통과하면서 강남 재건축 호가가 소폭 회복하기는 했지만 부동산시장 거래를 활성화시키기에는 여전히 역부족이다.
부동산은 심리다.
주택공급물량, 입주물량, 인구변화, 전세가격, 서울-지방과 가격차이, 내수경기, 인플레이션에 따른 화폐가치 하락 등 여러 요소들이 부동산에 영향을 주지만 결국에는 사람이 부동산을 사고 파는 것이고 이런 사람들의 마음을 움직여야 거래가 되는 것이기에 투자심리 회복에 따라 부동산 거래량 회복이 달려있다고 해도 과언이 아니다.
그렇다면 왜 투자심리는 살아나지 않는 것일까?
부동산과 경제 이 두 가지 관점을 나누어서 볼 필요가 있겠다.
먼저 부동산관점에서 보면 집이라는 것은 물가상승률 정도 가격상승을 하지 못하면 집을 보유하는 것이 부담스러울 수밖에 없다.
집을 살 때 취득세, 1년에 한 번씩 재산세와 고가 주택은 종합부동산세까지, 집을 팔 때 양도세 등 세금부담에 대출이자와 집값하락이 되면 자산가치 하락 부담까지 있는 것이 부동산이기에 큰 폭의 상승은 아니더라도 평균적으로 물가상승률 정도의 상승은 해주어야 손해는 보지 않게 되는데 최근 부동산시장 흐름을 보면 집을 사서 돈을 벌겠다는 것이 아니라 손해를 볼 것 같으니 매수심리가 살아나지 못하고 있는 것이다.
정부에서는 부동산 규제 완화를 하고 있고 부동산 3법을 비롯하여 대못도 뽑았다고 생각할 수 있는데 부동산 규제 몇 개를 완화 해주어서 될 문제는 아니고 확실하게 부동산거래를 활성화시키기 위한 강력한 의지와 시그널을 보여주어야 한다.
부동산 대책을 간 보듯이 찔끔 하는 것이 아니라 현 상황에서 부작용이 커서 도저히 폐지할 수 없는 규제 아니면 전면적인 폐지 또는 완화를 해야 한다는 것이다.
현재 부동산 투자심리에 가장 큰 영향을 주는 대못은 대출규제와 종합부동산세이다.
대출규제는 실질적으로 가계부채증가에 큰 영향이 없고 오히려 투자심리에 악영향을 주는 DTI(총부채상환비율)는 폐지하거나 대폭 완화해주는 반면, 가계부채의 안정성을 위하여 LTV(담보대출인정비융)는 소폭 강화해주는 방향으로 대출정책을 펴는 것이 맞다.
종합부동산세는 전면적인 폐지를 하거나 재산세와 통합하는 것이 맞다.
2000년 중반 부동산시장 과열을 잡기 위하여 나왔던 규제로 특히 버블세븐 중대형 고가주택을 타겟을 한 규제인데 부동산시장 과열이 아니라 냉각을 걱정하는 현 상황에는 전혀 맞지가 않는 규제로 종합부동산세 폐지가 강남부자를 위한 혜택이라는 논리는 정치논리에 지나지 않는다.
DTI, 종합부동산세 외에도 재건축 조합원 입주권을 주택으로 간주하는 규제나 비사업용 토지 양도세 중과 등 아직도 남아있는 부동산규제는 전면적으로 폐지 또는 완화를 해주어야 한다.
마지막으로 경제적인 관점에서 보면 예전에는 미국경제가 좋으면 글로벌 경제가 좋다고 했지만 지금은 미국경제와 글로벌 경제가 별개로 움직이고 있는 복잡한 상황이다.
미국의 양적완화 종료에 따른 금리인상에 대한 우려가 커지고 있고 일본의 디플레이션 탈출을 위한 아베노믹스, 국제유가 하락, 중국, EU 등 각 국가들의 경제전쟁까지 본격화 되면서 수출비중이 높은 우리나라는 금리를 올리기도 어렵고 내리기도 어려운 중간에 낀 어려운 상황이 되고 있는데 이렇게 경제불안감이 커지면서 투자심리와 소비심리까지 위축되고 있는 상황에서 부동산투자심리가 살아나는 것이 오히려 이상한 일 아닐까 싶다.
그러기에 정부는 어렵겠지만 선제적인 내수경기 살리기를 통한 경제위기를 극복하는 동시에 투자심리까지 살릴 수 있도록 강력한 의지와 방향성을 제시해주고 공격적인 특단의 내수경기 부양대책 준비에 온 역량을 쏟아 부어야 할 것이다.
김인만 소장 / 김인만부동산연구소