종전의 우리나라의 법률에서는 상가 권리금을 법적인 보호대상으로 편입하지 않고 있었고, 그로 인해 대법원 판례 역시 상가 권리금은 매우 예외적인 경우에만 보호를 해주는 것으로 해석을 해왔기 때문에, 위와 같은 상황에서 상가임차인이 권리금을 보호받는 것은 매우 어려운 일이었다.

상가건물임대차보호법 개정 이전에는 대법원은 『 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것, 』라고 판시하여(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013판결 등), 임차상인들 간에 수수되는 금전이 원칙이며, 특별한 사유가 없는 한 임대인은 권리금의 반환의무를 지지 않는다고 하였다.

다만 예외적으로 다음과 같은 판례를 통해 임대인이 임차인에게 권리금을 반환할 의무가 발생할 수 있는 특별한 상황을 설명하고 있다.(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결). 이 사안에서 임대인은 직전 임차인으로부터 권리금 1억 원을 수령하였고, 현재의 임차인은 직전 임차인에게 권리금 1억 원을 지급하고 영업을 양수하였다. 임대차계약서에는 “모든 권리금을 인정함”이라는 문구가 포함되어 있었다. 임차인이 차임을 연체하자 임대인은 임대차계약을 해지하고 점포의 반환을 청구하는 소를 제기하였다. 임차인은 보증금 및 권리금의 반환을 청구하는 반소를 제기하였다. 대법원은 권리금을 인정한다는 약정은 “단지 피고가 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 원고가 용인하고, 나아가 원고가 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 원고가 피고에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석”해야 한다고 보았고 권리금의 반환청구를 인용한 원심판결을 파기하였다.

2. 개정 상가건물임대차보호법 중 권리금 보호제도의 세부 내용

상가권리금을 둘러싼 사회적 갈등이 심각해지고, 특히 임차상인들이 피해가 커지자, 박근혜 정부는 2014년 3월경 ‘경제혁신 3개년 계획’을 발표하여 상가권리금 보호를 제도화하겠다고 하였다.

이 발표 이후에 정부에 “상가권리금 보호를 위한 TF"가 구성되었고, 2015년 5월 13일 권리금을 보호하는 내용을 담은 상가건물임대차보호법 개정안이 국회를 통과하였다.

그 주요내용은 아래와 같다.

가. 권리금의 정의

특히 이 조항은 권리금의 범위를 명확하게 정하고 있다는데 의미가 있다. 권리금은 “영업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가”라고 함으로써, 권리금에 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 모두 포함된다는 것을 밝히고 있다.

또한 2항은 권리금 계약이라는 개념을 도입하고 있는데, 이 조항에 따르면 권리금계약의 주체는 기존 임차인과 신규 임차인이 되므로, 권리금은 상가 임차인간에 주고 받는 계약이라는 점을 밝혔다.

나. 권리금 보호 방법

개정법률은 임대인에게 협력의무 부여하는 방식으로 권리금을 보호하고 있다.

임대차계약이 종료하면, 임차인은 해당상가에서 더 이상 영업을 할 수 없게 된다. 영업이 중단되면 상가임차인은 종전에 투자한 시설비, 영업비, 바닥권리금 등을 회수할 있도록, 상가임대인이 협력해야 한다. 즉 기존 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 통해 권리금을 회수할 수 있도록 협력해야 한다.

권리금이 거래되기 위해서는 두가지가 필요하다. 우선 임차인간의 권리금 계약이 있어야 하고, 신규임차인과 임대인간의 임대차계약이 있어야 한다. 따라서 임대인의 협력의무는 영업양수인과 새로운 임대차계약을 체결하는 것을 의미한다고 볼 수 있다.

다. 협력의무 위반 행위

1) 임대차계약 체결 거절

만약 임대인이 아무런 이유도 없이 영업양수인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절한다면 협력의무 위반이 인정될 것이다.

하지만 임대인이 새로운 계약체결을 거절하였다하더라도 계약체결 거절에 대해서 정당한 이유가 있는 경우에는 협력의무 위반은 아니다. 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 이유는다음과 같다.

첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없다면 임대인은 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다(개정법률 제10조의4 제3항 제1호). 즉 신규입차인이 월세를 제대로 낼 수 없다면, 그로 인해 임대인이 피해를 볼 수 있으므로, 임대인을 보호하기 위해 이런 경우에는 임대차계약 체결을 거절할 수 있게 한 것이다.

둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 계약체결을 거절할 수 있다. 의무를 위반할 우려라는 것은 임대차계약을 위반할 우려가 있는 것을 말한다.

임차인이 임대차계약을 위반하게 되면, 임대인에게 손해가 발생할 수 있으므로, 이러한 것이 예상되는 경우 임대인은 해당 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수있다.

셋째, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있다.

넷째, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에도 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있다. 이 경우는 기존 임차인이 이미 권리금을 회수하였으므로, 기존 임차인을 더 이상 보호해야할 필요가 없다. 당연한 조항이다

2) 상가 임대인의 권리금 요구

임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 영업양수인으로부터 권리금을 수령하게 되면, 기존임차인은 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 없거나, 일부만을 받을 수 있게 된다. 이 경우 기존 임차인이 권리금을 제대로 회수할 수 없게 되므로, 이를 금지하고 있다.

즉 상가임대인은 권리금에 욕심을 내서는 안되는 것이다.

3) 권리금 지급 방해 행위

임대인이 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 하면, 신규임차인은 건물임대인의 입장을 무시하기 어려우므로, 기존 임차인은 권리금을 회수하지 못하게 될 우려가 있다. 따라서 개정법률은 이를 금지하고 있다.

4) 고액의 차임 요구

임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하면, 신규임차인은 해당 매장에 잘 들어오지 않으려고 할 것이다.

또한 기존임차인은 인상된 차임을 고려해서, 권리금을 적절히 깍아주어야 신규임차인과 권리금계약을 체결할 수 있다. 결국 기존임차인은 권리금 중 일부를 회수할 수 없게될 우려가 있는 것이다.

따라서 개정법률은 상가임대인이 신규임차인에게 현저하게 과다한 차임을 요구하는 것을 금지하고 있는 것이다.

라. 임대인의 항변 사항

임대차계약이 종료하였다고 해서 언제나 임대인에게 협력의무가 발생하는 것은 아니다. 상임법 제10조 제1항 각호에 해당하는 사유가 있는 경우에는 임대인이 갱신을 거절하더라도 협력의무가 발생하지 않는다.

예를 들어 임차인이 차임을 연체한 경우에는, 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있고, 또한 임차인의 권리금 회수에 협력하지 않아도 무방하다.

이 조항 중 특히 제7호가 많은 논란이 있었다. 즉 상가건물을 철거하거나 재건축하려는 경우, 건물 임대인은 계약 갱신을 거절하고 세입자를 내보낼 수 있고, 이 경우에는 권리금 회수를 협력할 필요도 없는 것이다. 권리금 분쟁 중 상당한 사례가 이러한 경우에 발생하고 있어서, 이 조항을 그대로 유지시킬 것인지 여부에 대해 국회 내외에서 상당한 찬반의견이 있었으나, 결국 그대로 유지하는 것으로 되었다.

마. 협력의무 위반 시 효과 : 손해배상 책임

임대인이 협력의무를 위반하게 되면 임대인에게 그로 인한 손해배상 책임이 발생한다.

첫째, 협력의무 위반으로 인해서 임차인에게 손해가 발생하여야 한다. 이 손해는 임차인의 권리금 회수기회의 상실, 즉 권리금의 상실이다. 따라서 임차인의 손해배상은 권리금의 객관적 가치를 넘어설 수는 없다. 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

둘째, 손해배상액을 산정하기 위해서는 먼저 권리금의 가치가 산정되어야 한다. 국토교통부장관은 권리금을 산정하기 위한 기준을 고시할 수 있다.

3. 권리금 감정평가 방법

개정법률에 따라 국토교통부장관은 감정평가 실무기준을 개정하는 방식으로, 권리금 감정평가 기준을 고시하였다. 아래표는 관련 고시 전문이다. 그러나 추상적인 실무기준 수준의 내용이라서, 실제 권리금 감정평가를 할 때 참고할 수 있는 보다 세부적인 실무지침, 가이드라인 등이 협회 차원에서 추가적으로 연구될 필요가 있다고 생각된다.

4. 추후의 과제

권리금의 양성화가 본격화되는 현 시점에서, 반드시 함께 논의되어야 할 사항이 권리금에 대한 과세이다. 현재 세법체계에서도 권리금은 과세 대상이다. 그러나 ① 권리금을 수수하는 경우 대부분 세무서에 신고를 누락하고 탈세하는 경우가 거의 대부분이라는 점 ② 권리금의 수수에 대한 공적 통계나 기록이 거의 없는 상태에서 신뢰성 높은 권리금 감정평가를 하기는 어렵다는 점 ③ 권리금이 법률적 보호대상으로 편입되었으므로, 권리금의 수수로 인해 얻게 되는 이익은 당연히 과세의 대상이 되어야 한다는 점 등을 고려할 때 권리금에 대한 과세문제 역시 해결되어야 할 과제라고 보인다.

한편 권리금 계약과 거래시 실제 거래된 권리금액을 세무서 등에 신고나 등록하게 하는 권리금 등록제 등도 도입될 필요가 있다.

또한 이번 개정안에서는 빠진 재건축시 상가임차인에 대한 보상방안, 영업보상에서의 권리금 보상 문제 등도 향후 논의되어야 할 것이다.

문의 : 02-6255-7732