종전자산의 가격은 감정평가사가 평가한 평가액으로 정해지는데. 이 때 종전자산 가격의 가격시점은 “사업시행인가의 고시가 있은 날”이 기준이 된다.

문제는 최초의 사업시행인가 고시일 이후에 사업시행계획이 변경되어 사업시행계획변경인가 고시가 된 경우이다. 이 경우 종전자산 감정평가의 가격시점이 최초 사업시행인가 고시일인지 변경된 사업시행계획인가 고시일인지가 논란이 되어 왔다. 특히 서울행정법원 등 일부 하급심에서 사업시행인가고시일 이후 주요 부분을 실질적으로 변경하는 새로운 사업시행계획인가 있는 경우 그 변경인가 고시일을 기준으로 종전자산 감정평가를 해야 한다는 취지의 판결이 나오기도 했었다.

이와 관련해서 최근 대법원은 “구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 문언 그대로 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미한다.”고 명시적으로 판결했다. 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 관리처분계획은 적법하다는 것이다.

대법원은 그 이유에 대해 “구 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서의 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 한 가격, 이하 ‘종전자산가격’이라고 한다) 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점”에 무게를 두었다.

또한 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 하면서, 구 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격 평가를 새로 해야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 않은 것은, 평가시점에 따라 종전자산가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위하여 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것인 점, 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효되었다는 의미일 뿐, 이전에 이루어진 종전자산가격 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점 등도 판결 이유로 들었다.

대법원의 이번 판결은 정비사업이 장기간에 걸쳐서 진행되며, 사업과정에서 설계변경과 사업시행계획 변경이 종종 일어난다는 점 등도 고려한 것으로 판단된다.

이번 대법원 판결에 따라 종전자산 감정평가의 가격 시점과 관련된 법적 혼란과 논쟁이 일단락될 것으로 보인다.

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