박종국 변호사 / 법무법인 을지

사례> 甲주택재개발정비사업조합(이하 ‘甲조합’이라 한다)은 2003. 5. 27. 甲조합의 정비사업구역 내 아파트 및 상가의 소유자들이 참석한 상태에서 조합 설립총회를 개최하였고, 당시 참석자들은 위 총회에 참석하여 재건축 결의(이하 ‘이 사건 1차 재건축 결의’라 한다)를 하면서 조합설립동의서, 인감증명서 등을 제출하였는데, 이 사건 아파트 소유자인 乙 및 丙도 모두 조합 설립에 동의하였고, 甲조합은 구청장으로부터 2004. 8. 20. 구 도시정비법 제16조 제2항에 의하여 재건축정비사업조합 설립인가처분을 받았으며, 2004. 12. 30. 사업 시행인가처분을 받았으나, 乙 및 丙은 분양신청을 하지 않았다.

이후 甲조합은 이 사건 1차 재건축 결의를 보완하기 위하여 비용부담에 관한 사항이 구체적으로 적시되어 있는 동의서를 구분 소유자들로부터 계속 징구하여 2007. 2. 2. 甲조합의 정비사업구역 내 아파트 단지 구분 소유자들의 4/5 및 각 동별 구분 소유자들의 2/3를 넘는 소유자들의 동의를 받은 다음 2007. 2. 2. 종전의 재건축 결의를 보완하는 별도의 새로운 재건축 결의(이하 ‘이 사건 2차 재건축 결의’라 한다)를 하였다.

그러나 乙 및 丙은 이 사건 2차 재건축 결의 시 동의를 하지 않았는바, 甲조합은 乙 및 丙에게 매도청구권을 행사할 수 있는가?

 

해설> 구도시및주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구도시정비법’이라 한다) 제39조에서는, “사업 시행자는 주택 재건축사업을 시행하면서 제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다, 이하 같다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합 건물법’이라 한다) 제48조 의 규정을 준용하여 매도 청구를 할 수 있다”고 규정하고 있다.

그런데, 주택 재건축사업에서의 사업 시행자인 정비사업조합은 관할 행정청의 조합 설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의(이하‘조합 설립 결의’라 한다)는 조합 설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것이므로, 조합 설립 결의에 하자가 있다 하더라도 그로 인해 조합 설립인가처분이 취소되거나 당연 무효로 되지 않는 한 정비사업조합은 여전히 사업 시행자로서의 지위를 갖게 되고, 또한 도시 정비법이 시행된 후에는 조합 설립 결의, 조합 설립변경결의, 사업 시행계획이나 관리처분계획 등에 의하지 아니한 ‘재건축 결의’가 있다고 하여 곧바로 조합원에게 권리변동의 효력을 미칠 수 없는 것이어서, 그와 같은 재건축 결의는 사업 시행계획 결의 등과 별도의 독자적인 의미를 가지지 아니한다.

따라서 재건축정비사업조합이 조합 설립인가 전의 조합 설립 결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축 결의를 하는 과정에서 당초 조합 설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축 결의에 동의하지 아니하였다고 하여 그 토지 등 소유자들이 새삼 ‘조합 설립의 동의를 하지 아니한 자’에 해당하게 되어 이들을 상대로 구 도시정비법 제39조가 정한 매도 청구를 할 수 있다고 볼 것은 아니라고 할 것인바, 乙 및 丙은 이 사건 1차 재건축 결의에는 동의한 사람들이므로 그 후에 그들이 甲조합의 분양통지에도 불구하고 분양신청을 하지 아니하고 이 사건 2차 재건축 결의에 동의하지 않았다 하여도 실지로 甲조합에서 탈퇴되었다고 볼만한 사정이 없는 한 乙 및 丙은 분양신청기간 만료일까지는 여전히 甲조합의 조합원으로서의 지위를 유지한다고 할 것이어서, 乙 및 丙이 구 도시정비법 제47조에 따른 현금 청산 대상자에 해당할 수 있음은 별론으로 하고, ‘조합 설립에 동의하지 않는 자’로서 구 도시정비법 제39조 에 따른 매도 청구권행사 대상자에 해당한다고 볼 수는 없으므로 甲조합은 乙 및 丙에게 매도청구권을 행사할 수 없다고 할 것이다.

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