주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율아파트 재건축정비사업조합은 강남구에 소재한 아파트재건축조합이다. 당초부터 조합원들의 대지지분이 크고, 또 일반분양역시 성공리에 이루어진 관계로 조합원별로 거액의 환급청산금을 수령하게 되었다. 다만, 양도소득세를 산정하는 과정에서 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못한 조합원들은 거액의 양도소득세가 발생하여 상심이 크다.

환급청산금에 대한 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까?

 

해설) 조합원의 권리가액이 조합원분양가액보다 더 클 경우 추가부담금을 납부하는 대신, 청산금을 환급받게 된다. 이 경우 환급금의 성격은 조합원이 종전부터 가지고 있던 부동산의 일부를 양도하고 그 대가로 수령한 매매대금으로 보게 된다.

부동산을 공익사업용으로 양도하는 경우 현행 세법은 양도소득세의 일부를 감면해주고 있다. 조세특례제한법 제77조제1항2호에 의하면,“도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득“에 대해서 양도소득세 10%를 감면하도록 규정하고 있다.

문제는 조합원이 돌려받게 되는 환급금도 감면대상이 되는지 여부이다. 다행히도, 국세청의 예규(재산46014-490 , 2000.04.20)는 청산금의 경우도 그 대상이 될 수 있다고 보고 있다. 종전부동산의 일부를 양도하는 개념이므로 당연한 해석이다.

문제는 양도소득세의 감면은 조합원이 그 혜택을 보는데, 그 사후관리의 책임은 조합이 지도록 규정하고 있다는 데 있다.

감면을 위해서는 조합원은 사업시행인가일 2년이전에 종전부동산을 취득했어야 하고, 관리처분에 의한 환급금(관리처분이후 현금청산 결정 조합원은 제외)을 수령해야 한다.

이후 조합원의 양도소득세 신고시 조합으로부터 양도소득세 감면신청서와 사업시행자확인서류를 첨부하여 과세관청에 제출함으로서 서류상의 요식행위가 충족된다.

다만, 조합이 조합설립인가일로부터 1년 이내에 사업시행인가를 받지 못하거나, 사업시행계획서상의 공사완료일까지 신규아파트를 준공 받지 못하는 경우 감면은 배제된다. 또한 현실적으로 조합설립인가 후 1년 이내에 사업시행인가를 받는 사례가 거의 없는 것을 비추어 볼 때 조세특례제한법상의 감면규정은 사문화된 규정으로 볼 수 있다.

또한 조합원의 감면적용을 위해서 감면을 신청해 주었다가, 사업시행계획서상의 공사완료일까지 준공되지 않는 경우 당초 조합원의 감면세액을 조합이 법인세로 납부해야 하는 중대한 문제가 발생하게 된다. 따라서 현행 감면규정은 현실을 반영하여 조속한 법개정이 요구된다.

 

관련예규

 

재산46014-490 , 2000.04.20

제 목 ]

양도소득세가 과세되는 청산금에 대하여 감면을 적용하는지 여부

 

[ 요 지 ]

관리처분계획에 의하여 교부받는 청산금이 양도소득세가 과세되는 경우로서 주택 및 부수토지가 재개발구역 안에 있고 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득된 경우에 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액이 감면되는 것임.

 

 

문의) 02-555-5366

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