반포주공3단지재건축 조합, 시공사에게 승소 … 대법, 서울고법 판결 파기 환송

 

변선보 변호사 · 감정평가사 / 법무법인 한별

 1. 사건의 개요 

반포3단지재건축조합은 2001년 조합 창립총회에서 재건축결의를 하였는데, 그 당시 A건설이 사업참여제안서를 통해 공사 조건으로 확정지분제 방식으로 공사를 진행하되 조합원의 무상지분 권리금액을 평당 약 2,368만원으로, 평균 무상지분율을 171.84%로 산정하되, 조합원들에게 우선분양하고 남은 일반분양금의 총액이 예상 일반분양금 총액보다 10% 이상 초과하는 경우에는 그 초과분을 조합원들에게 환금한다는 조건을 포함하였다.

위 사업참여제안서에 기해 A건설은 시공사로 선정되었고, 전체 조합원 2,510명 중 80%가 넘는 2,151명으로부터 ‘조합원의 무상지분 권리금액, 평균 무상지분율, 조합원들에게 우선분양하고 남은 아파트 잔여세대의 일반분양에 따른 조합원들의 수익의 환급’ 등에 관한 내용이 포함된 재건축동의서를 교부받아 당시의 법령에 따른 재건축결의를 하였다.

이후 A건설은 조합과의 본계약 협상과정에서 정부의 정책 변경 등으로 최소 2000억원의 추가 비용 발생요인이 생겼음을 주장하면서 이를 전액 인정해줄 것을 요구하였는데, 조합은 조합원들이 기존 수익조건에 따른 10% 이상 초과분에 대한 배분을 받지 않는 대신에 추가 발생비용을 포함한 모든 사업비용을 시공사가 부담하는 것으로 하고, 무상 지분 권리금액을 평강 약 24,526,000원으로 책정하는 것으로 본계약안 안건(이하 ‘이 사건 안건’이라 한다)을 마련하여 총회에서 재적조합원 2516명 중 1378명의 찬성으로 승인결의(이하 ‘이 사건 결의’라 한다)가 이루어졌으며, 원고는 시공사인 피고와 이 사건 안건이 포함된 본계약을 체결하였다.

그런데 이후 원고의 일부 조합원들이 원고를 상대로 제기한 소에서 ‘이 사건 결의는 무효임을 확인한다’라는 판결이 확정되었다.

 

2. 서울고등법원의 판단

비법인사단의 대표자가 ‘정관’에서 총회의 결의를 거치도록 규정한 대외적 거래행위를 그 결의를 거치지 아니하고 한 경우에 거래 상대방이 그러한 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다고 봄이 상당하고 이 경우 거래의 상대방이 대표권 제한을 알았거나 알 수 있었음을 이를 주장하는 비법인사단 측이 주장 증명하여야 하고, 또한 ‘법령’에서 법인 대표자의 대표권을 제한하고 있는 경우에도 그 대표권 제한에 위반된 대표자의 행위를 일률적으로 무효라고 볼 수는 없고, 법인의 이익 또는 법인 구성원의 이익과 대표자의 행위를 유효한 것으로 신뢰한 거래상대방의 이익 또는 거래의 안전을 비교 형량하여 후자를 보호할 필요성이 더 큰 경우에는 그 거래행위를 일단 유효로 하되, 다만 거래상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 무효로 보아야 한다고 판시한 다음, 그 판시 사정을 종합하면 이 사건 본계약은 일단 유효하고, 거래상대방인 피고가 이 사건 안건에 대하여 특별결의가 필요하다는 것을 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없으므로, 이 사건 본계약은 유효하다고 판단하였다.

 

3. 대법원의 판결

이 사건 안건은 당초의 재건축결의에서 채택한 조합원의 비용분담조건을 변경하는 안건에 해당하므로 구 도시정비법의 관련 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 있어야 한다. 따라서 이 사건 결의는 그 의결정족수에 미치지 못하여 효력이 없고, 이 사건 본계약도 결국 법률에 규정된 요건인 총회결의를 거치지 않은 것이므로 무효이다. 그리고 피고가 이 사건 본계약 체결 시 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 것을 알았거나 알 수 있었는지 여부는 계약의 효력에 아무런 영향이 없다고 할 것이다.

또한 원심이 든 대법원 판결은 비법인사단의 정관에 의한 대표권 제한에 관한 것으로서 강행법규를 위반한 이 사건과는 사안을 달리한다. 강행법규에 의하여 요구되는 조합원 3분의 2 이상의 동의에 의한 총회 결의를 거치지 아니한 이상 원고의 조합장은 원고를 대표하여 계약을 체결할 권한이 없다.

그럼에도 원심은 이 사건 본계약이 유효하다고 보아, 원고의 청구를 배척하였으므로, 이는 도시정비법 상 조합원 총회의 특별결의를 거치지 아니한 계약의 효력에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다.

 

4. 판결의 시사점

재건축사업에 있어서 시공사와의 계약에 관한 안건이 조합원의 비용부담 조건을 변경하는 것인 때에는 그 안건에 관한 의결 정족수는 정관변경에 관한 도시정비법 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 필요로 한다. 따라서 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 거치지 아니하고 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담조건을 변경하는 취지로 시공사와 계약을 체결한 경우 그 계약은 강행법규에 위반한 것으로서 무효가 된다. 따라서 조합원의 비용부담에 실질적 변경을 초래하는 계약을 체결하거나 계약을 변경하는 경우에는 도시정비법과 정관의 규정에 따라 총회의 결의 또는 특별결의의 절차를 반드시 거쳐야 하며, 조합과 계약을 체결하는 상대방도 이러한 절차에 대해서 더욱 주의를 기울일 필요가 있다.

문의 : 02-6255-7732

저작권자 © 주거환경신문 무단전재 및 재배포 금지