요즈음 전국 부동산시장의 화두는 재건축이다.

2011년부터 전국 부동산시장을 주도한 대구, 광주 등 지방 집값이 작년 하반기부터 꺾이니 이후 강남권 재건축이 상승세를 타 2007년 최고점을 경신하고 있다.

필자는 예전부터 도시개발 논리를 들어 서울·수도권의 경우 한 년대가 도심권 부동산이 주도를 하면 다음 한 년대는 서울 외곽 부동산이 주도를 한다는 즉 도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발한다는 부동산시장의 도시개발 논리를 주장했다.

1980년대가 서울 개포, 양천구 목동, 상·중계동 등 서울시내 개발 위주였다면 1990년대는 서울 외곽지 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 수도권1기 5개 신도시 건설 위주였다.

그 후 다시 도시는 10년마다 한 번씩 외곽지에서 도심으로 라는 도시개발 원리에 따라 2000년대는 서울 대치·도곡·삼성동 등 서울 초고층아파트 위주의 개발이였고 2010년대는 도시는 10년마다 한 번씩 도심에서 외곽지로 라는 도시개발 논리에 따라 판교, 동탄, 광교 등 수도권2기 신도시 개발 위주였다.

이제 2기 신도시 건설로 신도시 건설도 마무리되고 정부에서도 더이상 택지개발(신도시)을 하지 않을 것 이라고 하니 앞으로 신규 아파트 건설은 도심 재건축, 뉴타운, 재개발사업을 통하여 신규 아파트를 공급할 수밖에 없는 처지다.

더군다나 2011년부터 전국 부동산시장을 주도한 대구, 광주 등 지방 부동산경기가 꺾이니 이제 이들 서울 재건축, 뉴타운, 재개발 부동산이 전국 부동산시장을 주도하고 있다.

이러한 10년마다 한 번씩이라는 도시개발 논리에 따라 서울 한강변 재건축, 뉴타운, 재개발이 우리나라 부동산시장의 스타주로 떠오르고 있다.

작년 하반기 이후부터 급부상하고 있는 한강변 재건축, 뉴타운, 재개발 등은 현재 워밍업 단계이며 2020년대부터 전국 부동산시장을 주도할 것이다.

1980년대 코스피지수가 1000을 뚫는 실물경제 대세가 올 때 1988년 88서울올림픽이라는 내수 시대를 맞아 서울 특히 강남권 부동산이 폭등을 하였고 2000년대에는 중국 특수로 인하여 코스피지수가 2000을 뚫는 실물경제 대세가 오니 강남권 대치·도곡·삼성동 등 초고층아파트가 폭등을 하였다.

그로부터 20년 뒤인 2020년대에 한강변 재건축, 뉴타운, 재개발 등이 대세상승하려면 1980년대, 2000년대처럼 코스피지수가 폭등하는 실물경제 대세가 오는 것이 필수불가결한 요소다.

서울 도시개발의 흐름을 살펴보면 1960년대 말 용산구 동부이촌동 개발을 시작으로 하여 1970년대 들어 여의도로 번졌고 1970년대 후반에는 압구정동이 개발되었고 1980년대에 걸쳐 강남과 서초, 잠실로 번져갔다. 또 1980년대에는 개포, 양천구 목동, 상·중계동 서울 빅3 택지개발지구가 탄생하였고 그리고 대치동 빅3 아파트인 우성·선경·미도아파트와 송파구 86아시안·88올림픽아파트가 건설되었다.

1990년대는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 수도권1기 신도시가, 2000년대에는 서울 강남구 대치·도곡·삼성동 초고층아파트가, 2010년대는 판교, 위례, 동탄, 광교 등 수도권2기 신도시가 차례로 개발되었다.

1960년대 후반부터 서울 그리고 서울 인근 부동산은 철저히 이들 도시개발에 따라 부동산 가격이 폭등하였는데 이들 신규 개발지따라 부동산 투자를 한 사람들은 성공 투자하였다.

2000년대 강남구 내륙지역 대치·도곡·삼성동 시대에 이어 2010년대부터는 한강변 서초 시대가 열리니 서초 한강너머 마포구도 서초구와 함께 서울 부동산시장의 스타주로 떠올랐다.

강북 한강변 마포의 부상은 용산국제업무지구의 무산에 따른 반사이익과 상암 DMC 개발에 따른 영향이 크다.

서울 부동산시장의 주도는 철저히 서울 도시개발 논리에 따랐는데 이제 서초 시대에서 강남구 압구정동.청담동 시대로 서서히 넘어가는 양상을 보이고 있다. 앞으로 서울 부동산시장은 한강변 강남구 압구정동과 한강 압구정동 건너편인 용산구 한남뉴타운 등이 주도할 것으로 보인다.

부동산 투자는 큰 흐름을 읽어야 크게 성공할 수가 있는데 앞으로 서울 부동산시장의 큰 흐름은 한강변 압구정동 그리고 용산구 한남뉴타운 개발이며 도시개발의 큰 흐름 또한 서울 도심개발 즉 서울 한강변 압구정동, 용산구 한남뉴타운 등이 될 것이다.

압구정동, 한남뉴타운외 지역으로는 1980년대 서울 3대 택지개발지구인 개포, 양천구 목동, 상·중계동 중에 아직 재건축 시세 반영이 덜된 양천구 목동, 노원구 상·중계동 재건축대상 아파트를 들 수가 있다.

이들 재건축 지역의 투자가 부담스럽다면 그외 마포구 ㅇㅇ아파트, 금천구 ㅇㅇ아파트의 투자도 좋아 보인다.

부동산 투자는 대세를 따라야 한다. 그리고 부동산 투자는 단기 투자보다는 10년 이상을 보는 중장기 투자를 하여야 크게 성공한다.

이제 신도시 건설도 중단되고 앞으로 아파트를 공급하려면 재건축, 뉴타운, 재개발이라는 도시개발을 통하여 아파트를 공급할 수밖에 없다.

서울 도시개발 논리로 보면 작금의 서울 부동산시장의 움직임은 1997년 12월 IMF 국가비상사태전인 강남권재건축 주도의 부동산시장과 유사하다.

IMF전에 강남권재건축이 워밍업을 하여 2000년대에 들어서서 강남권재건축, 강남권중대형이 폭등하였다. 작금의 서울 강남권재건축의 흐름을 보면 IMF전 강남권재건축의 움직임과 유사한 측면이 있다.

부동산 개발 역사는 결국 돌고 도는 게 아닌가 한다.

향후 서울 부동산시장에 있어서 한강변 재건축, 뉴타운, 재개발은 영원한 도시개발 테마다. 2020년대는 재건축, 뉴타운, 재개발이 부동산시장을 주도할 것이다.

이주호 / J man investment