최근 언론에 과천 집값이 많이 오르내리고 있어 히스토리를 들여다봤다. 과천은 시군구별 전국 아파트값 랭킹중 3위다. 1위는 강남구, 2위는 서초구.

과천 아파트값은 평당 평균 3천7백만원이 넘는다. 아직 5층 짜리 재건축단지가 많아 ‘과대’ 평가된 면이 없지 않다. 서초구 반포주공1단지 중소형이 평당 7천만원이 넘은 것처럼 말이다.

현재 재고아파트 기준 과천 대장주는 과천주공 11단지를 재건축한 래미안에코팰리스다. 33평형이 10년전 입주시점에 이미 10억원을 넘었다.

그러나 글로벌 금융위기에다 정부과천청사 세종이전, 판교 광교 등 2기 신도시 입주폭탄 등 각종 악재가 겹쳐 2010년부터 대세하락기가 시작됐다. 그리고 2014년까지 5년간 지속됐다. 2012년에는 역대 최저인 6억원대 후반까지 떨어졌다.

하지만 10년만에 수도권 주택시장 상승장이 시작된 2015년 10월에 33평형은 4년만에 다시 10억원을 돌파했다.

과천 재고아파트 34평형 10억원 시대가 다시 시작됐다. 그럼 과천 아파트값은 앞으로 어떻게 움직일까?

부동산 개미들은 연말 과천지식정보타운 아파트 분양이 시작되면 과천 아파트값이 내려갈 것이라 매수를 주저한다. 이는 과거 우면지구 아파트가 분양되면 반포잠원 아파트값이 내려갈 것이라고 생각하는 것과 마찬가지다.

과천 재건축단지가 판교라면, 지식정보타운은 성남 구도심 아파트라고 생각하면 된다. 수원과 광교 차이라고 생각하면 된다. 급이 다르다.

저밀도 계획도시인 과천 아파트가 재건축되면서 인구밀도가 높아져 쾌적성이 떨어져 집값이 오르기 힘들다는 것도 잘못된 판단이다.

1기 신도시에서 분양가가 거의 같았던 일산과 분당 용적률은 각각 169%, 184%다. 하지만 집값은 1990년대 입주이후 용적률이 높은 분당이 용적률이 낮은 일산을 압도했다.

과천주공 7-2단지를 재건축중인 래미안 센트럴스위트 35평형 분양권 실거래가가 최근 10억2천5백만원을 기록했다. 입주시점인 2018년 7월에는 얼마까지 오를까?

과천주공 1단지와 2단지 재건축 아파트가 입주하는 2020년에 34평형은 12억원 이상 갈 것이다. 지난 20년간 과천주공과 함께 재건축시장이 요동친 개포주공은 2단지 분양권, 래미안블레스티지 34평형이 이미 15억원을 넘어서 상한가가 16억원에 육박하고 있다.

과천이든 어디든 실거래가 움직임을 보는 것은 안목을 키워 한발 앞서 투자를 하기 위한 것이다. ‘관람’하기 위한 것이 아니다.

한편 2020년 이후 과천 재고아파트 대장주는 누가될까? 과천 시그니처 캐슬? 과천 푸르지오 써밋? 참고로 뉴타운 또는 신도시에서 가장 비싼 아파트는 역세권+학세권(특히 초중)+중심상권 접근성이라는 입지를 두루 갖추고 있다.