주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 최주형 씨는 서초동에 단독주택을 취득했다. 언젠가는 재건축이 될 것이라는 희망을 가지고 투자를 한 것이다. 취득 후 5년 정도 있었으나, 별다른 진전이 없어서. 장남에게 주택을 증여했다. 장남은 해당 주택에서 3년 정도 거주를 했다. 집이 낡고 자녀들 학교문제도 있고 해서 아파트로 이사 가고자 보유하고 있는 단독주택을 양도하고자 한다.

 

해설) 부친이 보유한 부동산을 자녀에게 증여하고 증여받은 부동산을 양도하고자 할 때는 여러 가지 검토할 문제가 발생하게 된다. 일단, 해당 부동산의 종류부터 구분해야 한다. 우선, 일반적인 부동산부터 살펴보자.

부동산을 증여받는 경우 수증자는 증여세를 내야하고, 향후 부동산을 양도할 때 양도소득세를 부담하게 된다. 수증자의 양도소득세는 증여받은 재산가액을 취득원가로 해서 매매시 발생하는 양도차익을 계산하여 양도소득세를 납부하게 된다.

예를 들어 부친이 토지를 1억원에 취득하여 기준시가인 3억원에 아들에게 증여하고 아들은 이를 5억원에 매도했다고 해보자. 우선 아들은 3억원에 대해서 증여세를 납부하게 되고, 5억원과 3억원의 차이에 대해서는 양도소득세를 부담하게 된다.

단. 아들이 해당 토지를 증여받고 5년이 경과되기 전에 해당 토지를 양도할 경우 특이한 방식에 의하여 세금을 계산하게 된다. 부친이 취득한 취득원가를 아들의 취득원가로 놓고 양도차익을 계산한다. 즉, 아들은 3억원에 증여받았지만, 아버지의 취득원가인 1억원을 취득원가로 보고 양도차익을 계산하게 된다. 즉, 4억원(5억원의 양도가액과 1억원의 취득원가차이)을 양도차익으로 세금을 계산한다.

이 경우 아들이 부담한 3억원에 대한 증여세는 필요경비로 양도차익을 줄여주게 된다. 결국 5년 이내에 양도시 아들은 3억원에 대한 증여세와 증여단계이전까지 부친의 양도차익에 대해서 이중하여 납세의무를 지게 되는 결과를 초래한다.

위 사례에서 부친이 1억원이 아닌 5억원에 토지를 취득했고 역시 증여받고 5년내에 양도했다고 가정해 보자. 토지의 경우 실제 취득원가에 불구하고 일정기간 경과시 개별공시지가로 증여를 할 수 있으며, 개별공시지가가 실제 부친의 취득원가에 현저히 도달하지 못하는 실사례는 매우 많다.

이 경우 아들은 부친의 취득원가 5억원이 취득원가가 되고, 이를 5억원에 매도하게 되었으므로 전혀 양도소득세를 부담하지 않게 된다. 결국, 시가 5억원짜리 토지를 저평가된 개별공시지가를 기준으로 증여받은 후 양도소득세까지 면제 받는 결과가 된다.

개정세법에 의하면 2017년 7월 1일 이후 양도분부터 부친의 취득원가를 사용하여 양도소득세가 줄어들게 되는 경우 자녀의 증여재산평가액을 취득원가로 하여 양도차익을 계산하도록 하였다. 즉, 자녀는 3억원과 매매금액 5억원의 차이에 대해서 양도소득세를 부담하게 된다.

주택의 경우는 좀 더 다르다. 예를 들어 부친이 1억원에 취득한 주택을 아들이 3억원에 증여받고, 이를 5억원을 받고 양도했다고 해보자.

아들이 증여받은 주택을 5년경과 후 양도시 원칙적인 계산방식은 동일하다. 아들은 3억원에 수증한 주택에 대해서 증여세를 부담하게 되고, 이를 양도시 5억원과 3억원의 차이에 대해서 양도소득세를 내면 된다. 물론 아들이 1세대 1주택상태로 양도시 양도소득세는 비과세가 된다. 그런데 아들이 수증 후 5년 이내에 양도시 사례별로 다른 판단이 있게 된다.

우선. 아들이 무주택상태에서 증여받은 경우이다. 아들이 증여받고 이를 양도할 때 부친의 취득시기와 취득원가를 가져오게 된다. 그렇다면, 아들은 증여받자마자 보유기간이 2년이 넘게 되고, 거액의 양도차익이 발생할 경우에도 양도소득세를 비과세를 받게 된다. 즉, 3억원에 대한 증여세만 내면 되는 것이다. 이를 방지하기위해서 아들의 양도소득세가 1세대 1주택 비과세가 되는 경우에는 세금을 비교계산하게 된다.

아들이 내는 증여세와 아들이 내야 하는 양도소득세를 합한 금액과 부친이 직접 양도했었더라면 내야하는 양도소득세를 비교해서 부친이 직접양도시 내는 세금이 더 큰 경우 아들이 낸 증여세를 돌려주고 부친에게 양도소득세를 과세하게 된다. 다만, 이 경우도 아들에게 실질적으로 주택의 매매대금이 귀속될 경우 아들은 증여세만 부담하게 된다.

이 규정의 취지가 부친이 거액의 양도소득세를 회피하고자, 자녀에게 증여하고 우회 양도하여 세금을 줄이는 것을 방지하고자 함이므로 자녀에게 실제 증여가 되었다면, 적용의 여지가 없다.

당초 증여했던 부친이 1세대1주택상태에서 증여한 경우에도 별도의 비교과세규정은 적용되지 않는다. 즉, 아들은 1주택상태로 2년이상 보유할 경우 양도소득세 비과세가능한 것이다.

 

 

○ 재산세과-316 , 2009.01.29

「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은영 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것으로, 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면5팀-893, 2007.3.20. 및 서면4팀-1663, 2004.10.19.)을 참고하기 바랍니다.

○ 부동산납세과-51 , 2013.09.24

거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 해당 주택의 보유기간은 소득세법 제95조제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조제5항에 따라 그 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산하는 것임

 

문의) 02-555-5366

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