시공자(시공자 뿐만 아니라 여타 협력업체의 경우도 동일하다) 선정 및 계약 체결 이후, 시공사와의 사업비 문제 등을 이유로 더 이상 계약 관계를 유지하기 어려우나, 도급계약서 상 명확히 그 해지 사유가 인정되지 않아 계약 해지를 하지 못하고 속앓이를 하는 조합들이 있다. 더욱이 시공사를 재선정하기 위해서는 상당한 시간이 소요되는바, 시공사와의 계약 해지를 결단하기에는 상당한 어려움이 따른다.

이에 필자는 시공사 계약해지와 재선정절차에 관한 일련의 쟁점을, 최근 당 법인이 받아낸 법원 결정례를 통해 살펴보고자 한다.

2. 시공사의 채무불이행 등이 인정되지 않는 경우에도 계약 해지가 가능한지 여부

조합과 시공사가 체결하는 공사계약은 민법상 “도급계약”에 해당한다. 민법 제673조는 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는바, 조합은 공사가 완성되기 전에는 공사계약을 해제할 수 있다. 즉, 시공사의 채무불이행 사실이 명확히 인정되지 않더라도 조합은 공사계약을 해지할 수 있으며, 단 이 경우 손해배상이 문제될 뿐이다.

3. 시공자 해지에 관한 총회 의결 없이 새로운 시공자 선정을 위한 절차 진행의 가부

A조합이 총회에서 B시공사를 조합의 시공자로 선정하고 계약체결절차까지 완료한 후, 총회에서의 해지결의 없이 새로운 시공자 선정을 위한 현장설명회, 입찰절차 등을 진행한다면, B시공사는 A조합의 시공자의 지위는 아직 자신에게 있음을 이유로 위 선정절차 등에 대한 진행의 금지를 구할 수 있을까.

이에 대하여 최근 광주지방법원은 “시공사를 변경하기 위해서는 총회의 의결을 거쳐야 하므로(도시정비법 제24조 제3항 제6호) 조합총회의 결의를 거치지 않은 상태에서 시공사를 변경하기 위한 입찰절차를 진행하는 것은 위법하다”는 시공사의 주장에 관하여 「시공사의 선정·변경에 조합총회의 의결이 필요하다고 하여 반드시 조합총회의 시공사 변경에 관한 의결이 있은 후에야 시공사 선정·변경을 위한 절차를 진행할 수 있다고 볼 수 없고, 채무자(조합)로서는 시공사 선정·변경을 정할 수도 있다고 해야 한다. 채권자(시공사)가 이미 투자한 돈이나 채무자의 일방적 계약해제로 입게 되는 손해는 부당이득반환청구권이나 손해배상청구권의 행사를 통하여 보전받아야 할 성질의 것이고, 도급계약의 성격상 채권자에게 채무자의 의사에 반하여 공사의 완성 전에 도급계약의 지속을 요구할 권리를 인정하기 어렵다(2017카합50155결정」고 판시하였다.

4. 결어

정리하면 다음과 같다.

① 조합은 시공사에게, 계약서 상의 해지사유가 있는지와 무관하게 공사의 완성 전에는 그 계약을 해지할 수 있다. 다만, 이 경우 손해배상 책임만이 문제될 뿐이다.

② 조합은 시공사 해지에 대한 총회 결의절차가 선행되지 않더라도, 새로운 시공사 선정을 위한 절차를 진행할 수 있다.

문의) 02-537-3322