아파트입주자대표회의가 주상복합건물을 관리하면 입주민이 내는 관리비 이외에도 부가적인 수입이 생기게 된다. 건물 외벽, 복도, 엘리베이터 등의 공용부분의 광고수익금이나 옥상 등 임대수익이 대표적인 예이다. 그런데 아파트 입주자 위주로 구성된 입주자대표회의가 이런 광고수익금을 아파트 소유자에게만 분배하고, 상가 소유자에게는 배분하지 않는다면 어떻게 될까?

이와 관련해서 서울고등법원에서 주목할만한 판결이 나왔다.

사실 관계는 다음과 같다. A 주상복합건물은 1999년경 서울 성동구 C 대지 위에 건립된 지상 18층, 지하 4층의 주상복합건물로서, 지상 3층부터 A 아파트, 지상 1, 2층은 상가, 지하 1층은 상가와 상가 주차장, 지하 2층은 상가 주차장, 지하 3, A 아파트 주차장으로 구성된 집합건물이다. A 주상복합건물의 지하 3, 4층에는 주차장 외에도 창고 11개(지하 3층 5개, 지하 4층 6개)와 중앙감시실 등이 있다. A 아파트는 이용하는 엘리베이터와 계단이 각각 다르고, 서로 왕래할 수 있는 통로가 없어 구조상으로 분리되어 있다.

원고는 A 주상복합건물의 상가 구분소유자들로 구성되어 A 주상복합건물 상가의 관리 등을 목적으로 설립된 비법인사단(대표자 D)이고, 피고는 이 사건 A 아파트 구분소유자들로 구성되어 이 사건 A 아파트의 관리 등을 목적으로 구 주택법에 따라 설립된 입주자대표회의(대표자 E)이다.

A 주상복합건물의 A 아파트는 1999년경부터 2006. 5. 31.까지 공동관리되었다가 2006. 6. 1.경 이후부터 상가는 원고가, 아파트는 피고가 관리하여 왔다. A 주상복합건물 상가 구분소유자의 지분 비율은 39.13%이다.

원고는 2015. 1. 29. 아래와 같이 일부 상가 구분소유자로부터 뒤에서 보는 부당이득반환청구권을 양도받고, 2016. 12. 12. 피고에게 채권양도통지를 하였다. 상가 구분소유자의 총 전유면적은 4,108.93㎡이고, 채권을 양도한 상가 구분소유자의 전유면적 합계는 3,622.99㎡로서 전체 상가 구분소유자 중 88.17%에 해당한다.

집합건물법 제17조는 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으며 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다고 규정하고, 제10조 제1항 은 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부의 구분소유자만 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 한다)은 그들 구분소유자들의 공유에 속한다고 규정하고 있다.

서울고등법원은 “집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하는 것인바 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않고, 집합건물에서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다”고 설명하며 “이 사건 주상복합건물의 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않다고 하더라도 이 사건 주상복합건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위하여 필요한 지붕의 역할을 한다고 보여 이 사건 주상복합건물 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체공용부분이라고 보인다. 따라서 피고가 옥상의 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.”고 판시하였다.

또한 아파트 외벽의 광고수익금에 대해서도 “이 사건 주상복합건물의 아파트 부분이나 상가 부분 모두 이 사건 주상복합건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되고 있으므로 전체공용부분에 해당한다. 따라서 피고가 외벽에 대한 사용이익을 독점하였다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다”고 판시하였다.

이에 대해 피고가 “사우나의 아파트의 지분을 합하면 75.2%에 해당하고, 집합건물법 제15조 는 공용부분의 변경에 관한 사항은 4분의 3 이상의 의결로써 할 수 있다고 규정하고 있으므로 피고가 임료를 지급받은 것은 그와 같은 의결에 따라 지급받은 것으로서 반환할 이유가 없다”고 주장하였으나 법원은 “피고가 사우나 간판 설치와 관련하여 집회소집통지 등 집합건물법에 정하는 절차에 따른 적법한 결의를 거쳤다고 인정할 증거가 없으므로 피고의 주장은 받아들일 수 없다”고 피고의 주장을 배척했다.

이 판결은 구분소유건믈의 공용부분의 사용 수익에 관한 여러 구분소유자들의 수익권을 인정한 판례로서, 향후 유사한 분쟁에서 참고가 될 수 있을 것이다.

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