건축심의 단계 강남권 재건축사업장 다수 채택

강남 재건축 단지에서 조합과 시공자가 공동으로 사업을 진행하는 공동사업시행 열기가 확산되고 있다.

최근 건축심의 단계에 접어든 강남권 재건축 단지들이 연말로 유예가 종료되는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 공동사업시행 방식을 속속 도입하고 있다.

공동사업시행은 조합이 시행자가 되고 시공자는 단순 도급공사를 맡는 기존 방식과 달리 조합과 건설업자가 공동으로 사업 시행자가 되는 방식이다.

도시정비법 개정으로 조합과 건설업자가 공동사업시행자로 나서는 경우 시공자 선정 시기를 사업시행인가 이후보다 앞당길 수 있도록 했으며 구체적인 내용은 시‧도 조례를 통해 정할 수 있도록 위임했다.

이에 따라 서울시에서는 지난해 3월 도시정비조례 개정을 통해 공동사업시행 정비사업도 공공지원제 대상 사업으로 규정하고 건축심의 이후 시공자를 선정할 수 있도록 했다.

당초 법 개정을 추진할 당시 시공자 선정 시기를 원래대로 조합설립인가 이후로 환원시키기 위해 개정을 추진해왔는데 서울시의 반대로 인해 공동사업시행의 경우에만 건축심의 이후에 선정할 수 있도록 개정되면서 유명무실한 조항으로 전락해 관심을 끌지 못했다.

하지만 초과이익환수제 유예가 종료되는 시점이 다가오면서 공동사업시행이 다시 급부상하고 있다.

 

∥ 공동시행 부담보다 초과이익환수 손실이 훨씬 커

현재 서초·강남·송파구 등 강남 일대 재건축 사업장 중에서 10곳 이상이 건축심의 단계에 접어들어 사업시행인가를 준비 중이다.

이들 조합이 기존 공공지원제에 따라 시공자를 선정하기 위해서는 사업시행인가 이후 절차에 따라 진행해야 하기에 3~6개월 정도가 소요된다. 문제는 연말까지 관리처분을 신청해야만 초과이익환수제를 벗어날 수 있는데 시간이 너무 촉박하다는 것.

때문에 건축심의 단계의 조합에서는 사업시행인가와 시공자 선정을 동시에 준비해 3개월 정도 시간을 절약하기 위해 공동시행 방식을 도입하고 있다.

단축시킬 수 있는 시간이 3개월 정도에 불과하지만 연말까지 관리처분을 하기 위해 일분일초가 아쉬운 조합들에게는 충분히 고려해 볼 만한 가치가 있다는 것이다.

최근 부동산 시장이 과열양상을 띠고 있다고 판단한 정부에서는 부동산 대책으로 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’을 내놓으며 전매제한 강화 등을 포함시켰다. 대책발표와 함께 국토부는 연말로 유예가 종료되는 초과이익환수제에 대해 적용 유예 연장을 검토하고 있지 않다고 다시 한 번 강조했다. 지속적인 초과이익환수제 유예 연장 요구에 대해 입장을 밝힌 것이다.

국토부의 발표 이전에도 이미 문재인 정부의 성향을 볼 때 초과이익환수 유예 연장은 어려울 것이라는 전망이 우세했었다.

때문에 각 조합에서는 연말까지 관리처분을 신청할 수 있는 모든 방법을 동원해 초과이익환수를 피하고 보자는 움직임이 가속화되고 있다.

특히 서초·강남 일대의 재건축 조합들은 입지적 장점으로 사업성이 높아 초과이익환수를 적용받을 경우 사업성이 뛰어난 일부 대단지의 경우 초과이익이 수천억까지 예상되는 등 천문학적 부담금을 적용받을 수 있어 다른 대안이 없는 상태다.

 

∥ 서울시 고시 선정기준과 표준 협약서 따라 진행

지난해 서울시는 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’과 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’을 고시했다.

서울시는 공동사업시행의 경우 건축심의 이후에 건설업자를 선정할 수 있도록 했는데 건축심의 결과를 바탕으로 건설업자들이 공사 단가 등을 제시해 내역입찰 하도록 해서 조합원들이 공정한 기준으로 시공자를 선정할 수 있도록 하고 시공자 선정 전과 후에 공사비가 무분별하게 증액되는 것을 막기 위한 조치라고 설명했다.

당시 시공자 선정시기를 앞당기기 위한 법개정 취지를 벗어난 점에 대해 많은 비판을 받기도 했지만 실제 건축심의단계에서 공동사업시행을 도입하려는 조합에게는 조합원의 이익을 충분히 반영할 수 있도록 선정기준과 표준협약서가 마련되어 있다는 평가도 나오고 있다.

‘공동사업시행 건설업자 선정기준’에는 시공자 선정 시기와 함께 ▴사업비 조달 ▴사업 추진에 따른 업무분담 ▴용역업체 선정 ▴사업비 집행 등 공동사업시행에 관한 전반적인 내용이 포함되어 있어 정비사업 조합이 공동사업시행 건설업자 선정 시 지켜야 할 기준과 절차에 관한사항을 규정하고 있으며 ‘공동사업시행 표준협약서’는 공동사업시행 협약서 작성 시 표준안으로 적용하게 된다.

지난해 선정기준과 표준협약서가 나오자 일부 건설사에서는 너무 조합에 유리한 방향으로 마련됐다며 아예 공동사업시행을 하지 말라는 것 아니냐는 반응이 나오기도 했다.

때문에 일부 조합에서는 건설사들의 참여가 저조하지 않을까 하는 우려에 협약서 내용 중 일부 조건을 완화해 입찰에 부치기도 했다.

 

∥공공지원제 일반적 시공자 선정과 공동시행방식의 차이

일단 공동시행 방식으로 사업을 진행하면 기존 사업시행인가 이후에 시공자를 선정할 수 있었던 것에서 건축심의 이후 공동시행자를 선정할 수 있다는 장점이 있다.

공동시행 협약 체결 후 건설업자를 공동사업시행자에서 시공자로 변경하는 것은 불가하다. 다만 협약 해제나 취소 후에는 ‘공공지원 시공자 선정기준’에 따라 시공자의 선정이 가능하다.

사업 추진에 따른 업무분담으로 조합은 ▴조합 운영 ▴용역업체 선정 ▴인‧허가 ▴이주 및 토지수용 ▴분양 업무 ▴공사 감리‧감독 ▴각종 등기, 공부정리 및 납세 업무를 담당하고 건설업자는 ▴용역업체 선정지원 및 관리 ▴이주지원 및 철거 ▴일반분양지원 ▴시공 ▴입주관리 업무를 담당하도록 했다.

사업비는 대해 건설업자가 직접 차입해 조합에 대여하는 것을 원칙으로 하고 있으며 공동명의 통장을 개설해 조합과 시공자가 공동으로 집행한다.

공동사업시행 건설업자 선정 입찰시 건설업자가 이율 조건, 대여 기간 및 주체 등 사업비 조달 계획을 제시하도록 해 경쟁을 통해 대여금 조건이 결정될 수 있도록 했다.

또한 건설업자가 조합에 빌려주는 사업비는 건설업자가 직접 차입해 조합에 빌려주는 것을 원칙으로 하고 대여 기간 초과시 이자는 조합과 건설업자가 공동 부담하며 건설업자가 지급 보증해 조합이 직접 자금을 차입하는 경우 입찰시 건설업자가 제시한 이율을 초과하는 대출이자는 건설업자가 부담하도록 했다.

용역업체 선정은 공동사업시행 협약 이후 조합에서 용역업체 선정시 건설업자가 공동사업시행자로서 전문성이 부족한 조합을 도와 중복 여부 등을 확인 후 의견을 제시해 꼭 필요한 용역을 적정 용역비에 발주할 수 있도록 했다.

아울러, 건설업자가 자사 브랜드 홍보를 위해 사업시행계획 등 변경을 수반하는 입찰 제안을 할 경우 변경에 소요되는 비용을 건설업자가 전액 부담하도록 했다.

또한 준공인가시 미분양으로 대여금과 공사비 상환이 어려울 경우 아파트와 상가 등 현물로 상환이 가능하도록 해 분양에 대한 책임을 상당부분 건설사에서 부담하도록 했다.

상당수 정비사업 관계자들은 “공동시행방식을 도입한다고 해서 무조건 초과이익환수를 벗어날 수 있는 것은 아니지만 사업기간 단축을 통해 그 가능성을 충분히 높일 수 있을 것”이라고 내다봤다.

아울러 “선정기준과 표준 협약서가 상당부분 조합입장에서 작성되었기에 빠듯한 일정 속에서도 표준 협약서를 참고해 입찰 제안서를 꼼꼼하게 준비한다면 조합원 이익을 최대한 확보하면서 기간 단축을 이끌어 낼 수 있을 것”이라고 판단하고 있다.

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