주용철 세무사 / 세무법인 지율

1. 사례

성북구의 재개발구역에서 이주가 개시되자, 주변의 부동산의 가격이 계속올라가게 되었다. 나지율씨는 더 늦으면 안될것 같다는 조바심에 2016.7.20. 서울특별시 성북구에 대지 251.2㎡를 취득하고, 2016.12월 말까지 그 지상에 지하 1층, 지상 5층의 근린생활시설 15호(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축한 다음, 2017년 상반기에 쟁점건물을 분양하기로 맘 먹었다. 지율씨는 부동산매매업으로 사업자등록을 했고, 분양물건에 대하여는 건물분에 대한 부가가치세 과세표준 신고를 한 후 부가가치세 2억원을 납부했다.

그런데, 관할세무서에서 지율씨가 신고한 쟁점건물의 가액이 그 부속토지의 가액에 비하여 너무 낮게 산정하여 합리적이지 못하다는 이유로 분양가액을 기준시가에 의하여 안분한 다음, 추가납부세금을 무려 1억원이나 더 고지했다. 

 

2. 판단

건물을 신축할 경우 용도별 주차대수는 건물의 수익률에 큰 영향을 미친다. 통상 근린생활시설의 경우 1층을 제외하고는 실제 임대를 맞추기가 어렵고, 따라서 주택을 지어야 하는 데, 주택의 경우 법정주차대수의 제한으로 인하여, 용적률을 모두 채워서 수익률을 내기가 어렵다.

결국, 현실에서는 근린생활시설로 짓고 이를 주택으로 불법용도변경하는 사례가 빈번하게 발생하게 된다. 이 때 세법은 실질과세의 원칙에 의거 과세를 하게 되는데, 경우에 따라서는 그렇지 못한 결과가 도출되기도 한다.

이번 사례의 경우 부가가치세와 관련된다. 근린생활시설을 신축하게 될 경우 건축주는 공사비에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 대신, 근린생활시설을 매각할 때 건물분 분양가격에 대해서 부가세를 매수인에게 거래징수하여 납부하여야 한다. 매수인은 납부한 부가가치세를 해당 건물을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 환급받게 된다.

문제는 해당 근린생활시설을 사례와 같이 주거용으로 용도 변경하는 때이다. 특례법에 의하면, 국민주택규모이하의 주택을 짓는 경우 해당 공사용역에 대해서 면세를 하고 있고, 건축주가 해당 국민주택을 양도할 때 역시 부가가치세를 면제해주고 있다.

쟁점은 근린생활시설을 주택으로 용도 변경한 경우 이를 면적만을 기준으로 하여 국민주택으로 볼 것인가이다. 만약, 국민주택으로 본다면, 근린 생활시설를 공사하는 데 투입된 공사비에 관련된 부가가치세 전액이 불공제 되어야 한다. 대신에 건축주가 이를 분양할 때는 별도의 부가가치세를 납부하지 않아도 된다.

대법원판례[대법원 1996.10.11, 선고, 96누8758]에 의하면, 조세감면규제법상의 국민주택은 주택의 용도로 적법한 건축허가를 거친 건물만 해당된다라고 판단하고 있다.

[대법원 1996.10.11, 선고, 96누8758, 판결]

【판시사항】

[1] 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는 부동산 거래행위의 요건

[2] 근린생활시설로 준공검사를 받은 건물을 용도변경 허가 없이 국민주택규모 면적의 주택으로 개조한 경우, 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하는지 여부(소극)

[3] 납세자가 건물을 양도하고 양도소득세를 자진납부한 후에, 그를 부동산매매업자로 인정하여 부가가치세를 부과한 경우, 이중과세에 해당하는지 여부(소극)

【판결요지】

구 조세감면규제법(1991. 12. 27. 법률 제4451호로 개정되기 전의 것) 제74조 제1항 제1호 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택은, 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 근린생활시설로 건축허가를 받아 준공검사까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는, 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다.

 

즉, 부가가치세를 면제하는 국민주택의 범위를 실질과세에 의한 주거용사용여부가 아닌 건축법상 적법한 주택만을 대상으로 한다는 것이다.

이러한 해석을 기준으로 다시 근린생활시설을 주택으로 용도변경하여 사용할 경우 발생될 세법상의 흐름을 보면 다음과 같다.

첫째, 신축공사시 국민주택규모이하의 주택에 대한 건설용역의 면세규정은 적용의 여지가 없다. 신축공사시의 부가세 면제규정역시 조세특례제한법상의 규정이므로 건축법상 주택이 아닌한 면세가 적용되지 않는다. 이는 오피스텔 건설용역에 대해서 부가세가 면제되지 않는 것과 일치한다.

둘째, 건축주가 용도변경된 근린생활시설을 양도할 때 이를 국민주택으로 보아 부가세 과세를 피할수는 없다. 즉, 근린생활시설로서 건물분에 대한 부가세를 납부해야 한다. 이는 주택의 분양가가 통상 부가세를 감안하지 않고 책정되므로 건축주의 수익을 차감하는 요인이 된다.

셋째, 수분양자가 용도변경된 주택에 대해서 부담한 부가가치세를 환급받을 수있을 지 여부이다. 수분양자가 해당 근린생활시설을 주택으로 임대하거나, 사용하는 경우 이때는 실질과세의 원칙에 의거 부가가치세가 불공제 된다. 주택으로 임대할 때의 주택은 특정주택이 아니고 실질과세원칙에 의한 사실상 주거용으로 사용하는 주택이기 때문이다.

결과적으로 직영공사를 통해서 근린생활시설을 신축하여 주택으로 용도변경하는 경우, 건축주는 자재 등에 대한 부가가치세를 공제받을 수 있는 대신, 분양가에 포함된 건물분 부가세는 납부해야 한다. 다만, 주택임대용으로 사용하다가 매각할 경우는 다르게 취급해야 할 것이다.

일단, 건축주가 주거용으로 임대하는 순간 면세로 전용된다. 따라서 환급받은 부가세가 있다면, 이를 다시 추징당하게 된다. 다만, 주택으로 임대한 후에 양도되어야 건물분부가세가 면제되므로 사업자등록에 주택임대사업을 추가하여, 부가세를 정산하는 절차가 수반되어야 할 것으로 판단된다. 그렇다면, 주택임대용부동산을 양도하는 것이므로 주된 사업에 부수되는 면세부수재화로서 건물분부가세를 면제 받을 수 있다.

문의) 02-555-5366

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