전세를 레버리지 삼아 투자하는 전세레버리지투자 중 가장 안전한 투자가 정비사업 간접투자다.

정비사업 간접투자란 초기투자비가 많이 드는 정비사업 직접투자 대신 재고아파트를 전세끼고 1억원 안팎으로 소액 투자를 하는 것이다.

정비사업 직접투자는 최근 매매가 급등과 청약조정대상지역(이주비 포함) LTV 60%(감정평가액 기준) 등으로 관리처분인가를 받은 강동구 과천 등 10평형대 초소형도 초기투자비(매매가-이주비 또는 전세)가 5억원 이상이다.

정비사업 간접투자에서 핵심은 이주수요가 선호할만한 재고아파트를 이주시작 1~2년 전에 선점하는 것이다. 2016년과 2017년 이주수요로 급등한 고덕아이파크, 둔촌푸르지오와 비슷한 입지와 수급 상황의 재고아파트를 찾으면 된다.

첫째, 신축아파트가 좋다. 5백가구 이상에 지은지 5년 안팎 신축아파트가 재개발 재건축 등 정비사업 이주철거로 인한 이주수요가 선호한다. 매매수요는 물론 전세수요가 늘어난다. 여기에 중소형에 초등학교를 품은 단지나 커뮤니티 시설이 좋은 단지라면 더욱 좋다.

둘째, 신역세권 등 개발호재가 있으면 좋다. 고덕아이파크가 9호선 4단계 연장선 신고덕역, 둔촌푸르지오가 2018년 10월 개통예정인 9호선 3단계 연장선 보훈병원역 역세권이라는 점 때문에 상승폭이 더욱 컸다. 개발호재엔 마곡지구나 문정지구처럼 기업 입주가 예정된 곳도 투자가치가 높다. 올들어 송파파인타운의 중소형 급등세를 보라.

서울 서남권 A아파트나 동남권 B아파트처럼 앞으로 이주수요와 개발호재로 수요는 늘어나는 반면 공급이 부족한 재고아파트를 전세 끼고 사는 소액 투자법이 가장 안전한 투자다.

정비사업 간접투자로 전세레버리지투자를 할 때 주의할 점은 입주물량이 늘어나 일시적으로 매매 전세가 약세가 보일 때는 매도를 피해야 한다는 것이다. 입주물량, 즉 매매 전세 물량이 소진된 후(입주시작일 3개월 전후) 팔면 된다.

한편 고덕주공이나 둔촌주공처럼 2020년 이후 새 아파트 입주물량이 쏟아지면 전세레버리지투자처, 재고아파트값이 내려간다고 주장하는 사람이 있는데 그렇지 않다. 이는 부동산 특성인 하방경직성(下方硬直性. Price Rigidity in the Downward direction)과 상향여과(上向濾過. Filering Up) 현상을 모르는 이의 가설일 뿐이다.

/닥터아파트