참여정부의 2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책을 보강한 역대급이라는 8.2대책. 하지만 부동산 규제정책에는 수혜자가 반드시 있다.

8.2대책의 최대 수혜자는 누구일까?

정부나 일부 무식자들은 무주택자가 최대 수혜자가 될 것이라고 한다. 사실은 전혀 그렇지 않다. 서울 LTV 40%는 수십년간 살아온, 돈 없는 재개발 원주민마저 내쫒는 정책이다. 팔고 싼 주택으로 이사가라고 말이다.

그에 대한 해답은 과거 규제정책의 역사에서 수혜를 입은 사람이 누구인가를 들여다보면 쉽게 알 것이다. 8.2대책 이전보다 5천만원 안팎 싸게 나오는 급매물을 지금 누가 사고 있나?

∥1등 수혜자

참여정부 때 아파트를 사서 돈을 벌어본 사람이 될 것이다. 고기도 먹어본 사람이 잘 먹는다고 참여정부 규제정책 때 아파트를 사서 2008년 전후 매도하고 시장에서 빠져나와 큰돈을 벌어본 부동산 투자자들은 잘 알 것이다. 2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책을 경험했으니 말이다. 8.2대책 이후 이번 장이 들어갈 장인지, 나올 장인지를 정확히 알고 있다.

또 문재인정부의 주택정책 시나리오도 꿰뚫고 있다. 6월 지방선거이후 매매가는 하락하지 않고 전세값만 오르면 재산세를 먼저 만지작거릴 것이다. 또 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입할 것이다. 종부세 카드는 마지막으로 남겨둘 것이다. 그래도 집값이 잡히지 않으면 2018년 이후 꺼낼 것이다.

8.2대책이후 열흘 이상 지났지만 시장에 나온 매물이 많지 않다. 급매물이 드물다. 서울 급매물은 물론 비조정대상지역 수도권 일반매물도 나오자마자 바로바로 거래된다. 이때 매수인은 말할 것도 없이 2000년대 상승장에서 돈을 벌어본 사람이다. 쉽게 말해 강남3구 부자들이다.

∥2등 수혜자

현금이 두둑한 사람이다. 대출규제에 상관없이 급매물이면 언제든지 아파트 한두채는 쉽게 살 수 있는 자금이 있는 현금 부자들이다. 문제는 참여정부 때 아파트 투자로 돈을 벌어본 경험이 없다면 현금이 많아도 8.2대책 이후 매수할 사람은 많지 않다는 것이다.

∥3등 수혜자

청약가점이 높고 주택 구매력이 있는 사람이다. 무주택 가점을 만점(32점) 받으려면 무주택기간이 15년 이상이 돼야 한다. 32세에 결혼하고 한번도 주택을 사지 않았다면 40대 후반에서 50대 초반이 대부분일 것이다.

이르면 9월부터 전용면적 85㎡의 경우 투기과열지구는 100%, 조정대상지역은 75%로 가점제 비율이 크게 올라간다. 다주택자 양도세 중과, 자금조달계획 신고, 1순위 자격, 재당첨제한 및 전매제한 강화까지 겹쳐 가점 60점만 넘으면 수도권 대부분 지역에서 당첨 안정권이 될 것이다.

문제는 돈이다. 아무리 가점이 높다한들 분양가의 60%를 자기자본으로 감당할 능력이 안 된다면 수도권 분양아파트는 그림의 떡이 될 것이다.

그럼 최대 피해자는? 무주택자다. 돈이 있든 없든 8.2대책과 같은 고강도 규제책 이후 집을 사본 경험이 거의 없기 때문에 집을 살 엄두를 내지 못한다. 집값이 폭락할까봐 말이다. 규제책으로 집값이 안정된 적이 한 번도 없는데도 말이다.

무주택자중 최대 피해자는 대출규제로 아파트를 사고 싶어도 살 수 없는 무주택자가 될 것이다. 또 2010~2013년에 주택을 팔아 가점이 낮은(50점 이하) 무주택자가 될 것이다.