“다주택자를 타깃으로 한 고강도 규제책으로 매매거래량이 급감할 것이다. 반면 2017년 하반기 이후 수도권 입주물량이 급증하면서 전세공급물량이 늘어날 것이다. 화성 김포 용인 광주 등 일부 지역에서 역세난이 발생해 전셋값이 하락할 것이다. 따라서 수도권 아파트값은 하락할 것이다.”

삼성증권에서 8.2대책이후 주택시장을 전망한 글이다.

삼성증권이 내세우는 근거는 수도권 아파트 입주물량이다. 2017년에 상반기 대비 하반기에 입주물량이 12만가구로 135% 급증한다는 것이다.

과연 그럴까? 삼성증권 리포트에서 눈여겨 볼 대목은 전세값이 향후 수도권 아파트시장의 ‘Indicator'가 될 것이라는 분석이다.

닥터아파트는 매매가 하락이 오지 않을 것이라고 전망한다. 물론 역전세난도 오지 않을 것이다. 극히 일부 지역에서 짧은 시간(6개월 안팎)에 역전세난이 올수는 있다.

닥터아파트의 예측 근거론 크게 2가지다. 모두 수급과 관련 있다.

첫째 투기과열지구 투기지역 조정대상지역으로 지정된 서울 재고아파트값이 하락하지 않고 있다는 것이다. 분양권도 마찬가지다.

급매물이 많지 않고 매수세가 끊어지지 않아 실거래가 떨어지지 않고 있다. 8.2대책 이전 전고점에서 약간 떨어진 수준에서 거래되고 있어 약보합세 수준이다. 9월 가계부채 종합대책이나 주거복지 로드맵 발표를 앞두고 있어 당분간 별다른 변화는 없을 것이다.

서울에서 하락하는 아파트는 대부분 재개발 재건축 등 정비사업 입주권이다. 압구정의 경우 재건축사업 초기라 다르게 움직이고 있다. 8월에 급매물이 사라지면서 9월엔 가격 상승 징후가 강하다. 실수요자들의 매수세가 예상보다 강하다.

두 번째 근거론 서울에선 입주물량보다 멸실주택수가 많다는 것이다. 특히 증가세인 서울 멸실주택수는 2020년 전후 정정에 달할 것이다. 서울 신규주택공급의 중심은 부산(재개발)과 마찬가지로 정비사업이다. 서울은 2023년 전후나 돼야 순공급량(입주물량-멸실주택수)이 플러스가 된다.

새 아파트를 지으려면 반드시 멸실주택을 동반한다. 특히 재개발의 경우 기존 주택수보다 줄어든 새 아파트를 짓고 있다. 예를 들어 100가구를 헐고 새 아파트 100가구를 짓는다면 순공급량은 제로다.

반면 이주수요가 100가구 발생한다. 집주인은 거주할 경우 이주비로 다른 주택을 사서 이주하는 경우가 많다. 거주하지 않을 경우 이주비로 전세레버리지 투자를 많이 하고 있다. 세입자는 전세 또는 매매에서 택일하겠지만 8.2대책 이후 매매보다 전세수요를 많이 선택하게 될 것이다.

여기에 8월 3일부터 서울에선 투기과열지구 조합원 지위 양도 금지로 5만5천가구를 거래할 수 없게 됐다. 사실상 공급물량 감소다. 서울 도심권 강남권 등 신축 아파트값이 강세를 보이는 것과 밀접하게 관련 있다.

8.2대책으로 거래량은 감소하지만 아파트값은 하락하지 않는다는 게 닥터아파트의 예측이다.

오히려 4월 이후 매물량이 급감하면서 전세수요가 늘어나 전셋값 상승폭이 커질 것이다. 전셋값 상승은 갭(매매가-전셋값)을 줄이고 신축을 중심으로 전세레버리지투자가 늘어날 것이다. 투자처도 20평형대에서 30평형대로 확대될 것이다.