주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 서초구의 지율아파트 재건축조합은 조합이 설립된지 벌써 10년이 되어가고 있는 데. 사업의 별다른 진전을 보이지 못하고 있다. 그동안 조합에 반대하는 세력의 법적 다툼으로 사업시행을 위한 준비보다는 법적다툼에 소모된 시간이 너무나 아쉬운 시간이었다. 그나마, 최근 서초구의 재건축사업장에 대한 시공사의 지원강화로 인하여 드디어 사업시행인가를 목전에 두고 있다. 그런데 이번 8.2대책으로 인하여 조합원의 지위양도가 금지된다고 하니, 그 동안의 고생을 뒤로 한 채, 조합원지위를 양도할 지 말 지 고민에 쌓여있는 조합원들이 늘어가고 있다. 팔면 양도소득세가 어마어마 하다고 하는데. 팔아야 하나? 그냥 눌러앉아야 하나?

 

해설) 이번, 2017년 8월2일의 정부대책은 재건축과 재개발등 도시환경정비사업을 크게 나누어 조합원지위 양도에 대해서 제한을 가할 것을 예고하고 있다.

우선, 재건축에 대해서는 현행 법령에 의하여 이미, 조합원지위 양도를 제한하고 있다. 현행 도시및 주거환경정비법 제 19조 2항은 조합원의 자격에 대해서 언급을 하고 있는데, 투기과열지구로 지정된 이후에 조합원의 지위를 양수할 경우 현금청산대상이 될 것임을 규정하고 있다. 즉, 투기과열지구로 지정된 이후에도 매매는 가능하지만, 매수인은 현금청산, 즉, 조합원아파트분양을 못받고, 매수부동산의 감정평가액을 현금으로 보상받게 된다는 것이다.

이번 대책때 발표된 투기과열지구는 2017년 8월3일 이후부터 지정효과가 발휘된다. 따라서 서울 전 지역과 과천시 및 세종시에 소재한 조합설립이후 재건축단지의 조합원지분을 양수할 경우 매수금액에 불구하고 현금청산대상이 된다. 조합설립단계이전인, 재건축추진위 단계에서의 매매는 규제대상이 아니다. 추진위단계에서는 조합원지위가 애시 당초 발생하지 않았기 때문이다.

문제는 이미 재건축조합에 투자한 경우이다. 이 경우, 지위양도가 원칙적으로 금지되었으므로 갭 투자를 한 경우나, 타인 자금으로 투자를 한 투자자의 경우 손절매를 할 수 있는 방안이 없게 되어, 큰 손실을 볼 수 있게 되었다.

현행 도정법은 매도 조합원에게 부득한 사정이 있는 일정한 경우 매수인에게 현금청산 없이 조합원의 지위 승계를 인정하고 있다.

첫째, 상속으로 조합원지위를 승계하였거나, 이혼으로 배우자의 조합원지위를 승계한 경우이다. 해당 승계 받는 상속인 또는 배우자는 정당하게 조합원지분을 양수한 것으로서 조합원아파트를 분양받을 수 있다. 물론 제3자에게 추가로 양도할 경우는 현금청산대상이다.

둘째, 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우이다.

예를 들어 현재, 서울, 과천, 세종시가 투기과열지구이므로 서울에 있는 재건축조합원의 경우라면, 서울이외의 다른 지역으로 전세대원이 이사를 가면서 소유한 재건축지분을 양도하는 것이 해당된다.

셋째, 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우이다. 이는 별도의 지역제한을 두고 있지 않다. 동일한 서울에 있는 경우라도, 상속주택으로 전세대원이 이사를 가면서, 보유한 재건축지분을 양도하는 경우라면, 매수인은 조합원이 될 수 있다.

넷째, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하고자 하는 경우이다.

다섯째, 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 이다. 조합설립인가후 무려 2년이상 사업의 진척이 없었고, 그 보유기간역시 2년이 넘었기 때문에 투기수요가 없는 것으로 판단하는 것 같다.

여섯째, 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우이다.

일곱째, 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우이다.

여덟째, 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우이다. 즉, 경매나 공매로 취득할 때 매수인이 조합원의 지위를 양수받지 못하고 현금 청산된다면, 이미, 가격이 정해져있기 때문에 경매로서의 의미가 희미해진다. 따라서 경매등으로 취득하는 경우에 조합원의 지위를 인정할 필요성이 있다. 다만, 금융기관등의 채무불이이행이 아니고, 개인적 부채등에 대해서 근저당권의 실행으로 경매가 진행되는 경우 인위적인 의도가 개입될 소지가 있어, 조합원지위승계를 인정하지 않고 있다.

재건축과 관련된 8.2대책은 위 규정 중에서 다섯째와 여섯째에 대해서 보완예정이다. 이번, 9월 정기국회에서 도정법 개정안이 통과시 양도제한 기간이 2년에서 3년으로 늘어나게 된다.

8.2대책 은 재건축외의 도시환경정비사업에 대해서도 전매제한규정을 예고하고 있다. 역시 이 부분은 법 개정을 요한다. 금년 9월 정기국회에서 관련 도정법이 개정되어야 시행가능하다. 재건축과의 차이는 재건축은 조합설립이후의 조합원지위양도에 대한 제한이지만, 재개발의 경우 관리처분인가이후의 지위양도 제한이다. 따라서 재건축에 비해 상대적으로 양도제한 시기에 대한 범위는 좁다. 그러나, 대부분의 재개발은 그 진행속도가 재건축에 비해 현저히 길고, 따라서 비록 관리처분인가가 되었다고 하더라도 준공이후 매각 가능시점까지의 기간이 상당하다.

결국 재건축과 관련하여 조합원의 지분을 양수하는 경우 매도 조합원이 적법한 지위승계요건을 충족했는지 따져보는 절차가 반드시 수반되어야 한다. 재개발등의 경우도정법 개정후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 조합원입주권전매제한 규정이 적용된다. 법개정전에 시행인가를 받은 재개발조합은 별도의 전매제한이 적용되지 않으므로 시행인가가 임박한 재개발구역은 좀 더 서둘러야 할듯하다.

문의) 02-555-5366

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