곽노규 변호사 / 법무법인 산하

1. 서설

도시 및 주거환경정비법 제39조는 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자 등에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 정하고 있는바, 조합이 매도청구권을 행사하면 매도청구대상자와 조합 간에는 매매계약 체결이 의제되고 조합은 해당 부동산의 소유권을 이전받아 올 수 있게 된다.

한편, 위 집합건물법 제48조는 그 행사기간을 규정하고 있는바(지체 없이 최고, 2개월의 회답기간, 회답기간 만료일로부터 2개월 내에 매도청구) 위 행사기간은 제척기간에 해당한다. 따라서 사업시행자는 반드시 위 기간 내에 매도청구권을 행사하여야 하며, 기간 내에 행사되지 못한 매도청구는 조합설립변경인가 절차 등을 다시 거치지 않는 한 위법을 면치 못한다.

이에 관련하여, 매도청구대상자(A)가 매도청구 소송의 변론종결 이후, 조합에게 소유권이전등기가 넘어가기 이전인 시점에 제3자(B)에게 부동산 소유권을 이전하는 경우, 조합은 A에 대한 판결의 효력이 B에게도 미침을 주장할 수 있을까.

우리 대법원은 매매계약을 원인으로 하여 소유권이전등기를 구하는 소송의 변론이 종결된 이후 매도인(등기 명의자)으로부터 소유권이전등기를 경료받은 자는 전소의 판결의 효력을 받지 않는다고 판단하고 있는바(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다25151 판결), 대법원 판례에 따르면, 조합은 B에게 판결의 효력이 미침을 주장할 수 없는 것처럼 보인다. 그렇다면 조합은 B에게 다시 매도청구 소송을 제기하여야 되는데, 이 때에는 필히 매도청구 소송의 행사기간이 문제될 수밖에 없다. 그러나 매도청구 소송은 일반의 매매에 기한 소유권이전등기를 구하는 것과는 크나 큰 차이점이 있다. 도시정비법 제10조는 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.”고 규정하고 있기 때문이다.

이에 우리 법원은 위와 같은 경우, 어떠한 판단을 하고 있는지 당 법인이 받아낸 최근의 판례를 통해 살펴보도록 하겠다.

 

2. 서울고등법원 2017. 9. 1. 결정 2017카기56

- 사실관계 : 조합이 A를 상대로 매도청구 소송을 제기하였는데, 변론종결 이후 A가 일부 지분을 B에게 이전하였다. 조합은 B에게도 위 소송의 판결의 효력이 미침을 주장하여, A에 대한 판결로써 B에게 집행을 할 수 있도록 승계집행문을 부여받았다. 그러자 B는 승계집행문 부여에 대한 이의신청을 하였다.

- 판시내용 : ① 도시정비법 제10조가 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는자(이하 ‘권리자’)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다”라고 규정하고 있고, 이처럼 사업시행자나 권리자의 변동에도 새로운 법률행위 없이 그 지위가 당연승계되도록 한 취지는 대인이 아닌 대물이 목적인 정비사업의 성질에서 나온 것으로 정비사업의 연속성을 유지하기 위한 것인 점, ② 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 제1 내지 제4항이 ‘재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자’뿐만 아니라 ‘그 승계인’에 대하여도 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정함으로써, 이미 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 구분소유자로부터 그 구분소유권과 대지사용권을 승계취득한 자에 대하여 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 취지, ③ 도시정비법 제39조에서 정한 매도청구권은 재건출사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있는데(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549판결 등 참조), 매도청구권이 제척기간 내에 유효하게 행사되었음에도 그 후에 상대방이 대상 부동산을 제3자에게 양도한 경우 매도청구를 한 자가 대상부동산을 취득할 수 없게 된다거나 다시 양수인을 상대로 집합건물법 제48조에서 정한 최고나 매도청구권 행사의 의사표시 등의 절차를 밟아야만 대상부동산을 취득할 수 있게 된다면 위와 같은 매도청구권의 본질에 반할 뿐만 아니라, 사실상 매도청구의 상대방 측에서 매매계약 성립 시기를 좌우할 수 있게 되어, 매도청구권 행사에 제척기간을 두고 있는 취지에도 반하게 되는 점 등을 고려하면, 주택재건축정비사업조합이 도시정비법 제39조에 의하여 소유자에 대한 매도청구권을 행사함으로써 매매계약이 성립된 이후에 그 소유자로부터 대상 부동산을 승계취득한 자는 주택재건축정비사업조합의 새로운 최고나 매도청구권 행사의 의사표시가 없어도 종전 소유자의 위 매매계약상의 의무를 그대로 승계한다고 봄이 타당하다. 따라서 신청인이 승게집행문 부여 대상에 해당하지 않는다는 신청인의 주장은 받아들일 수 없다.

 

3. 결어

매도청구권의 특수성을 설시한 전적으로 타당한 판결례라고 생각한다. 위 판결에 따르면 변론 종결 이후, 소유권을 일부 이전함으로써 부당한 이익을 얻으려 하는 시도는 허용되지 않을 것이다.

문의) 02-537-3322

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