대법원이 “정비구역 외의 지자체 소유 토지를 조합이 매입하여 기반시설을 신축하여 기부채납하는 조건으로 정비구역지정과 시업시행변경인가가 이루어진 경우, 지자체는 조합에 손해배상책임을 지지 않는다”는 판결을 내놓았다.

재건축이나 재개발을 하기 위해서는 정비계획 수립과 사업시행인가 등의 행정절차를 거쳐야 한다. 이 과정에서 행정청에서 도로나 공원, 공공시설 등의 도시기반시설의 설치와 기부채납을 요구하는 경우가 종종 있다. 사업시행자로서는 인가과정에서 행정청의 요구를 거절하면, 인가신청이 반려될 수도 있으므로, 행정청의 요구를 거절하기 어렵다. 부득이 행정청의 요구를 받아들이고, 인가를 받은 후, 조합은 일단 공사를 진행하고, 부당한 행정청의 요구로 인한 인가의 위법을 다투는 소송을 제기하거나, 조합이 인가 조건을 이행하는데 사용한 비용의 반환을 요구하는 소송을 제기하는 경우가 많다. 이러한 경우에는 사업시행인가와 조건과의 관련성 등을 고려하여, 재판을 진행하게 된다. 특히 재건축 조합이나 재개발 조합에서는 종종 발생하는 소송이다.

그런데 최근 위와 같은 소송에서 조합이 패소한 사건이 있어, 소개한다.

사안은 다음과 같다.

모 재건축조합은 경기도 지사에게 인근 지역을 포함하는 **지구 도시관리계획을 입안하여 제안하였고, 경기도 지사는 해당 지역 일대에 **지구 도시관리계획 변경 결정을 고시하였다.

그 후 조합은 경기도지사에게 해당 지구단위계획구역에 정비구역지정신청을 하였고, 경기도지사로부터 지구단위계획에서 폐전철부지 등에 공원과 주차장을 신설하는 것으로 결정되었으나 정비구역과 정비구역 외에 걸쳐 있으니 이에 대한 조치방안을 강구하라는 검토의견을 받았다.

이에 조합은 인근의 재건축조합과 공동으로 지구단위계획결정고시된 기반시설을 설치할 것을 합의한다는 합의서를 의왕시장에게 제출하였고, 경기도지사는 그에 따라 정비구역 지정고시를 하였다.

그 후 사업시행인가 시 해당 내용이 사업시행인가 및 변경인가의 조건으로 부과되었다.

그리고 조합은 그 부담에 따라 의왕시장으로부터 폐전철부지 등을 매입하고, 공원과 주차장 등의 기반시설을 신설하여 의왕시장에게 기부채납하였고, 그에 따라 약 300억원의 사업비가 추가 소요되었다.

그 후 조합은 의왕시를 상대로 해당 금액을 청구하는 손해배상청구소송을 제기하였다. 조합은 "시가 재건축 사업시행인가를 조건으로 정비사업구역 외 시유토지를 매입하도록 하는 부담을 부과한 것은 부당결부금지의 원칙, 비례의 원칙에 위반된다"며 시를 상대로 손해배상을 청구하는 한편 "기부채납을 조건으로 내건 것은 명백한 불법행위이므로 이에따른 시 소유지 매매계약도 무효"라며 토지 매입 대금 등에 대한 부당이득반환을 요구했다.

그에 대해 서울고등법원은 "인가조건으로 기부채납을 내걸고 이에 따라 조합이 시 소유 토지에 관해 체결한 일련의 매매계약에 위법이 있었다 하더라도, 손해배상제도의 이념에 비추어 볼 때 실체상으로 그로 인해 조합이 입은 손해를 시가 전보해야 할 정도로 객관적 정당성을 상실했다거나 그 직무를 수행하는 보통 일반의 공무원을 표준으로 하여 볼 때 이 사건 부담의 부과 및 매매계약 체결 담당공무원에게 객관적 주의의무를 결한 직무집행상의 과실이 있다고 보기 어렵다"며 시의 손해배상책임을 인정하지 않았다.

또 "기부채납 조건 이행을 위해 조합이 시 소유 토지를 사들이게 되면서 조합이 그 비용을 부담하게 되긴 했지만, 이로 인해 시가 사업시행인가 및 변경인가의 대가관계에서 금전의 증여 또는 기부를 요구한 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 이같은 부담이 신의칙에 위반된다고 보기도 어렵다"며 "따라서 이 사건 시 소유 토지 매매계약이 민법 제103조나 강행법규에 위반되어 무효라고 볼 수도 없다"면서 부당이득반환청구도 받아들이지 않았다.

조합은 1심과 2심 판결에 불복해 대법원에 상고했으나, 대법원 역시 원심과 같은 취지로 조합의 상고를 기각했다.

대법원은 “조합의 공동합의서에 따른 시장의 조치계획이 경기도 지사에게 제출되지 않았다면 정비구역 지정의 지역으로 원고로서는 사업이 지연되어 상당한 손해를 보는 등 재건축 사업에 어려움을 겪었을 것으로 예상되었던 점, 이원고의 총 사업비 중 이 사건 시유토지의 매수와 기반시설의 설치를 위하여 투입된 사업비가 차지하는 비중이 적지 아니하나 사업지연으로 입을 수 있는 손실과 기반시설로 생기는 경제적 편의적 효과를 고려하면 원고가 투입한 금원 전부를 원고가 입은 손실이라고 볼 수 없는 점”등을 고려하여 “비록 이 사건 부담의 부과와 그에 따라 체결한 이 사건 매매계약에 위법이 있었다 하더라도, 손해배상제도의 이념에 비추어 볼 때 실체상으로 그로 인해 조합이 입은 손해를 시가 전보해야 할 정도로 객관적 정당성을 상실했다거나 그 직무를 수행하는 보통 일반의 공무원을 표준으로 하여 볼 때 이 사건 부담의 부과 및 매매계약 체결 담당공무원에게 객관적 주의의무를 결한 직무집행상의 과실이 있다고 보기 어렵다”며 원심의 판단에 손을 들어주었다.

또한 조합의 부당이득반환 청구에 대해서도 “이 사건 부담의 이행으로 체결한 매매계햑은 피고가 사업시행인가 및 변경인가의 대가관게에서 금전의 증여 또는 기부를 요구한 것으로 볼 수 없으므로 민법 제103조에 의해 무효라고 볼 수 없고, 이 사건 부담이나 매매계약이 강행법규에 위반하여 무효라고 보기도 어렵다”고 판시했다.

사업시행인가에 부가된 조건의 위법을 다투는 소송을, 조건이 부가되는 경위, 조건의 내용 등에 따라 판결이 전혀 다르게 나올 수 있다. 이 사건에서는 지구단위계획 수립과정과 정비구역 지정과정에서 제출된 합의서가 조합에게 불리하게 작용되었다고 보인다. 사업시행자는 정비구역 지정과 사업시행인가 과정에서 이러한 법리적 이슈 들을 고려하여 법률전문가의 충분한 자문을 거쳐서 진행하는 것이 도움이 될 수 있다.

문의) 02-6255-7732