주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율씨는 1994년 서울 용산에 상가를 취득하였고 취득가액은 현재 확인되지 않는다. 쟁점상가가 속한 아파트 단지가 2006년 재건축 관련 관리처분계획인가가 되었으나, 관리처분계획인가일 현재 감정가액 등이 없어 관리처분계획에 따라 정하여진 가격이 없으며, 청산금을 납부하거나 지급받은 사실도 없다. 시청에 문의했더니, 해당단지는 2005년 초에 사업시행인가를 득 했고, 관리처분계획인가일 당시 평가가액은 확인되지 않으며, 신축상가 근린생활시설은 종전 건축물의 면적 등을 고려하여 형평에 맞게 배정했다고 한다. 지율씨는 2010년 재건축으로 인하여 신축상가를 취득하였고, 자금 형편상 이번에 4억원을 받고 팔기로 했다. 지율씨는 양도소득세가 얼마나 나오게 될지 걱정이다.

 

해석) 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하고 장기보유특별공제를 적용한 이후 소득금액에 기본공제 250만원을 빼서 과세표준을 산정하게 되고, 여기에 세율을 적용하여 산정하게 된다.

재건축과 재개발의 경우 관리처분에 의한 권리가액과 조합원분양가액과의 차이를 추가부담금의 납부 또는 청산금의 환급을 통하여 조정하게 된다. 또한 양도차익을 종전부동산의 양도차익과 신축부동산의 양도차익으로 구분하여 장기보유특별공제를 별도로 적용하고 있어서 일반적인 부동산의 양도소득세 계산과 크게 차이가 발생하게 된다.

사례의 경우 94년 당시의 취득가액이 확인되지 않는 상태이다. 최초분에 대한 취득가액은 종전부동산의 양도차익 산정에 영향을 주게 된다. 특히 2005년 부터는 실거래가 신고제도가 정착되어, 모든 부동산에 대해서 실제 거래한 내역을 과세관청에서 확인할 수 있으므로 계약서의 분실여부가 크게 문제되고 있지는 않다. 다만, 그 이전거래에 대해서 실제 취득가액을 확인할 수방법이 마땅치 않는 것이 현실이다.

이 경우 실무상 사용하는 방법은 환산가액이다.

환산가액이라고 함은 양도가액은 실제 확인되므로 양도가액에 취득당시 기준시가를 곱하고 이를 양도당시 기준시가로 나누어 시점수정된 가액을 의미한다. 재개발 재건축의 경우도 이러한 방법을 써서 취득가액을 산정하게 되는데, 이 때 기준이 되는 가액이 양도가액이 아니고, 관리처분당시의 평가액이다.

즉, 재개발등에 대해서는 아래와 같이 취득가액을 산정하게 된다.

※ 기존건물과 그 부수토지의 평가액 × (취득당시의 기준시가/ 관리처분인가당시의 기준시가)

기존 건물과 그 부수토지의 평가액이란, 관리처분에 의하여 정해진 가격으로 종전자산평가액에 비례율을 적용한 가격이다. 추가로 관리처분이 변경되어 비례율이 변동된 경우라면, 변동된 후의 가격이다.

문제는 사례의 경우처럼 과거 주택건설촉진법에 의하여 실질적인 관리처분이 종료된 재건축조합에서 발생하게 된다. 이 경우 별도의 감정평가를 하고는 있지만, 여기에 비례율 적용등 현재시점에 이루어지는 조합원의 권리가액이라는 숫자는 정하고 있지 않았다.

세법은 위와 같이 관리처분계획에 의하여 정해진 가격이 없는 경우 다음의 순서대로 평가액을 산정하도록 규정하고 있다.

우선. 거래사례가격이다. 관리처분인가일(2005년 5월30일이전에 사업시행인가를 받은 재건축조합의 경우 사업시행인가일, 이하 동일)전후 3개월동안 동일자산 또는 유사자산의 매매사례가 있다면 그 가격을 평가액으로 한다. 예를 들어 사례의 경우 2005년 사업시행인가당시를 기준으로 전후 3개월에 지율씨의 상가와 유사한 거래사례가 계약서등에 의하여 확인된다면, 그 금액을 평가액으로 하여 취득당시 가액을 산정하게 된다.

둘째, 감정평가액이다. 위와 동일하게 관리처분인가일 전후 3개월 이내에 감정평가기준일이 있는 동일자산 또는 유사자산의 평가사례가 있다면, 그 가격을 평가액으로 활용한다.

셋째, 기준시가이다. 만약, 매매사례 또는 평가사례를 확인하기 어렵다면 기준시가를 평가액으로 보고, 환산가액을 구하게 된다.

통상적으로 관리처분인가당시에 매매사례나 평가사례를 구하기는 쉽지 않다. 물론 대단지의 아파트라면, 사례를 구하기가 어렵지는 않을 것이다. 그러나 지율씨와 같은 상가라면 거의 불가능하다고 보아야 한다. 그렇다면 기준시가를 택할 수밖에 없는데 기준시가라는 것이 시세에 현저하게 못 미치는 경우가 대부분이라 거액의 양도차익이 발생하는 경우가 빈번하다.

이 때 택할 수 있는 것이 소급감정가액, 일반분양가액, 사업시행인가시점을 가격시점으로 하는 종전자산평가액이다. 과세관청과의 다툼은 불가피하지만 기준시가에 의한 취득가액과 추정되는 실제 취득가액의 차이가 현저하다면 검토해볼 필요는 있다.

○ 기획재정부 재산세제과-461(2017.7.24.)

「소득세법 시행령」제166조 제2항에 따라 재개발재건축으로 취득한 신축주택 및 그 부수토지의 양도차익을 계산할 때, 기존건물 및 그 부수토지의 평가액(관리처분계획에 따라 정하여진 가격, 매매사례가액, 감정가액) 및 당초 취득가액이 없는 경우에는「소득세법 시행령」제176조의2 제2항 제2호에 따라 계산한 환산가액을 그 평가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것입니다.

문의) 02-555-5366

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