주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 나지율 씨는 1988년에 강남에 대지 100평을 증여받았다. 이후 해당 토지는 2009년 11월경 도시관리계획에 의하여 지구단위계획에 의한 특별계획구역으로 지정되었다. 2011년에 지율 씨의 토지를 포함한 특별계획구역은 하나의 획지로 주택건설사업계획 승인을 받았고, 이후 도시관리계획의 결정조서에 의하여 일부토지가 도시계획시설 도로에 편입되었다. 이후 나지율 씨는 해당 토지 전체를 주택건설사업자에게 양도하는 매매계약을 체결하였다.

지율 씨는 본인이 보유하다가 도로로 수용될 경우 보상금에 대한 양도소득세를 감면받을 수 있을 텐데 주택건설사업자에게 부득이하게 처분하게 되어 감면을 받지 못하게 될까 우려하고 있다. 

 

해설) 요지는 주택건설사업계획승인을 받은 민간 주택건설업체에게 양도한 쟁점토지 중 일부가 도시계획시설에 따른 도로로 편입된 경우 도로로 편입된 부분이 「조세특례제한법」 제77조에 따른 공익사업 수용 감면 적용 대상인지 여부이다.

현행 조세특례제한법 제77조는 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면을 규정하고 있다. 내용을 살펴보면 다음과 같다.

우선 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 수용당해야 한다. 이 때 토지의 수용의 범위에 대해서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다. 즉, 강제수용이 아닌 사업시행자와의 계약에 의한 협의 매매라고 하더라도, 해당 계약이 사업인정고시일 이후에 이루어졌다고 하면, 수용으로 보고 감면을 받을 수 있다는 의미다.

감면은 원칙적으로 양도세의 10%를 해주고 채권으로 보상을 받는 경우 15%를 해준다. 감면의 한도는 다른 양도소득세 감면과 합하여 연간 1억원이 최대이다. 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 양도세의 30%까지 감면액이 확대되고, 만기가 5년 이상인 경우에는 40%에 상당하는 양도세를 감면해 준다.

지율 씨의 경우 해당 토지가 2011년 사업계획의 승인을 득했다. 주택법 제27조에 의하면, “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 경우에는 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항에 따른 사업인정’을 ‘제15조에 따른 사업계획승인’으로 본다”라고 규정하고 있어서 2011년 사업인정이 된 것으로 보게 된다.

지율 씨의 토지취득은 1988년으로서 2011년으로부터 소급해서 2년이 훨씬 넘는다. 그리고 사업시행자와 사업인정고시일 이후에 매매계약하는 것이므로 양도소득세를 감면받는 것이 맞다.

 

∥관련법령

○ 조세특례제한법 제77조【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되,「공공주택 특별법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

(이 하 생 략)

 

 

 

○ 조세특례제한법 기본통칙 77-0…2【토지수용의 범위】

법 제77조제1항제3호에 규정하는 "토지 등의 수용"에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.

 

문의) 02-555-5366

저작권자 © 주거환경신문 무단전재 및 재배포 금지