초과이익환수제 적용‧전부개정 도시정비법 시행

정유년(丁酉年) 한 해가 가고 무술년(戊戌年) 새해가 밝았다. 특히, 올해는 재건축‧재개발 등 정비사업 진행절차의 근간이 되는 도시 및 주거환경정비법의 전부개정 내용이 시행되는 등 정비사업 시장에도 큰 변화가 예고돼 있는 해이다. 올해 정비사업 시장에 어떤 변화가 있는지 달라지는 주요 법‧제도를 살펴봤다.

 

∥ 재건축 초과이익환수제 다시 적용

지난해 말로 적용 유예가 종료됨에 따라 올해부터 재건축 초과이익환수제가 다시 적용된다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 추진위원회 구성 시부터 입주 때까지 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 제외한 조합원 1인당 이익금이 3000만원 초과될 경우 초과금액을 최대 50% 이내로 환수하는 제도다.

징수된 재건축부담금은 국가에 50%, 해당 특별시·광역시·도에 20%, 해당 특별자치시·특별자치도에 50%, 해당 시·군·구에 30% 비율로 각각 귀속되며, 국가 귀속분은 ‘주택도시기금’의 재원으로 귀속되고, 지방자치단체 귀속분은 ‘도시·주거환경정비기금’ 또는 ‘재정비촉진특별회계’ 또는 ‘국민주택사업특별회계’의 재원으로 귀속된다.

재건축 초과이익환수제는 재건축아파트의 과도한 시세상승을 막기 위해 지난 2006년 도입됐으며, 현행 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’은 제1조를 통해 “주택재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기해 국민 경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다”고 그 목적을 밝히고 있다.

하지만, 재건축 초과이익환수제는 미실현 이익에 대한 과세라는 점에서 도입 당시부터 폐지 요구가 끊이지 않았으며, 경기침체가 장기화되면서 과거와 달리 재건축사업을 통한 과도한 시세차익을 기대하기 어려운 상황이 되면서 “더 이상 필요 없는 규제”라는 지적도 계속됐다.

이에 정부 등은 지난 2012년 12월 18일부터 2014년 12월 31일까지 2년여간 유예를 결정한 데 이어 지난 2014년말 추가로 지난해까지 3년 유예를 결정했으나, 지난 5년여의 유예기간이 끝나면서 올해부터 다시 적용된다.

한편, 오는 2월 9일부터는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 소규모재건축사업에도 초과이익환수제가 적용되며 초과이익환수제의 부과율 및 부담금 산식은 다음과 같다.

조합원 1인당 평균이익

부과율 및 부담금 산식

3000만원 이하

면제

3000만원 초과 5000만원 이하

3000만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

5000만원 초과 7000만원 이하

200만원 × 조합원수 + 5000만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

7000만원 초과 9000만원 이하

600만원 × 조합원수 + 7000만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

9000만원 초과 1억1000만원 이하

1200만원 × 조합원수 + 9000만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

1억1000만원 초과

2000만원 × 조합원수 + 1억1000만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

 

∥ 전부개정 도시정비법령 시행

지난해 1월 20일 국회 본회의를 통과하고 2월 8일 공포된 전부개정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 오는 2월 9일부터 시행된다.

전부개정 도시정비법은 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 ‘주거환경개선사업’으로 통합하고, 재개발사업과 도시환경사업을 ‘재개발사업’으로 일원화해 기존에 6개였던 사업유형을 3개로 단순화했으며, 가로주택정비사업은 오는 2월 9일 시행 예정인 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’의 적용을 받도록 했다.

또한, 사업유형의 정리와 함께 재개발사업방식 및 각 사업별 공급 가능 건물 등에도 변화가 생긴다.

먼저, 재개발사업의 경우 토지등소유자 방식이 도입된다. 법 제25조(재개발사업․재건축사업의 시행자)를 통해 기존 방식 외에도 “토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법(1항 2호)”으로 재개발사업을 시행할 수 있다고 명시했다. 토지등소유자 방식으로 재개발사업을 진행하는 경우 사업시행인가 신청 전 사업시행계획서에 대해 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만 사업시행 변경 인가의 경우 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하며, 경미한 변경의 경우 토지등소유자의 동의가 필요 없다(제50조).

또한, 기존법이 재개발사업의 시행방법에 대해 “주택재개발사업은 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택, 부대·복리시설 및 오피스텔을 건설해 공급하거나, 환지로 공급하는 방법에 의한다”고 규정하고 있었던 것과 달리, 전부개정법은 “재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설해 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 한다(제23조 제2항)”고만 명시해 재개발사업을 통해 일반 건축물도 공급할 수 있도록 했다.

더불어 재건축사업은 준주거지역 및 상업지역이 포함된 경우 전체 건축물 연면적의 30% 이하로 오피스텔을 공급할 수 있도록 했으며(제23조 제3항 및 제4항), 과밀억제권역 내 투기과열지구에 속하지 않은 재건축사업의 경우 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택 이하로 한정해 공급할 수 있도록 했다(제76조 제1항 제7호 라목).

이외에도 전부개정 도시정비법은 조합의 정비계획 변경 입안 제안을 허용(제14조)했으며, 매도청구의 근거를 직접 규정(제64조)하기도 했다.

또한 시공자 등 협력업체 선정 시 2회 유찰될 경우 수의계약으로 협력업체를 선정(제29조, 제30조, 제32조)할 수 있도록 했으며, 관리처분계획이 인가․고시된 날부터 90일 이내에 손실보상을 협의하되, 손실보상 협의 개시시점을 분양신청기간 종료일부터로 확대하고, 협의기간 종료 후 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기하도록 명문화했다(이상 제73조). 민간사업자의 경우에도 무상양도 되는 정비기발시설에 현황도로를 포함하도록 하고, 정비사업으로 용도가 폐지되는 행정재산에 대한 대부료를 면제(이상 제97조) 한 것이나 정비사업 지원기구(제114조)에 대해 명시한 것도 대표적인 변화 중 하나다.

한편, 전부개정 도시정비법은 시행에 앞서 두 차례 변화를 맞이하기도 했다.

먼저, 지난해 8월 9일 개정된 내용은 “조합임원이 용역업체로부터 금품을 받는 등 비리행위가 지속적으로 발생하고, 정비사업의 상당수 용역을 제한경쟁이나 수의계약의 방법으로 업체를 선정해 업체 간 공정한 경쟁이 어려운 상황”이라는 판단에 따른 것이다.

이에 개정법은 노후ㆍ불량 건축물의 정의를 명확하게 규정(제2조)하고, 공사나 용역 등 계약 시 일반경쟁 입찰을 확대해 이를 위반할 경우 벌칙, 과태료를 부과(제29조, 제32조, 제136조, 제140조)할 수 있도록 했으며, 관리처분계획의 검증을 강화(제78조 제2항 및 제3항)하는 등 정비사업의 투명성을 개선하는 한편, 정비사업과 관련된 분쟁을 신속하게 조정할 수 있도록 분쟁 조정기간의 연장 사유를 구체화(제117조제2항 및 제7항) 하는 등 현행 제도의 미비점을 추가로 개선했다.

특히 해당 개정법은 ‘전자조달 이용 및 촉진에 관한 법률’에 따른 전자조달시스템을 이용하도록 의무화(제29조 제2항) 해 정비사업 시장에 큰 반향을 일으키기도 했다.

또한, 전부개정 도시정비법은 지난해 10월 24일 또 한 번 개정되면서 조정대상지역·투기과열지구에 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 부적용(제48조 제2항 제7호)해 재건축사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내 재개발사업에도 조합원 분양권 전매를 제한(제19조 제2항)했으며, 정비사업의 조합원 및 일반분양 시 5년간 재당첨 제한제도(제26조 제3항 신설 및 제47조 제1항)를 도입했다.

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