본지에서는 정비사업 절차와 행정 처리에 집중하면서 자칫 조합에서 소홀할 수 있으나 조합원 이익향상을 위해 매우 중요한 분야와 신기술 등에 에 대한 소개를 이어오고 있다.

이제 정비사업에도 무한 경쟁이 시작된 만큼 앞으로 정비사업에서는 신기술과 신공법, 조합원 이익을 극대화 할 수 있는 다양한 분야의 도입이 매우 중요하다.

이에 이번호부터 3회에 걸쳐 사업의 경쟁력 확보와 조합원 이익 제고를 위해 필요한 실내건축(인테리어) PCM의 필요성과 입찰제안서 분석, 마감재 선정, 주민편의시설 컨설팅, 모델·샘플하우스 시공 관리 등에 대해 관련 전문가인 (주)넥타우스인터내셔널 금경철 대표의 기고를 통해 알아보는 자리를 마련했다.

∥ 실내건축(인테리어) PCM 왜 필요한가?

재개발재건축사업은 결국 현재의 가치보다 미래에 더 가치 있는 아파트를 만들기 위한 것이다. 그러면, 미래에 더 가치 있는 아파트를 만들려면 어떻게 해야 할까? 돈을 많이 투자하면 좋은 아파트, 명품 아파트를 지을 수 있다고 대부분의 사람들은 말하곤 한다.

하지만, 돈만 많이 투자한다고 모든 것이 다 좋아진다는 보장은 없다. 정말 중요한 것은 사업 초기부터 상품개발의 중요성을 인식하고 상품개발을 위해 노력했는지의 여부에 따라 아파트의 가치뿐만 아니라 사업 진행 과정에서 발생하는 비용에도 엄청난 차이를 보인다는 것이다.

건축설계가 중요하다는 것은 누구나 인정하기 때문에 조합에서는 사업 초기부터 건축설계사무소를 직접 선정하여 업무를 시킨다. 하지만, 인테리어설계는 그렇지가 않은 것이 현실이다. 건축설계에서 인테리어설계 업무까지 모두 한다고 생각하기 때문에 조합에서는 건축설계에 맡겨 버린다. 아니, 인테리어는 사업 후반기에나 필요하다고 생각하고 아예 고려하지 않고 있는 곳이 많다.

건축설계에서 작성한 도면을 가지고 건축심의를 받고 사업시행인가도 받게 되는데, 이 과정이 통과되면 설계부분은 다 해결된 것이라 생각할 수도 있지만, 시공사가 선정되면 문제는 달라진다.

선정된 시공사의 상품개발팀이 투입되는 시점에 반드시 설계변경이 발생한다. 기존 도면대로 아파트를 지으면 상품 가치가 떨어져 분양에 치명적이어서 설계 변경 없이는 도저히 사업을 진행할 수 없기 때문이다. 설계변경이 발생하면 비용도 추가로 발생한다. 공기도 늘어나기 때문에 이자 비용도 추가로 늘어난다.

이러한 비용은 고스란히 조합원의 부담이 된다. 왜 재건축·재개발사업에서는 이러한 과정이 관행처럼 생기게 되는 것일까? 사업 초기부터 건축설계와 마찬가지로 인테리어 부분을 담당할 인테리어 CM을 별도로 선정하여 동시에 업무가 진행되도록 하지 않았기 때문이다.

건축설계와 실내건축(인테리어) PCM은 업무 자체가 서로 매우 다르다. 건축설계사무소는 도시계획 설계, 건축외관 및 인·허가 관련 업무, 건축, 설비, 구조, 전기, 조경, 소방 등에 대해 법규에 맞는 설계를 하지만, 실내건축(인테리어) PCM은 내부 공간을 최대한 효율적이고 쾌적하게 만들 수 있도록 가구, 침대, 소파, 냉장고, 김치냉장고 등 각 실 별로 들어갈 아이템들을 실제 사이즈대로 도면에 표기하고, 동선도 최소화할 수 있는 구조를 만들기 위해 마감재도 고려하여 실내건축(인테리어) PCM 전문가로서 세대 내부에 대한 설계를 꼼꼼하게 한다.

예를 들어 수납공간 확보를 위해 안방을 비롯한 각각의 침실, 거실, 주방, 현관 등에 붙박이장이나 키큰장, 대형 신발장 등을 도면에 그려 놓으면 시공할 때에도 그대로 할 수 있으나, 이러한 고려 없이 설계했다가 나중에 시공할 때에서야 필요성을 느끼고 수납공간을 만들려고 하면 그때에는 너무 늦다는 것이다.

이러한 이유로 인테리어설계는 반드시 초기에 건축설계와 함께 동시에 진행되어야 한다. 그래서 조합에서는 건축설계만 선정할 것이 아니라 실내건축(인테리어) PCM도 별도로 선정하여 함께 업무가 진행되도록 해야 한다.

- 실내건축(인테리어) PCM을 도입한 조합사례

건축심의 바로 전 단계에 실내건축(인테리어) PCM을 도입하여 건축설계와 인테리어설계가 동시에 진행되도록 했다. 건설사와의 본 계약 후 건설사 상품개발팀이 투입되어 조합의 유니트를 검토한 결과 수정할 부분 없이 그대로 시공해도 상품성이 높다고 판단. 설계 변경 없이 그대로 모델하우스를 시공하여 분양 100% 성과를 올렸다.

- 실내건축(인테리어) PCM을 도입하지 않은 조합사례

건축심의, 사업시행 인가 등은 받았으나, 건설사와 본계약 후 건설사의 상품개발팀이 투입되어 조합의 유니트를 검토한 결과, 그대로 시공할 경우 상품으로서의 가치가 없어 도저히 진행할 수 없다고 판단. 건설사는 조합에 설계변경을 해야 한다고 요구한다. 하지만, 설계변경을 하려면 조합에서는 총회를 개최하여 조합원들의 의견을 모아야 하니 총회비용 추가되고, 설계안을 찾다 보면 사업은 지연되고, 설계 변경비 추가, 변경에 따른 추가 공사비 청구 등이 발생한다. 이러한 이유로 조합과 건설사 간 충돌하였으나 결국 조합에서는 설계를 변경하기로 결정했다.

∥조합원 품목 및 입찰제안서 분석

시공사 선정 시, 시공사에서 재개발재건축조합에 제시하는 입찰제안서 문구를 자세히 보면 현관바닥 고품격 천연대리석 설치, 천장벽 고급 실크형 벽지, 거실 전면부 고급 ART WALL 시공, 고급 친환경 온돌마루 바닥재 시공 등으로 표기되어 품질 자체에 대한 기준이 객관적이지 않아 해석하기 나름이다. 그리고 조합원 무상품목이라고 제시해 놓은 것 중에는 실제로 잘 사용하지 않게 되는 제품이 많다.

공사계약 체결 전에 시공사는 조합에 공사비 산출내역서를 제출하여야 하는데 이를 제출하는 시공사는 한군데도 없다. 공사비 산출내역서가 없으니, 평당 공사비 단가가 어떠한 근거로 산출되었는지 조합에서는 알 수 없으며, 향후 설계 변경 등의 여러 이유로 공사비 인상에 대한 시공사의 요구에 대하여 조합에서는 제대로 대응하기 힘들다.

시공사에서 제시하는 제안서에 대해 조합에서는 객관적이고 구체적인 기준을 만들어 놓아야 한다.

최근 5대 건설사의 재개발 재건축 마감재 기준으로 작성된 조합 마감 기준표를 만들어 (입찰에 참여하는 모든) 시공사에 이 기준표를 주고 (각) 시공사에서 적용할 수 있는지의 여부를 표시하게 하여 접수를 한다.

면적이 다르면 면적대별로 들어가는 마감 자재도 다르다. 세대 내부 면적에 따라서도 각 부분별로 유니트 마감재 및 시설물에 대해 최소한 이 정도는 해주어야 한다는 마감재 최소 기준표도 있어야 한다.

이렇게 구체적이고 동일한 기준으로 단지 전체의 시설기준을 확립하여 각 시공사에 제시한다면 시공사 선정 시에도 공정하고 객관적인 공사 금액 평가가 가능하다.

- 실제 실내건축(인테리어) PCM을 적용했던 조합의 사례

사례 1) 시공사 선정 후에 실내건축(인테리어) PCM 도입

실내건축(인테리어) PCM과 조합이 한 팀이 되어 시공사에 대응하여 45일 동안 10차례에 걸친 마감재 협상 결과, 1차에서는 발코니확장 및 샤시 설치공사를 비롯하여 36억, 2차에서 17억, 3차에서 7억원어치를 얻어냈다. 조합원 품목이 더 추가되었고, 유명무실한 제품은 없애고 실제 필요한 품목으로 상향 조정하여 조합원에게 총 60억 정도의 이익이 실질적으로 발생하는 효과를 보았다. 공사비 증가 없이 정해 놓았던 공사비 내에서 진행하였다.

사례 2) 2002년 가계약 시 평당 3백2십4만5천원이었으나, 본계약 시점에서 시공사 제시 금액이 4백5만원까지 올라갔으나, 평당 3백9십8만원으로 본계약이 체결되었다. 공사비도 내려갔고, 조합이 시공사에 요구했던 마감재 품목 300여 가지 기준을 계약서에 명시하여 시공사와 계약을 체결했다. 시공사중 한곳은 끝까지 계약할 수 없다고 버티다 결국 계약서에 서명했다. 인테리어 CM의 정확한 컨설팅과 조합의 의지로 이루어낸 성과라고 할 수 있겠다.

금경철 대표 / (주)넥타우스인터내셔널