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재건축 초과이익환수제에 관한 최근의 쟁점들
2018년 03월 22일 (목) 15:50:08

1. 서설

재건축 초과이익환수에 관한 문제는 여전히 뜨겁다. 2017. 12. 31.이전에 관리처분계획인가를 신청하지 못한 조합 중 일부는 해당 법률에 대한 헌법소원 청구를 하였으며, 그 이전에 신청을 완료한 조합의 경우도 인가 처분이 나기 전까지는 불안감을 지을 수 없다고들 이야기한다. 또한 한편에서는 재건축부담금을 면하게 된 조합과의 통합 등을 추진하면서 다른 활로를 모색하고 있기도 하다. 이에 필자는 위 사안들에 대해 간단히 정리해보고자 한다.

 

2. 헌법소원청구에 관하여

앞선 2008. 3. 27. 헌법재판소는 이미 재건축초과이익환수에간한 법률 제3조등에 관한 위헌판단을 한 바 있다. 2006. 6, 30. 청구인들은 위 법률이 제정·공포되자 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제10조, 제11조, 제13조, 제19조, 제23조, 제24조 및 부칙 제2조 제2항이 청구인들의 재산권, 행복추구권, 평등권, 환경권 등을 침해하여 위헌이라고 주장하면서 헌법소원심판을 청구하였다. 그리고 이와 같은 청구에 관해 헌법재판소는 “기본권 침해는 이들 조항 자체에 의하여 바로 발생하는 것이 아니라, 이 조항들을 적용하여 이루어지는 별도의 구체적인 집행행위인 재건축부담금 부과처분을 통하여 비로소 발생되는 것이므로 기본권 침해의 직접성이 없다(헌법재판소 2008. 3. 27.자 2006헌마 770결정)”고 판단하며 각하 결정을 하였다. 재건축부담금 부과처분을 다투어야지 법 규정의 위헌 여부를 다툴 것은 아니라고 본 것이다.

따라서 재건축부담금이 위헌의 소지가 다분하다는 것은 차치하고서라도, 해당 법률에 대한 헌법소원청구가 헌법재판소의 실질적인 판단을 받을 수 있을지는 그 전망이 아주 밝지만은 않을 것으로 보인다.

 

3. 조합 간의 통합 등을 통한 재건축부담금 면제

최근의 국토교통부 질의 회신 사례를 살펴보면, “재건축부담금 면제 대상이 된 단지가 인근 아파트 단지와 통합할 경우 재건축부담금 면제 효과를 적용받을 수 있는지”의 질의에 관해 “ 정비구역이 각각 지정되거나 지정되지 않은 구역을 통합하여 재건축사업을 시행할 경우 도시정비법 제4조에 따라 정비구역 변경지정이 필요하고, 변경 지정된 정비구역의 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하기 위한 새로운 추진위원회의 구성, 조합설립인가, 사업시행인가 등 재건축사업 추진절차를 새로 이행할 경우 재건축부담금이 면제되는 2017. 12. 31. 이후 관리처분계획인가 신청이 이루어지게 되므로 통합된 단지 모두 재건축부담금이 부과되어야 할 것으로 판단된다”고 회신 하였다. 국토부는 현재 재건축 초과 이익 환수제는 합법이라는 강력한 의견을 표명하고 있으므로, 이와 같은 회신 결과는 어찌 보면 당연한 것으로 보인다.

 

4. 결어

재건축 부담금은 미실현 이득에 대한 과세, 양도소득세와의 이중과세라는 점 등에서 문제점이 많은 것은 분명하다. 또한 그 부담금 액수 또한 적지 않을 것으로 예상되어 논란은 더욱 가중될 것으로 보인다. 어느 때보다도 헌법재판소와 법원의 판단 결과가 주목되는 때인 것 같다.

문의) 02-537-3322

곽노규 변호사 / 법무법인 산하

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