고가주택의 정의는 주택 및 그 부수토지의 양도당시의 실거래가액이 9억원 이상인 주택을 말한다. 2008년 양도세법 개정으로 고가주택 기준이 6억 초과에서 9억 이상으로 개정 된지 10년이 경과 되었다.

당시에도 금융위기 직전으로 주택가격이 급격히 상승하여 9억 이상으로 개정된 것은 현실을 반영한 세법 개정이었다. 하지만, 최근 주택 가격 상승으로 서울시내 한강 8구를 포함해 강남권의 경우 전용59제곱미터 아파트도 9억 이상을 넘어서고 있는 단지들이 속출하고 있다.

심지어 서울 시내 전용 25.7평 이상 아파트 대부분은 실거래가가 9억을 넘어 서고 있다. 중산층이 살고 파는 아파트를 고가주택으로 취급하는 것은 현실을 제대로 반영하는 것이라고 볼 수 없다.

현재 시점에는 현실을 반영한 세제개편이 이루어져야 한다. 악법도 법이라면 따라야 한다고 주장 하지만, 법이 현실을 반영하지 못한다면 현실에 맞게 개정이 이루어져야 함은 지극히 당연하다.

화폐가치 하락, 물가상승, 경제성장, GDP규모 등 주택시장 외적인 경제 환경을 감안하더라도 고가주택의 기준이 상향 조정되어야 할 시점에 와 있다는 판단을 조심스럽게 해본다. 아울러 취, 등록세 세율 구조도 다시 손질하는 방향으로 세재개편이 현실적으로 필요한 시기이다.

2008년 국내총생산 규모는 818조에서 2017년 1529조로 약 1.87배가량 늘었다. 보유세 부담은 늘리고 거래세 부담을 줄여, 거래를 활성화하는 방향으로 세제 개편이 이루어져야 하는 것이 주택시장 참여자는 물론 주택시장 전문가들의 일치된 의견이고 정부도 올바른 정책방향이라고 줄곧 강조해 왔다.

매수자 입장에선 지방세인 취, 등록세 부담으로 거래가 위축되고 매도자 입장에선 국세인 양도소득세 부담으로 주택 거래가 비활성화 되는 방향으로 정책이 시행되고 있는 것이 현실이다. 당연히 정부의 세수도 줄어든다.

따라서, 취득가액 기준 6억 이하, 9억 이하, 12억 이상 주택에 대한 지방세인 취득세, 등록세 세율구조도 상향 조정하거나 인하와 더불어 고가주택의 기준도 상향 조정하는 것이 현실을 반영한 접근 방법이다.

1가구 1주택자라 하더라도 양도 시 9억 초과분에 대해선 고가주택이라 양도소득세 부담을 시키는 것은 현실과 너무 괴리가 있어 보인다. 소형주택에서 중형으로 갈아타는 실수요자에게 너무 가혹한 세금부담 구조이다. 취득세, 등록세 9억 이하 1%, 9억 이상~15억 미만 2%, 15억 이상 3% 정도로 현실을 반영한 방안으로 정책적 논의가 이루어지길 기대해 본다.

실질적으로는 세율을 단일화하는 방안도 조세형평의 원칙에 입각에서 검토해 볼 필요성도 제기되고 있다. 취득세, 등록세는 취득행위이므로 사실상 이익이 발생하는 개념의 성질의 세금이 아니다. 그럼에도 불구하고 차등세율 구조로 접근하는 것은 세율 구조상으로 공평배분의 원칙에 맞지 않는다.

고가주택의 기준도 실거래가 기준 15억원 이상으로 상향조정하는 방향으로 정책 제언을 해 본다. 사실 이 기준도 현 시점에서다 향후 몇 년안에 경제성장과 더불어 화폐가치의 하락으로 20억 이상 아파트가 속출한다면 고가주택에 대한 기준이 또 상향 조정되어야 하는 부분이다.

정부, 민간연구소, 세법전무가 등 국민의 다양한 의견수렴의 과정을 거쳐야 하겠지만, 2008년 세법개정이후 10년이 넘는 시점에서 거래세인 취, 등록세 세율인하와 고가주택에 대한 기준 상향조정 등 세법개정에 대한 본격적인 논의가 필요한 시점이다.

이번 6.13 지방선거 출마 후보자라면 지방세인 취, 등록세 인하 공약을 제시하면 유권자로부터 많은 지지를 받지 않을까? 중산층이 살고 있는 국민주택규모 전용 25.7평 이하 아파트가 9억이 넘었다고 고가주택이라 세금을 많이 거둬가는 것을 막겠다고 공약해 보시길 기대해 본다. 국민의 삶과 직결되고 현실을 반영한 공약은 제대로 통하지 않을까? 조심스럽게 제언하고 국민여론 수렴의 장이 마련되기를 기대해 본다.

/닥터아파트