2017. 2. 8. 도시 및 주거환경정비법(2018. 2. 9. 시행)이 전면 개정되었다. 그 주요 내용들로는 분양신청 공고 전 종전자산평가결과의 통지 의무화, 재건축 매도청구의 구체화, 현금청산 기준일의 변경 등이 있는바, 위 각 조항들을 간략히 살펴보도록 하겠다.

2. 분양신청 공고 전 종전자산평가결과의 통지 의무화(개정 도정법 제72조)

개정 전 도시정비법은 관리처분계획을 수립단계에서야 종전자산평가 내역을 포함토록 하였는바, 조합원들은 관리처분계획 통지 시점에서야 그 내역을 확인할 수 있었다. 이에 조합원이 종전자산평가 내역을 알지 못한 채 분양신청을 하는 것은 불합리하므로 분양신청 전에 종전자산평가 결과에 대한 정보를 제공해야 된다는 의견과 종전자산평가 내역 통지 시점을 분양신청 전으로 앞당길 경우, 분양신청률이 떨어지고, 현금청산자가 대폭 들어 사업자체가 중단될 우려가 있다는 의견이 대립하였다.

이와 같은 논란에, 개정 도정법은 분양신청에 따른 다수의 분쟁이 발생하는 폐해를 방지한다는 취지에서 분양신청 전에 종전자산평가 내역을 통지토록 하여, 그 통지 시점을 앞당겼는바, 위 개정 규정은 개정 도시정비법 시행 후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용된다.

3. 재건축 매도청구의 구체화

구법은 집합건물법의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항을 준용토록 하고 있었는데, 이 때 “지체 없이” 최고를 해야 한다는 부분과 관련하여, “지체 없이”가 과연 어느 정도의 기간을 의미하는지에 관해 하급심 판결이 엇갈렸다. 이에 개정 도시정비법은 매도청구에 관하여 직접 규정하면서 그 시점을 명확히 하였는바, 조합설립동의의 최고시점을 “사업시행계획인가의 고시가 있을 날로부터 30일 이내”로 정하였다. 개정 내용은 매도청구의 시기가 뒤로 늦어짐으로써 조합이 상승된 가격으로 소유권을 확보하게 되면서 그 부담이 가중될 우려가 있고, 소유권 확보기시가 늦춰짐으로써 철거, 준공인가 등으 후속 절차에 차질의 염려가 있다는 여러 문제가 제기되고 있다. 이 규정은 2018. 2. 9.이후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용된다.

4. 현금청산 기준일의 변경

개정 도시정비법 제73조 제1항은 현금청산 기산일을, 기존의 관리처분계획의 “인가를 받은 날”의 다음 날로부터 90일 이내로 정하고 있던 것을, “관리처분계획 인가·고시된 날”의 다음 날로부터의 90일로 변경하였다. 또한 단서 조항을 신설하여 조합이 분양신청기간 종료 후 현금청산자의 지위를 취득한 토지등소유자들과 협의 절차에 착수하여 신속히 청산이 이루어질 수 있도록 하였으며, 제1항이 정한 기간 내에 조합과 현금청산자들 사이에 협의가 이루어지지 아니할 경우에는 그 기간의 만료일로부터 60일 이내에 조합이 의무적으로 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 정하였다(제73조 제2항). 구법 시행 하에서는 조합이 사업비 조달 문제 발생 등의 내부적 요인 발생으로 인하여 현금청산자들에 대한 청산금 지급을 지연하는 경우가 다수 발생하였는바, 이와 같은 문제를 해결하고 신속한 청산금의 지급이 이루어질 수 있도록 하는 방향으로 위 조항이 신설되었으며, 이로써 조합은 기존의 정비사업 진행과정보다 청산금의 지급 시기가 더욱 앞당겨 질 수 있다는 점에 유념하여 조합 사업비 책정 시 현금청산자들에게 지급할 금원을 미리 확보할 수 있는 방안을 마련하여야 할 필요성이 커졌다. 나아가 동조 제3항은 동조 제2항에서 정하고 있는 기간 내에 사업시행자가 수용재결을 신청하지 아니하거나 매도청구소송을 제기하지 아니할 경우 그에 대한 지연이자를 현금청산자에게 지급하도록 법률로 정하고 있으며, 해당 조항의 위임에 따라 동법 시행령 제60조 제2항은 사업시행자가 현금청산자에게 지급하여야 할 이율의 범위를 그 지연일수에 따라 5%에서 15%로 정하고 있다. 따라서 사업시행자로서는 현금청산자와의 협의가 이루어지지 아니할 경우 신속한 수용재결 신청 및 매도청구소송을 제기하여 지연이자를 지급하여야 할 가능성을 최소화하여야 할 것이다. 위 개정 규정은 2018. 2. 9. 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용하며, 다만, 토지등소유자가 재결신청을 청구한 경우에는 종전의 규정이 적용된다.

문의) 02-537-3322