주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 영등포구에 소재하는 지율도시환경정비사업조합은 올 초에 사업시행인가를 득했다. 연말에는 꿈에 그리던 관리처분이 있을 예정이다. 추진위원회부터 조합설립 그리고, 사업시행인가까지 거의 10년이라는 시간이 소요되었다. 장기화된 조합 사업으로 지쳐버린 일부 조합원들이 소유 토지등을 매도하고자 한다. 매도를 원하는 조합원중의 대부분이 오랫동안 사업부지에 거주 또는 사업을 영위하고 있었으나, 작년 8.2대책으로 조합원의 지위승계가 불가능하다는 주변의 이야기로 의기소침한 상태다.

해설) 재건축대상 아파트로부터 부동산 가격상승이 시작되었다고 판단한 정부의 가격억제책이 작년 8.2대책이다. 이로 인한 조합원의 지위 양도는 부분적으로 제한되었으며, 이를 위배하여 지위 승계시 승계받은 조합원은 현금청산 대상자로 전락하게 되어 조합원의 지분을 취득하는 사람은 상당히 커다란 리스크 떠안고 지분매수에 나서야 한다.

최근의 개정된 도시환경정비법상의 조합원지위 승계와 관련한 내용을 살펴보자.

<투기과열지구 내 재건축 재개발 조합원 지위 양도제한 강화>

1. 대상 조합원

현재 조합원의 지위양도가 제한된 정비사업은 재건축과 재개발 두가지이다. 따라서 기존의 도정법상 분류에 의하면 도시환경정비사업과 주거환경개선사업은 대상에서 제외된다. 그러나, 2018년 상반기 법개정에 의하여 도시환경정비사업이 재개발사업으로 편입된 것으로 보여진다.

그렇다면, 기존의 분류대로 할 경우 대상이 되는 조합원은 투기과열지구로 지정된 지역의 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 조합원이 된다.

2. 지위 양도가 제한되는 시기

재건축의 경우 조합설립인가이후시점부터 제한을 받게 된다. 재개발의 경우 그 보다는 늦은 관리처분계획의 인가후 권리제한을 받게 된다. 도시환경정비사업의 경우도 관리처분계획의 인가시점부터 조합원지위 전매가 제한받는 다고 보아야 한다.

3. 전매의 범위

조합원의 지위를 단순히 양도하는 경우만 제한을 받는 것이 아니다. 증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속과 이혼에 의한 분할의 경우 조합원지위승계가 가능하다.

지분 전매에 대해서는 가능하다라는 의견이 우세하다. 조합원의 자격에 대하여 여러명이 공동소유인 경우 그 중 1명을 조합원으로 보고 있으므로, 그 대표 조합원이 지분을 증여 또는 양도하여도 계속하여 조합원이라고 한다면, 조합원이 바뀌는 것이 아니므로 매수인등은 유효하게 조합원아파트의 지분을 취득하게 된다. 따라서 부부공동명의 또는 자녀 공동명의는 허용된다고 보아도 될 것이다.

4. 전매의 예외

세대원중의 일부가 직장을 옮기거나, 학교에 취학, 또는 결혼등으로 다른 지역으로 세대전원이 이사하는 경우 전매가능하다. 이때 다른 지역은 재건축등 사업부지가 속한 특별시가 아닌 다른 광역시, 도 지역을 의미한다.

상속으로 취득한 주택으로 전세대원이 이전하면서, 조합입주권을 양도하는 것도 허용된다. 아울러 세대원이 전부 해외이주하거나, 2년 이상 해외에 체류하는 경우도 전매허용된다.

10년 이상 보유했고, 보유기간중 5년 이상 거주한 조합원지위 승계도 허용된다. 상속받은 지위라고 하면, 피상속인이 보유하고 거주한 기간도 포괄승계되어 합산하여 계산하게 된다.

부득이하게 사업이 지연된 경우도 전매가능하다. 조합설립인가일부터 3년이 지나도록 사업시행인가를 받지 못한 조합의 조합원으로 역시 3년이상 소유한 경우 신규 사업시행인가전일까지 지위 전매가 가능하다.

사업시행인가를 받았지만, 3년이내에 착공하지 못한 경우도 조합원이 3년보유했다면, 동일하게 취급한다. 착공일부터 3년이상 준공되지 못한 조합원지위도 동일하다.

조합원의 지위를 공매로 취득하거나 경매인 경우에도 국가 또는 금융기관의 채무불이행이 이유인 경우 매수인은 적법하게 조합원이 될 수있다. 즉, 개인간의 채무불이행에 의한 경매인 경우 허용하지 않는 다.

투기과열지구로 지정될 지 모르고 매수한 경우도 보호해 준다. 지정일이전에 매매계약을 체결하였고, 60일이내에 부동산거래신고를 한 경우 지위승계가 가능하다.

문의) 02-555-5366