재건축 초과이익환수제가 부활한 이후 처음으로 산출된 반포현대아파트의 재건축 초과이익부담금이 예상치를 크게 웃돌면서 우려의 목소리가 나오고 있다.

지난 15일 서초구청은 반포현대 재건축 조합 측에 가구당 평균 재건축 부담금을 1억3569만원으로 통지했다.

이는 지난 2일 조합이 최초 구청에 제출한 850만원보다 16배 가량 높은 금액이고 이후 자료를 보완해 지난 11일 제출한 7157만원보다는 2배 가까이 늘어났다.

서초구청은 “국토교통부의 ‘재건축부담금 업무매뉴얼’에 따라 준공 인가일 기준 주택가액과 추진위원회 인가일 기준 주택가액, 정상 주택가격 상승분총액, 개발비용 등을 산정해 산출했다”며 “조합에서 제출한 부담금에서 인근 시세 등 자료를 일부 보완·조정해 최종 금액을 산정했다”고 밝혔다.

예상을 크게 웃도는 부담금이 산정되면서 재건축 시장은 혼란에 빠졌다. 최초 제출한 금액에서 서초구의 자료보완 요구에 따라 부담금을 대폭 올려 제출했지만 서초구에서는 조합의 제출금액보다 2배 가까이 늘어난 금액을 산정해 산정 주체별로 금액이 과도한 차이를 보이면서 논란이 증폭되고 있다.

일각에서는 반포현대 재건축부담금 예정액이 지나치게 부풀려졌다는 의견을 내놓고 있다.

서초구는 정상주택가격 상승분에 해당하는 서초구 평균 집값 상승률을 25.6%로 잡았으나 그동안 실제 연평균 상승률을 계산해봤을 때 종료시점까지는 33%로 예상된다며 초과이익이 과다 계산됐다고 지적했다. 또한 종료시점 주택가액 역시 소규모 단지인 반포 현대의 특성을 감안하지 않고 주변 대단지 시세를 반영함에 따라 과다 산정되었다는 의견이 나오고 있다.

결국 정부와 지자체에서 예상보다 높은 예정액을 산출하면서 재건축 시장을 압박하는 수단으로 활용하고 있는 것 아니냐는 의혹이 커지고 있는 상황이다.

이에 대해 국토부에서는 반포현대의 초과이익부담금 예정액에 대해 “국토부 업무 매뉴얼에 근거해 적정하게 산정된 것으로 판단된다”고 밝혔다.

국토부는 “반포현대의 경우 정상주택가격상승분과 개발비용 401억원을 인정하고도 이를 넘는 초과이익이 조합원 평균 3억4000만원에 달해 부담금을 제외하고도 2억원 가량의 초과 이익도 얻을 수 있으므로 재산권 침해 소지는 없다”며 “이번에 통지된 재건축부담금은 예정액으로 최종적인 재건축부담금은 종료시점의 명확한 사실관계를 전제로 확정 부과되며, 향후 부동산 시장이 안정적으로 관리될 경우 재건축부담금의 규모는 통지된 예정액보다 낮아질 수 있다”고 밝혔다.

하지만 재건축 부담금은 위헌소송이 제기되는 등 시장의 강한 반발을 불러오고 있다. 특히 재건축 부담금이 미실현 이익에 대해 부과된다는 점이 가장 큰 문제로 지적되고 있다.

재건축을 통해 초과이익이 발생한다고 하지만 실제로 이를 매매하기 전까지는 차익을 현실화시킬 수 없기에 1주택자의 경우 재건축 부담금을 마련하는 것이 쉽지 않다.

재건축 아파트에 계속 거주해야 하는 1주택자의 경우 재건축 부담금 마련을 위해 결국 하나뿐인 집을 팔아야 하는 경우도 발생할 수 있다.

이번 예정액 산출에 대해 국회 기획재정위원회 소속 이종구 의원은 지난 16일 “재건축 부담금은 미실현 이익에 대한 과세이자, 이중 과세이므로 반드시 폐지되어야 한다”는 내용의 성명서를 발표하기도 했다.