서울시 강동구 고덕주공6단지 재건축사업이 드디어 분양에 나설 수 있게 됐다. ‘장애인 겸용 엘리베이터 바닥면적의 공급면적 포함여부’를 놓고 진행된 주택도시보증공사(HUG)와의 협의가 조합측의 요구대로 원만히 해결됐기 때문이다.

특히, 고덕주공6단지 재건축조합과 HUG의 이번 협의는 장애인 겸용 엘리베이터를 설치한 공동주택의 분양가를 산정한 첫 번째 사례인 만큼 그 의미가 더욱 크다.

∥ 고덕6 분양가산정, 쟁점은 무엇이었나?

당초 고덕주공6단지는 지난달 일반분양에 나설 예정이었지만, 조합측과 HUG의 분양가산정 입장 차이로 인해 어쩔 수 없이 분양일정을 연기할 수밖에 없었다. 쟁점은 바로 엘리베이터였다.

이와 같은 쟁점의 발단은 지난 2016년 초로 거슬러 올라간다. 2016년 1월 19일 개정‧시행된 ‘건축법 시행령’에 “아파트에 장애인(겸)용 엘리베이터를 설치할 경우 엘리베이터 바닥면적을 공급면적에서 제외한다”는 내용이 포함된 것이 시작이다.

사실, 이와 같은 개정 법령은 조합으로서도 환영할 만한 내용이었다. 공용면적에서 엘리베이터 면적이 제외되는 만큼 분양 세대수를 늘리면 분양수입 또한 증가할 수 있기 때문이다. 실제로 고덕주공6단지 역시 장애인 겸용 엘리베이터를 설치하면서 일반분양 세대수를 6세대 늘렸다.

하지만, 문제는 일반분양가 산정과정에서 불거졌다.

HUG는 지난해 3월부터 시행하고 있는 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 통해 ▲3.3㎡당 평균 분양가가 입지․세대수․브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양 단지의 평균 분양가를 초과하거나 ▲해당 지역에서 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가를 초과하는 경우 등에는 분양보증을 거절하는 방식으로 사실상 분양가 상한제를 시행하고 있다.

HUG의 위와 같은 기준에 따르면 고덕주공6단지의 분양가는 지난해 10월 분양을 진행한 고덕주공3단지의 분양가가 그 기준이 되는데, 고덕주공3단지의 경우 일반엘리베이터를 설치한데다가 엘리베이터 면적이 공급면적에 포함돼 있다는 점이 문제였다.

조합으로서는 당연히 “고덕주공3단지와 동일한 기준을 적용하는 것은 불합리하다”는 입장이었고, 장애인 겸용 엘리베이터가 설치된 첫 번째 사례였던 만큼 HUG 역시 이에 대해 신중한 입장이었다.

고덕주공6단지 주택재건축정비사업조합 정기춘 조합장은 “건축법 시행령의 개정은 장애인 겸용 엘리베이터의 설치를 장려하는 정부정책에 따른 것으로, 우리 단지의 경우 해당 시행령과 서울시 건축위원회 심의의결 조건에 따라 장애인 겸용 엘리베이터를 설치해 엘리베이터 면적이 2197.85㎡ 증가했고, 공사비 또한 29억4900여만원 증가했다”며 “이로 인해 추가된 세대수를 감안하더라도 장애인 겸용 엘리베이터 바닥 면적을 일반분양가에 산입하지 않을 경우 약 300여억원의 손실이 발생하는 상황이었다”고 설명했다.

또한 정기춘 조합장은 “▲정부의 장애인 보호정책에 적극 호응, 미미한 인센티브에도 불구하고 추가 공사비 부담을 안고 장애인 겸용 엘리베이터를 설치했는데 분양면적까지 축소돼 큰 손실을 보는 것은 정부 정책을 신뢰하고 사업을 추진한 것에 대한 부당한 조치인 점 ▲장애인 엘리베이터를 설치하지 않은 아파트의 경우 엘리베이터 면적에 대한 분양가를 인정하고 있는데, 더 편리하고 설치비용이 비싼 장애인 엘리베이터를 설치했음에도 불구하고 엘리베이터 면적에 대한 분양가를 인정하지 않은 것은 형평성에 위배되는 점 ▲주택도시보증공사의 분양가 심사기준 상 품질이 가장 중요한 심사항목인데, 우리 단지의 경우 더 좋은 사양의 장애인 엘리베이터가 설치했을 뿐만 아니라 커튼월룩, 측벽 금속메탈시트 등 최고의 내‧외장 마감재 및 최신 시스템을 적용한 점 등을 적극 어필해 좋은 결과를 얻어낼 수 있었다”고 말했다.

∥ 6월 중순 분양 예정

HUG와의 분양가 협의가 마무리된 만큼 고덕주공6단지는 이달 중순 일반분양을 진행할 계획이다.

고덕주공6단지는 재건축사업을 통해 지하 3층~지상 최고 29층 공동주택 19개동 및 부대복리시설로 구성된 ‘고덕자이’로 거듭날 예정인데, 총 1824세대 중 864세대가 일반분양분이다.

특히, 고덕주공6단지는 지하철 5호선 상일동역 역세권 단지로 인근에 강일IC 및 상일IC가 위치해 있어 올림픽도로와 외곽순환도로를 편리하게 이용할 수 있으며, 2024년 개통 예정인 서울~세종 간 고속도로가 완공될 경우 광역 교통망이 더욱 좋아질 전망이다. 현재 지하철 5호선 연장선이 공사 중에 있고, 9호선 연장선도 계획돼 있어 대중교통이용도 더욱 편리해질 것으로 기대된다.

또한 최근 단지 인근에 첨단업무단지가 조성돼 삼성엔지니어링 등 많은 회사가 입주한 상태인데다가 고덕상업업무복합단지와 엔지니어링복합단지도 조성되고 있어 배후수요가 더욱 늘어날 전망이다.

단지에 접해있는 고일초를 비롯해 한영중, 한영고, 한영외고, 배재고 등 명문 학군이 위치해 교육 환경이 우수한 점과 대형마트, 대형병원, 백화점 등 생활편의시설이 풍부한 점, 단지 우측의 고덕천을 따라 자전거 도로 및 산책로가 한강공원까지 이어져있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 점 등도 강점이다.

조합과 GS건설은 이와 같은 입지장점에 더해 다양한 특화설계를 적용해 고덕주공6단지를 지역 일대의 랜드마크 단지로 조성한다는 계획이다.

잠깐인터뷰 - 고덕주공6단지 재건축정비사업조합 정기춘 조합장

“철저한 공사 관리‧감독으로 하루빨리 입주할 수 있도록 노력”

고덕주공6단지 재건축사업을 최선두에서 이끌어 가고 있는 정기춘 조합장이 지난 2013년 7월 조합장 후보로 입후보하며 조합원들에게 약속했던 말이다. 정 조합장은 이와 같은 약속을 바탕으로 조합장에 선임된 이래 빠른 사업추진과 비용절감, 투명한 사업진행을 화두로 고덕주공6단지 재건축사업을 이끌어 왔다.

실제로 그는 조합장 선임 직후 사업성을 보다 끌어올리기 위해 특단의 노력을 기울여 일조환경을 재분석해 기존 계획상 3층이었던 한 동을 12층으로 변경하는 데에 결정적인 역할을 했다.

또한, 계약 불이행으로 조합원들에게 피해를 주고 있던 기존 시공사와 과감하게 결별하고 최선의 사업참여조건을 바탕으로 GS건설을 새로운 시공사로 맞이해 탄력적으로 사업을 진행할 수 있는 발판을 만들기도 했다.

최근 HUG와의 분양가산정 협의과정에서 조합측의 요구사항을 관철시키기 위해 꼭두새벽부터 출근하여 자료를 작성하고, 부산의 HUG본사를 방문하여 담당책임자가 기준을 개선할 수 있도록 명분을 제공하는 등 밤낮없이 노력한 것도 같은 맥락이다.

이러한 그의 노력 때문일까. 고덕주공6단지는 지난해 6월 20일 이주를 시작해 4개월만에 계획대로 모든 세대가 이주를 완료하는 기염을 통한 데 이어 최근 분양가산정 협의도 최선의 결과를 도출할 수 있었다.

“빠르게 사업을 진행하되, 조합원들이 최대한 이익을 볼 수 있는 방향으로 사업이 진행될 수 있도록 노력했고, 많은 조합원들의 협조로 나름의 성과를 거둘 수 있었습니다. 앞으로도 조합원들의 이익을 최우선 화두로 놓고 최선을 다해 활동하겠습니다.”

시공사 교체라는 쉽지 않은 일을 무탈하게 마무리하고, 장애인 겸용 엘리베이터 관련 분양가산정의 좋은 선례를 만들어 내는 등 여러 성과에도 불구하고 여전히 최선의 노력을 다짐하고 있는 정기춘 조합장. “최고의 주거환경을 조성하기 위한 공사가 시작됐고, 조합의 요구를 관철시켜 일반분양도 진행하게 된 만큼 이제 하루 빨리 좋은 아파트에 입주해 행복하게 살 일만 남았다. 철저한 공사 관리‧감독으로 공기지연 없이 하루빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다”는 그의 다짐이 고덕주공6단지의 성공적인 사업완료로 이어질 수 있길 기대한다.