각 지자체의 행정 갑질이 도를 넘고 있다는 비판이 커지고 있는 가운데 인허가를 무기로 조합에 근거에 없는 과도한 각종 부담을 지우는 사례가 많아지면서 정비사업의 어려움이 가중되고 있다.

각 조합에서는 인허가 조건으로 내세운 각종 부담들이 과도하거나 부당하다는 판단을 하면서도 사업진행을 위해 어쩔 수 없이 받아들이고 있는 상황이다.

최근 전문성이 부족한 조합을 대신해 부당하게 책정되는 각종 부담금을 찾아내고 적법한 절차에 따라 이를 돌려받을 수 있도록 하는 곳이 있어 눈길을 끌고 있다.

(주)코윈솔루텍은 사업인가조건의 타당성을 분석해 법적 근거가 없이 과도하게 요구하고 있는 부분들을 찾아내고 해당 지자체나 유관기관들과 협의를 거쳐 실제 조합의 부담을 줄이는 역할을 담당하고 있다.

코윈솔루텍에서는 각종 원인자부담금과 분담금, 무상양도, 기부채납 등 사업시행인가시 내거는 조건들에 대한 법무적인 해석을 통해 이행범위를 최소화하는 업무를 진행하고 있다. 이들은 국토계획법, 도시정비법, 주택법, 도시개발법 등 관련 법률과 대법원판례, 각종 사례 등을 분석해 과도한 인가조건을 변경하고 이행해야하는 사항을 최소한으로 줄여 실질적인 사업비 절감을 가져오고 있다.

코윈솔루텍 조성천 대표는 “각종 부담금 산정에 있어 지자체 등은 면제 사항이나 감면 사항 등을 꼼꼼하게 검토하지 않고 부담금을 계산하는 산식 역시 주먹구구로 운영하면서 조합에 과도한 부담을 지우고 있는 것이 현실”이라며 “학교용지 등과 관련해서도 부담금을 내거나 부지를 제공하고 학교시설을 확충해 주는 등 다양한 방법이 있는데 이를 이중 부담시키는 경우도 많고 국공유지 무상양도와 관련해서도 무상과 유상의 기준이 명확하지 않아 지자체가 임의대로 해석하면서 과도한 부담을 강요하는 경우도 있다”고 밝혔다.

이런 경우 타지역 사례나 관련 법률, 지침 등을 면밀하게 검토해 이행주체가 조합, 지자체, 유관기관 등 중에서 어느 곳인지 명확히 구분하고 조합이 이행주체가 아닌 경우라면 이에 대한 조건을 변경하는 작업을 진행한다.

조 대표는 “사업인가조건에 대한 이의제기는 행정처분 후 90일 이내에 진행해야 한다”며 “기한이 경과하면 이의제기 권리가 없어질 수 있기에 초기대응이 중요하다”고 강조했다.

그는 “조합에서 각종 부담금을 납부한 뒤에 추후 돌려받는 방법도 있긴 하지만 소송을 통하는 것은 비용과 오랜 시간이 소요될 수 있기에 부당한 인허가 조건은 초기에 바로잡는 것이 중요하다”고 지적했다.

문제점이 있는 부분을 파악하면 일단 지자체나 유관기관에 이의제기를 하게 된다.

공문을 통해 해당 사안이 불합리하다고 시정요청을 하고 근거가 어떤 것인지 밝혀 달라고 질의하면 대부분 구체적 법적 근거 없이 오래된 관례에 따른 답변이 돌아오는 경우가 많다.

그러면 다시 현행법과 기준 등 각종 근거를 명시해 다시 회신을 하면서 가능한 변경을 이끌어내는 식으로 진행된다.

조 대표는 “일부 조합에서는 이러한 이의제기 등이 자칫 사업진행에 악영향을 주지 않을지 걱정하기도 하지만 명확한 근거를 갖고 협의를 진행하면 지자체에서도 긍정적인 태도를 보이는 경우가 많다”고 밝혔다. 보직순환으로 전문성이 떨어지는 공무원들은 정확한 근거를 제시해주면 오히려 업무에 도움이 된다는 반응을 보이기도 한다는 것.

코윈솔루텍은 지난해 12월 설립된 신설법인이지만 그 노하우만큼은 탄탄하게 다져진 곳이다. 코윈솔루텍을 이끌고 있는 조성천 대표는 건설사에서 20년 이상 근무하면서 해당 분야에 대한 노하우를 쌓아왔고 다양한 현장에서 원가를 절감한 실적을 보유하고 있다.

코윈솔루텍의 전문성은 인가조건을 면밀하게 분석하는데서 그치지 않고 과도하게 책정된 부분이 있다면 직접 해당 지자체나 유관기관들과 협의를 진행해 실제 부담을 최소한으로 줄이는 데서 빛을 발한다.

이들은 인가조건을 분석해 조합에 어떤 부분을 줄일 수 있는지 제안하고 실제 줄어든 부담에 대한 성과급을 받는 형식으로 용역을 진행한다.

조합 입장에서는 계약금 없이 실제 성과가 있는 부분에 대해서만 용역비를 지급하는데다 따로 사업비를 마련하는 것이 아니라 각종 부담금 등으로 지출해야 하는 비용을 절감하고 그 일부만 용역비로 지출하는 방식이라 부담이 없다.

현재 코윈솔루텍에서는 고덕7단지, 과천2단지, 과천6단지, 과천7-1단지, 인천 효성1구역, 산곡2-1구역 등 다수의 조합에서 업무를 담당하고 있다. 지난해 말 법인이 설립되면서 현재는 대부분 지자체 등과 협의가 진행되고 있는 과정이지만 구체적 성과를 목전에 두고 있는 곳들도 있다.

인천의 한 조합장은 “하수도 원인자부담금이나 광역교통시설 부담금, 학교용지 부담금 등 각종 부담금을 명확한 산식이나 기준도 없이 일방적으로 부과하고 있다”며 “사업인가 조건 분석을 통해 부당한 부담금을 줄이는 전문업체는 조합에 실질적으로 많은 도움이 될 것”이라고 밝혔다.

잠깐 인터뷰 - (주)코윈솔루텍 조성천 대표이사

“조합원 이익 제고 위해 사업시행인가 조건 반드시 따져봐야”

지자체의 사업시행인가 조건 내용을 살펴보면 전문성을 갖고 있지 않더라도 부당하거나 과도한 요구가 있다는 것은 누구나 느낄 수 있다. 하지만 그간 이러한 관행을 바로잡기 위한 체계적인 시도는 거의 없었던 것이 현실이다.

이와 같은 관행을 깨고 전문성과 노하우를 바탕으로 인허가 조건을 분석해 조합의 사업비 절감을 위해 노력하고 있는 인물이 바로 코윈솔루텍 조성천 대표다.

조 대표는 96년부터 건설사에 근무하면서 담당 업무와 관련해 각종 인허가 조건을 보고 이것이 왜 필요한지, 법적인 근거는 무엇인지 밤을 새면서 파고들었고 국가계약법 등을 공부하면서 현장의 문제를 다른 눈으로 보게 됐다.

그는 “과거 건설사는 사업인가조건을 적시에 이행하는 것에만 초점이 맞춰져 있었고 이행의 주체나 법적 근거를 검토하는 일에는 소홀했다”며 “누가 해야 되는 것인지에 대해 기재부, 서울시, 행안부 등과 논쟁을 벌였으며 법적인 다툼까지 진행하기도 했고 그 결과 상당부분 성과를 낼 수 있었으며 원가절감을 이끌어내 인센티브와 표창까지 받기도 했다”고 밝혔다.

조 대표는 “시업시행인가시 인가 조건을 분석해 과도한 부분이 있다면 이를 바로 지자체, 유관기관과 공문형식을 통해 협의하고 조율하는 것이 중요하다”고 강조했다.

아울러 “지자체 공무원 등이 해당 분야에 대한 전문지식이 떨어지면서 이전의 관행대로 주먹구구식 인가조건을 내거는 경우가 많은데 공문을 통해 정확한 법적 근거를 제시하면 이를 충분히 바로잡을 수 있다”고 밝혔다.

10가지 정도의 문제제기를 진행하면 다 얻어낼 수는 없지만 그 중 몇 가지는 받아들여져 분명 조합의 부담을 줄일 수 있다는 것.

조 대표는 각 지자체가 시행자인 조합의 권리는 외면한 채 의무만을 강조하고 있다고 지적했다. 기반시설을 확보하고 주거환경을 개선하는 일에 돈 한 푼 들이지 않고 조합에만 부담을 떠넘기려 하고 있다는 것.

하지만 이러한 잘못된 관행을 알고 있으면서도 이의제기하기가 쉽지 않은 조합의 현실에 안타까움을 느낀다고 밝혔다. 그는 “많은 업무를 동시에 수행하고 있는 조합 입장에서 과도한 사업인가조건 현황을 전문적으로 분석할 수 있는 역량은 부족할 수밖에 없다”며 “이에 대한 솔루션을 제공할 수 있는 전문 업체가 없었던 것도 문제”라고 지적했다.

아울러 “각 조합이 시공사와의 협상에 사활을 걸고 노력을 기울이는 만큼 사업인가 조건 역시 면밀하게 검토해 사업비를 줄이는 것이 중요하다”고 밝혔다.

특히 “설계자는 설계만 담당하고 건설사는 공사비와 시공에만 신경을 쓰고 있으며 도시계획 업체들이나 국공유지 무상양도 관련 업체들은 기존의 관행에 매몰되어 있어 새로운 관점에서 바라보지 못하고 있어 조합의 입장에서 부당한 조건들을 제대로 분석해내고 협의를 이끌어낼 수 있는 전문업체의 도움이 꼭 필요하다”고 강조했다.

그는 “조합의 사업인가조건을 분석하고 지자체나 유관기관과 협의를 거치는 데 불과 1~2개월 정도밖에 소요되지 않기에 단기간의 작업으로 큰 효과를 거둘 수 있다”고 강조했다.

하지만 이러한 작업을 진행하는 것은 생각보다 쉽지 않은 일이다.

경영, 기술, 토목, 전기, 기계, 조경 등등 다양한 사업 분야가 포함되어 있는 정비사업에서 사업인가 조건에서 과도하게 책정되어 있는 부분을 분석하고 이를 해결하기 위해서는 한 분야만의 전문성으로는 접근하기가 쉽지 않다. 다양한 분야의 전문성을 확보하고 법무영역까지 아울러야만 가능한 일이고 기존의 관행에서 벗어난 새로운 시각으로 접근해야 해결책을 찾을 수 있기에 코윈솔루텍과 같은 업체는 찾아보기 어렵다.

조 대표는 “그동안 축적해 온 노하우를 바탕으로 법률적 부분은 법무법인과의 협업을 통해 조합원에게 실질적 이익을 가져올 수 있는 솔루션을 제공하고 있다”며 “인가조건 분석을 통해 불합리한 관행을 깨고 사업성을 제고할 수 있길 바란다”고 밝혔다.

조 대표의 코윈솔루텍이 지자체의 인허가를 통한 행정 갑질을 막아내는 조합의 방패로 자리매김하길 기대해본다.