∥부부공동명의는 소득 없는 배우자에게 자금출처를 만들어 준다

부부 공동명의는 무소득 배우자의 자금출처로도 활용된다. 고분양가 논란이 있는 아파트나, 소득이 없는 부녀자가 부동산을 취득하여 자금출처조사가 우려 되는 경우 그 출처를 미리 준비한 상태에서 취득을 해야 생각지도 못한 증여세 고지를 면할 수 있다. 이때 기존 부동산을 미리 공동명의로 하고, 그 이후 그 매각대금으로 자금출처를 입증할 수 있다.

예를 들어 기존에 가지고 있는 집(1세대1주택 비과세요건충족)을 공동명의로 변경하여 매도할 경우 증여세 및 양도소득세 없이 자금출처를 마련할 수 있어 유용하다.

시가 20억원의 단독주택의 기준시가가 12억원이라고 해보자. 단독주택은 아직까지도 기준시가로 증여가 가능하다. 이 경우 50%를 배우자에게 증여시 기준금액이 6억원에 불과하기 때문에 증여세는 없다.

이후 5년 이내에 이 부동산을 양도할 경우의 세금을 생각해 보자. 우선 배우자에게 증여 후 5년 이내에 양도했기 때문에 이월과세 규정이 적용된다. 이월과세의 경우 수증자의 취득가액(수증당시 기준시가)과 취득시기(증여등기접수일)를 증여자의 취득가액(단독주택의 실제 취득가액)과 취득시기(단독주택의 매수일)로 변경하여 수증자의 양도소득세를 계산하는 규정을 말한다. 일반적인 경우라면, 증여후 양도시 증여를 통한 취득가액의 인상효과가 없이 증여세만 부담하게 되어 불리하다.

하지만, 배우자에게 증여후 양도되는 1세대 1주택에 대해서는 장기보유특별공제와 9억초과분에 대한 양도차익이 미비하기 때문에 증여하고 양도하든, 하지 않고 양도하든 세액의 큰 차이는 없다.

결국 현금으로 줄 수도 있지만, 현금으로 6억 원을 주는 것보다 6억 원짜리 단독주택 지분을 증여해 향후 10억 원의 자금출처를 만들 수 있다면, 거액의 부동산 취득에 소요되는 합법적인 자금출처가 되는 것이다.

예금 같은 금융자산도 공동명의로 해두는 것이 좋다. 금융자산은 그 이자나 배당소득이 1인당 2천만 원이 넘는 경우 다른 소득, 예를 들어 근로소득, 사업소득등과 종합과세 한다.

종합과세대상이 될 경우 해당 이자 등이 발생하게 된 원천자금의 출처를 소명하라고 요구 될 수 있다. 또한, 소득이 높은 배우자에게 금융소득이 집중될 경우 종합 과세시 높은 세율의 적용으로 금융기관에서 원천징수당한 세금외의 추가 세부담이 발생하게 된다.

예를 들어 고액연봉자의 경우 최고세율 45%(주민세포함)의 적용을 받게 되는 데, 이자등 금융소득을 얻을 때 원천징수당한 세율 15.4%와의 차이인 30%를 추가로 납부해야 한다. 만약 소득원이 없는 배우자의 명의로 금융소득을 얻을 경우 15.4%의 원천징수세율로 소득세는 종결된다. 특히 배당 소득의 경우 무소득자가 1.5억원가량을 배당으로 받는 경우라도 당초 원천징수세율외의 추가세금이 없다.

즉, 배우자공제 6억원을 이용하여 일방에게 편중된 금융재산을 증여세 부담 없이 증여한다면, 소득분산을 통해서 이러한 효과를 볼 수 있게 된다.

∥부부 공동명의, 이런 단점이 있다

재산을 부부 공동명의로 해두면 많은 장점이 있긴 하지만 그 실익을 따져봐야 한다. 새로 부동산을 취득하는 경우라면 부부 공동명의가 유리하다. 하지만 기존에 한 사람 명의로 되어 있는 부동산을 부부 공동명의로 바꾸는 것은 실익을 따져봐야 한다.

첫째, 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다면 굳이 공동명의를 하지 않는 것이 유리하다. 현재 1세대1주택 비과세대상금액이 9억 원이며, 공동명의를 통한 양도소득세 절세효과가 미비하기 때문에 실익이 없다.

물론 공동명의로 전환함으로써 재산세와 종합부동산세의 절세 효과를 기대할 수 있지만, 명의 변경에 들어가는 비용을 종합부동산세 등의 절세액으로 만회하려면 상당한 기간이 소요된다. 물론 증여이후 재산가치 상승을 통한 합법적인 자금출처를 마련을 위한 플랜이라면 의미는 있다.

둘째, 양도차익이 적어 양도소득세 부담이 적다면 번거롭게 공동명의로 할 필요가 없다. 반대로 양도차익이 크거나, 비사업용토지처럼 중과세되는 부동산의 경우 공동명의를 적극 활용할 필요가 있다.

셋째, 공동명의를 하기 전에 ‘증여세·취득세·등록세’를 합친 금액과 ‘양도소득세·재산세·종합부동산세·상속세’의 절세액을 비교해야 한다. 명의 이전에 소요되는 ‘증여세·취득세·등록세’의 합계액이 절세액보다 더 크다면 실익은 없다.

∥재건축 재개발 지분 언제 공동명의해야 유리할까

관리처분인가일 이전까지의 단계는 일반적인 부동산과 세법상 동일하다. 관리처분인가일이후에는 입주권 즉, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변하게 된다. 철거되기 전에도 부동산이 아닌 권리로 본다. 이 때 유의할 점은 양도소득세와 상속 증여세등 국세의 기준으로 볼때만 그렇다는 것이다. 재산세, 취득세등 지방세 및 청약과 관련된 법령등에서는 별도의 기준으로 판단한다.

관리처분인가일 이후부터 이주가 시작되고, 철거된 후 착공하여 준공될 때까지 입주권상태에서 배우자와 공동명의를 진행하게 될 경우의 장단점을 확인해보자.

장점은 첫째, 낮은 평가액으로 증여할 수 있기 때문에 향후 가치 상승분을 수증자인 배우자에게 세금 없이 증여할 수 있게 된다. 현재 재건축 재개발의 입주권 전매는 원칙적으로 허용되지 않는 다. 즉, 거래가 불가능하므로 시세확인이 어렵고, 호가만이 존재하는 상황이므로 가격을 낮게 평가하는 것도 어느 정도 가능하다. 또한 준공시점이후에 거래되는 가격이 통상 공사 중인 상태보다는 높은 것이 현실이므로 아무래도 준공이전에 증여하는 것이 절세효과가 높게 된다.

둘째, 취득세가 저렴하다. 증여세는 프리미엄등을 감안한 시가를 기준으로 한다. 그러나 지방세는 매매와 증여를 달리 취급한다. 매매는 실지거래가인 시가를 과세표준으로 하지만, 증여는 거래가액이 없으므로 시가보다 현저히 낮은 시가표준액이 과세표준이 된다. 준공후에는 공동주택에 대한 가격고시가 있게 된다. 해당 고시가액은 시가반영율이 70%이상이다. 또한 건물분에 대한 가격도 반영된다. 재건축대상주택등이 멸실 된 후에 증여시 대지지분에 대한 시가표준액이 과세표준이 되므로 상대적으로 저렴한 과세표준을 기준으로 취득세를 납부하게 된다.

셋째. 배우자에게 실질 증여의 의사가 있는 경우 입주권상태에서 증여하여 양도소득세를 줄이게 된다. 이미 전편에서 언급한 것처럼 6억원이하의 입주권은 배우자에게 증여후 양도하여 양도세를 전혀 안낼 수 있다. 1세대1주택에 해당될 필요도 없다. 물론 증여세도 없다. 준공이후 증여할 경우에는 이월과세의 적용으로 다주택자들은 적용불가 플랜이다.

단점은 위와 같은 이익을 얻을 필요가 없는 경우 공동명의를 실행하는 경우다. 증여세는 없을 지라도, 취득세가 적지는 않다.

문의) 02-555-5366