방화6구역 재건축 사업이 탄력을 받고 있다.

방화6구역 주택재건축정비사업조합(조합장=이천식)은 이달 11월 5일 사업시행인가를 받고 시공사 선정을 위한 준비를 진행하고 있다.

방화6구역은 2003년 뉴타운 대상지로 지정되며 사업에 착수했다. 지난 2010년 9월 추진위원회 승인을 시작으로 2017년 4월 조합설립인가, 2018년 8월 조합설립 변경인가를 받은 방화6구역은 추진위 승인 이후 8년 만에 사업시행인가를 득했다.

이천식 조합장은 “조합동의율을 높이기 위해 올해 재차 동의서를 거뒀고 82%의 높은 동의율로 지난 8월에 조합설립 변경인가를 받았다”고 전했다.

방화6구역은 사업성이 좋을 것으로 예상돼 대형건설사들이 치열한 수주전을 벌일 전망이다.

업계에서는 방화6구역의 경우 인근 정비사업지 중 마곡지구에 가장 가깝게 위치해 있기 때문에 주택 수요자들의 관심을 한 몸에 받고 있다는 평이다.

조합에 따르면 현재 GS건설, 현대엔지니어링, 현대산업개발 등 건설사들이 사업 수주의 문을 두드리고 있는 것으로 알려졌다.

이 조합장은 “내년 2~3월경 시공자 선정에 나설 계획이다”며 “재건축사업을 빠른 속도로 진행해 내년 말 관리처분인가를 득하고, 오는 2022년 상반기 입주를 목표로 사업을 추진하고 있다”고 말했다.

방화6구역은 방화재정비촉진지구 내 정비사업지 중 규모는 작지만 사업 진척이 가장 빠른 곳이다.

현재 방화6구역 맞은편에 위치한 마곡지구 단지 내 아파트 전용면적 84㎡가 10억 원이 훌쩍 넘어가고 있어 아직까지는 상대적으로 방화뉴타운 지역이 저평가되어 있다는 업계 진단이 많아 방화6구역의 사업성이 뛰어날 것으로 예상되고 있다.

한편 순탄하게 진행 중이던 방화6구역이 최근 일부 소수의 반대위 측과 갈등으로 어려움을 겪고 있다.

방화6구역은 지난 9월 14일 반대위가 제기한 조합설립 취소 소송에 패소했다. 법원은 조합이 진행한 최초 조합설립인가를 위한 동의율 산정에서 일부 토지등소유자가 누락됐다고 판단했기 때문.

재판부는 이 구역 내 위치한 빌라(3동 24가구)가 건축물대장상 ‘다세대 주택’임에도 불구하고 ‘건축허가나 건축물대장의 내용을 기준으로 판단할 것이 아니라 건축물의 구조, 기능, 형태 등을 종합적으로 살펴 실질적으로 판단하여야 한다’라는 취지로 해당 빌라를 연립주택으로 간주해 주택단지로 동의율을 산정해야 한다는 판단을 내린 것.

이에 조합 측은 “동의율 산정시 적법한 절차를 밟아서 진행했다”며 “공동주택의 동의요건은 단독주택과는 다르게 측정하기 때문에 최초 조합설립인가 시 받은 동의율이 조금 떨어졌다”고 말했다.

하지만 “지난 조합설립 변경인가 시 부족한 동의율을 ‘도시정비법 제37조’ 재사용특례를 이용해 완벽하게 동의율을 충족시켰다”며 “강서구청에서도 엄격한 법리검토로 문제가 없음을 확인하고 사업시행인가를 내줬다”고 말했다.

‘도시 및 주거환경정비법 제 37조(토지등소유자의 동의서 재사용의 특례)’ 제1항 1호를 살펴보면 조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완해 조합설립변경인가를 신청할 때 기존 동의서의 유효성 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다고 되어 있다.

업계에서는 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 방화6구역이 도정법 제37조를 잘 활용해 적법하게 82%의 조합원 동의를 받아 큰 문제가 없다고 보고 있다.

이천식 조합장은 “이번 판결의 결과가 사업진행에 영향을 주지 못한다”고 강조했다.

아울러 “강서구청과 조합은 이 사항에 대해 면밀히 검토하고 1심 재판부의 판단과 상반된 판례가 있으니 항소해서 2심에서 다툴 것”이라며 “어떤 결과가 나오던 37조의 재사용의 특례를 적용해 다시 조합설립 변경인가를 했기 때문에 정상적으로 사업이 잘 나아갈 것”이라고 설명했다.

한편, 방화6구역은 강서구 방화동 608-97번지 일대 3만1,544㎡를 대상으로 한다. 이 부지에는 용적률 230%가 적용된 지하 3층 ~ 지상 16층, 11개동, 총 532가구의 아파트와 부대복리시설이 들어선다.

이 조합장은 “총 532가구 중 350가구가 일반분양분으로 사업 수익성이 크다”고 전했다.

방화6구역은 지하철 9호선 신방화역과 5호선 송정역이 지나는 더블 역세권에 편리한 대중교통망이 형성돼 있어 뛰어난 입지조건을 갖추고 있다. 또 바로 옆에 마곡지구가 위치해 있어 마곡지구의 개발 혜택을 고스란히 받고 있다. 마곡지구에는 작년 LG 사이언스파크 입주를 시작으로 2020년까지 150개가 넘는 연구 기관 등이 입주할 예정이다.

방화재정비촉진지구는 뉴타운으로 지정될 당시 9개 구역 중 4개만 남기고 해제됐으며, 이 중 하나인 긴등마을구역은 총 603가구 규모의 ‘마곡힐스테이트’로 재개발 돼 2015년 말 입주를 시작했다.

방화6구역의 약 세 배 규모인 방화3구역은 조합설립인가 직전까지 다다른 상태이며, 5구역도 올해 4월 추진위를 구성하고 조합설립을 향해 나아가고 있다.

잠깐 인터뷰 - 방화6구역 주택재건축정비사업조합 이천식 조합장

“투명한 사업진행과 소통의 힘으로 재건축성공 이끌 것”

이천식 조합장은 “사업시행인가를 득하기까지 쉬운 단계는 없었다”며 “하지만 조합원들이 지지해줬고, 조합에서 업무하는 모든 분들이 철두철미하게 일처리를 해준 덕택이다”고 말했다.

업계에서는 방화6구역이 사업시행인가 단계까지 오기까지 건축심의, 교육환경평가심의 등 각종 까다로운 심의들을 완벽하게 준비해 순조롭게 통과를 하며 빠른 일처리를 했다는 평가다.

다가올 시공사 선정에 대해 이 조합장은 “최근 3곳의 대형 건설사에서 관심을 갖고 있다”며 “조합의 임무는 시공사들이 공정하게 경쟁할 수 있도록 자리를 깔아주는 것”이라고 설명했다.

아울러 그는 “조합원들에게 피해가 가지 않도록 제안서 위주로 좋은 조건을 제시하는 시공사들이 더 많이 입찰 할 수 있도록 노력 하겠다”고 말했다.

한편, 이천식 조합장은 “우선 시공사를 선정하기 전에 서울시에 원가자문 심사를 받을 예정”이라며 “현재 서울시에 신청을 해놓은 상태”라고 말했다.

원가자문이란 사업시행인가이후 시공사선정 이전단계에서 서울시가 재개발·재건축 사업에 드는 공사비가 적절한지 무료로 심사·조정해주는 서비스다.

지난 2015년 시범사업을 마치고 2016년 3월부터 서울시가 본격 시행하고 있는 제도로, 토목·건축·조경·전기·기계 등 각 분야 공사전문 담당 공무원이 설계내용을 검토하고 현장을 직접 확인해 공사비 원가 적정 여부를 심사하는 방식으로 이뤄진다.

조합에서는 원가자문 심사를 통해 서울시가 적절한 원가를 안내함으로써 공사비 거품을 빼고 공사비 원가에 대한 적정성 논란으로 인한 주민-시공사 간 분쟁이나 조합 내부 갈등을 줄여 사업 기간도 단축될 것으로 보고 있다.

과거 타 지역 조합들이 설계내역 검증 없이 입찰을 실시해 계약함으로써 추후 공사비 증감에 따른 조합과 시공사 간 추가분담금에 대한 갈등이 발생하거나 사업지연 등의 문제가 발생되기도 했다.

이천식 조합장은 “원가 자문 심사가 법적으로 꼭 해야 하는 것은 아니지만 서울시 공공관리제도 하에서 서울시가 권장하는 사업이다”며 이를 통해 “공사비 절감과 공사비 적정성 그리고 투명성 확보 등을 위해 진행하고 있다”고 말했다.

투명성과 함께 소통을 무엇보다 중요하게 여기는 그는 “사업시행인가를 받은 다음날 주민들 모두에게 사업시행인가 소식을 알렸다”며 “방화6구역을 지지해주시는 조합원들뿐만 아니라 사업 반대를 하는 일부 주민들께도 보냈다”고 말했다. 이어 “특히 조합에 소송을 제기한 분들에게도 빠짐없이 알렸다”고 말했다.

아울러 이 조합장은 조합에 반대하는 주민들에게 진정어린 말을 전했다.

“조합의 문은 항상 열려있습니다. 반대하시는 분들도 같은 동네서 수십 년을 같이 살았던 우리 이웃입니다. 다 같이 힘을 모아 방화6구역 재건축사업을 원만히 진행했으면 좋겠습니다. 앞으로도 자주 만나 소통하며, 그 분들의 입장을 잘 들어보고 감싸 안으려 노력할 것입니다.”

마지막으로 그는 조합원들에게도 “오랜 기간 동안 믿고 기다려주셔서 감사하다”며 “매스컴을 보면 이따금씩 타 지역 조합비리 소식들이 들려오곤 하지만 분명히 말씀드릴 수 있는 것은 조합장으로서 온당치 못한 행동으로 조합에 누를 끼치는 일은 절대 없을 것”이라고 강조하고 “모든 업무가 투명하게 처리될 것이니 앞으로도 잘 지켜봐주시고 많은 협조 부탁드린다”고 밝혔다.

성공적인 재건축을 진행해 조합원들의 소중한 재산을 지키겠다는 책임감과 특유의 지역사랑으로 방화6구역 재건축사업을 이끌어 가고 있는 이천식 조합장. 다시 한 번 최선의 노력을 다짐하는 그의 약속이 방화6구역 재건축사업의 성공신화로 이어질 수 있길 기대해 본다.