나지율씨는 2014.06.05. 서울시 강남구에서 노후주택(단층, 대지 119㎡)을 매입했다. 이 노후주택에는 거주한 사실이 없었다. 2017.11.13. 노후주택을 강남주택재건축정비사업조합으로 신탁했다. 관리처분은 좀 빨리 받았는데, 2014.5.30. 최초인가를 받고 2015년10월 변경인가를 받았다. 2016년 1월에 조합원분양을 개시하여 동호수배정을 받았다. 지율씨는 2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 1세대1주택 비과세 판단 시 거주요건을 적용해야 하는 지 궁금하다.

[ 요 지 ]

1세대 1주택 비과세란?

1세대가 양도일 현재 국내에 2년 이상 보유한 한 채의 주택만을 보유하고 있고, 이를 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

단, 2017년 8월3일이후부터는 조정대상지역으로 지정된 지역에서 주택을 취득(계약일 기준)할 경우에는 2년이상 거주를 한 이후에 양도를 해야 비과세 가능하다. 취득시점이 기준이므로 양도시점에 조정대상지역에서 해제된 상태라고 하더라도 2년 거주요건이 필요하다는 점에 유의해야 한다.

*조정대상지역(2018.12.31.기준)

서울(전역, 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 구리, 안양시 동안구, 광교택지개발지구, 수원팔달,용인수지, 용인기흥), 부산(해운대·동래·수영구), 세종

재건축아파트의 경우 정비사업의 진행에 따라서 종전주택이 멸실되고, 신축된 아파트를 새롭게 취득하여 취득세도 다시 납부해야 한다. 특히 조합원입주권을 취득한 경우의 취득시기는 준공입주시점으로 보고 있다.

그러나, 지율씨와 같이 도정법상 기존 조합원이 신축분양받은 아파트를 양도할 때 보유기간은 종전주택의 취득시기부터 신규아파트의 양도일까지를 보유기간으로 인정해 준다. 거주요건을 따질 때도 위 취득시기에 대한 규정을 준용하여 판단하면 될 듯하다.

최근의 예규( 사전-2018-법령해석재산-0149)에 의하면, “2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않음”이라고 해석하고 있다.

따라서 지율씨도 준공후 신축아파트를 양도시 비록 2017년8월3일이후에 준공되어 취득세를 냈지만, 2014년에 취득한 것으로 보아 거주하지 않고, 양도해도 비과세가 가능하다.

단, 준공전 입주권의 상태로 양도시에도 비과세 가능하다. 단, 매매가액이 9억원을 초과하는 고가의 입주권이라고 할 경우에는 주택상태로 양도할 때보다. 더 많은 세금을 내야하므로 주의해야 한다.

2021년이후에 양도할 때는 다주택상태에서 최종적으로 1주택이 된 날부터 2년이상 보유해야 보유기간을 충족한 것으로 인정한다.

예를 들어 세제적격 임대주택이 3채이고, 일반임대주택이 2채 그리고, 거주하고 있는 주택이 한 채라고 해보자. 매각순서를 일반임대주택 2채를 먼저 처분하고, 거주주택으로서 양도할 경우 세제적격임대주택은 주택수에서 제외되므로 거주주택은 과거의 보유기간과 과거의 거주기간요건으로 비과세 가능하다. 2021년이후에 거주주택을 양도할 경우 일반임대주택을 모두 양도하여 최종1주택요건이 된 때로부터 2년이상 보유해야 비과세될 수 있다.

양도하는 주택이 9억 원 이상의 고가 주택인 경우 다음의 양도차익에 대해서는 세금을 내야 한다.

●비과세 요건을 갖춘 고가 주택의 양도차익 = (양도가액 - 취득가액 등)×양도가액÷(양도가액-9억 원)

즉 양도차익 9억 원까지에 대해서는 비과세 혜택을 주고, 그 초과분에서 발생하는 양도차익에 대해 과세하는 구조다. 이때 9억 원은 기준시가가 아닌 실제 양도된 가액이 기준이 된다. 또한 공동명의로 보유한 주택을 양도할 때는 각각의 지분이 아니라 전체 금액을 기준으로 계산한다.

예를 들어 부부가 각각 절반씩 지분을 가지고 있는 주택을 10억 원에 양도할 경우 부부는 각자에게 귀속되는 5억원의 양도가액에 대해서 고가주택여부를 판단하는 것이 아닌 10억원의 주택전체의 매매가액으로 9억원 초과분에 대한 양도차익을 산정하게 된다.

문의) 02-555-5366