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재건축사업에서 토지분할 소송의 피고를 누구로 삼을 것인지 (도시정비법 제67조)
2019년 02월 20일 (수) 14:40:27

   

이재현 변호사 / 법무법인 산하

1. 서설 (사실 관계)

경기 지역 A 재건축정비사업조합의 정비구역 내에는 아파트 동과 주상가건물, 유치원 건물 등 총 3개의 복리시설이 건축되어 있다.

A 조합은 추진위 단계에서 조합설립동의서를 징구하였고 아파트 구분소유자들로부터 조합설립에 관한 동의를 받았으나, 주상가건물의 구분소유자들은 조합설립동의서를 제출하지 아니하였고 결국 위 주상가건물을 제외하고는 조합설립동의요건을 충족하였으나, 주상가건물의 구분소유자들로부터 과반수 이상의 조합설립에 관한 동의를 받지 못하여 조합 설립 요건을 충족하지 못하였다.

따라서 A 조합은 당해 사업에서 위 복리시설 중 주상가건물을 제외하기 위하여 도시정비법 제67조 제1항 제2호, 같은 법 제35조 제3항에 따라 주상가건물의 구분소유자들을 피고로 하여 토지 분할청구소송을 제기하였다.

 

2. 주상가건물 구분소유자들의 반박 (본안 전 항변)

위 토지분할소송에서 피고들은, 도시정비법 제35조 제3항(구 도시정비법 제16조 제2항)은 ‘복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’고 규정하고 있고 이 사건 재건축 사업 구역 내 복리시설은 주상가건물과 유치원 건물 등 총 3개동의 상가가 있고, 위 규정상 복리시설은 하나의 동에 해당하므로 A 조합이 도시정비법 제67조 제1항 제2호(구 도시정비법 제41조 제1항)에 따라 토지분할을 청구하는 경우 주상가건물과 나머지 복리시설을 하나로 보아 복리시설 전체 소유자를 상대로 소를 제기하여야 함에도 불구하고, 주상가건물의 구분소유자들만을 상대로 제기한 소송은 필수적 공동소송에서 피고를 누락한 것이므로, 부적법 각하해야 한다고 주장하였다.

 

3. 법원의 판단 (당 법인 수행사례)

수원지방법원은, 아래와 같은 이유로 도시정비법 제67조 제1항의 분할대상이 복리시설인 경우 반드시 복리시설 전체를 하나의 동으로 보아 분할되어야 한다고 보기 어렵다고 판시하였다. 즉, A 조합이 주상가건물의 구분소유자 외에 나머지 복리시설의 구분소유자들을 공동피고로 삼지 않은 채 한 토지분할소송은 부적법하다는 피고의 주장을 배척하였다.

즉, ① 도시정비법 제35조 제3항은 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것으로 규정하고 있다. 위 규정의 문언에 비추어 보면, 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보는 것은 조합설립에 있어 동의율을 산정하기 위하여 마련한 기준이다.

② 도시정비법 제67조 제1항 제2호는 사업시행자 또는 추진위원회는 제35조 제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 건축법 제57조의 규정에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 위 규정에서는 토지분할 청구의 대상을 ‘주택단지 안의 일부 토지’로 정하면서도 ‘주택단지 안의 일부 토지’가 복리시설인 경우 주택단지 안의 복리시설 전체를 분할의 대상으로 삼아야 한다고 규정하고 있지 않다.

③ 사업시행자 또는 추진위원회가 조합 설립의 동의 요건을 충족시키는 범위에서 토지분할 청구의 대상을 폭 넓게 정할 수 있도록 하는 것이 재건축 사업을 원활하게 시행하기 위한 도시정비법 제67조 제1항의 취지에 부합한다. 주택단지 안에 복리시설의 개수가 많고 산재하여 있는 경우 복리시설 전체를 하나로 보게 되면, 사업시행자 또는 추진위원회가 토지분할 청구의 대상을 정함에 있어 선택의 폭을 지나치게 제약할 뿐만 아니라 동의요건을 충족하는 다른 복리시설 소유자의 처분권을 제한한다.

④ 그러므로 이 사건의 경우와 같이 공유물분할의 대상토지가 아닌 유치원건물 등 그 외 복리시설의 소유자를 피고로 삼을 수 없다.

법원은 피고들의 위 본안 전 항변을 배척하고 A 조합의 토지분할 청구에 대하여 전부 인정하였다.

 

4. 결론

도시정비법 제67조의 재건축사업범위의 특례(토지분할)의 입법취지는, 일부 동의 반대로 단지 전체로서의 재건축 동의요건을 충족하지 못하여 재건축 사업이 장기간 지연되는 문제가 있어 재건축사업에 동의하지 않는 토지등소유자 및 그들이 소유한 토지 등을 제외하고 찬성하는 토지등소유자들의 토지만을 사업구역으로 해 원할한 재건축사업을 추진할 수 있도록 하기 위함이다.

토지분할 청구의 상대방은 분할 대상 토지의 구분소유자 뿐 아니라 추진위원회 구성 및 조합설립에 부동의한 구분소유자들 전부를 피고로 해야 한다는 견해가 있고 일부 하급심 판결은 이를 따른 것도 존재한다.

그러나 앞서 본 토지분할소송의 필요성 및 그 특성에 비추어 분할대상 토지의 구분소유자만을 피고로 보아야 한다는 견해가 타당하다는 것이 필자의 생각이고, 이를 따르는 하급심 판결 역시 다수 존재한다.

문의) 02-537-3322

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