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재건축 입주권 증여시 감정평가를 해야 안전하다
2019년 04월 04일 (목) 15:18:34

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율재개발 정비사업조합의 조합원인 조세기씨는 아들에게 입주권을 증여하고자 한다. 현재 공사중인 상태로 올 연말이면 입주예정이다. 조세기씨의 보유주택은 총 3채로서 시골에 2채, 서울에 한 채를 보유하고 있다. 입주권은 서울 달동네에 있던 20평짜리 빌라가 재개발이 되어 얻게 된 것이다. 아들만큼은 서울에서 자리잡기를 원하는 조세기씨는 아들에게 입주권을 증여할 때 절세할 방법을 찾고 있다. 언제 증여하는 것이 좋을지, 세금은 얼마나 예상하면 되는 지 궁금하다.

 

해설) 증여세는 과세대상이 되는 재산의 금액을 어떻게 평가하는 냐에 따라서 세금의 차이가 발생하게 된다. 현행세법은 입주권에 대해서 시가로 평가할 것을 규정하고 있다. 시가는 프리미엄을 가산한 현행 거래시세를 의미한다.

서울지역등 투기과열지구내에서는 입주권의 거래에 대해서 원칙적으로 조합원지위승계를 인정하지 않는다. 입주권 전매시 매수인이 조합원으로서의 지위를 박탈당하고 현금청산되는 불이익을 얻기 때문에 조합원입주권의 거래는 거의 발생하지 않는다. 다만, 예외적으로 부득이한 입주권의 거래에 대해서는 조합원 지위승계를 허용하고 있다.

2019년이후부터 증여일전 6개월부터 증여일후 3개월까지를 시가 평가기간을 규정하고 해당 기간내에 유사물건의 거래사례나 감정평가액이 있는 경우 해당 가액을 시가로 보고 과세한다.

문제는 조세기씨와 같이 입주권을 증여하는 시점의 거래사례를 알기 어려운 경우 발생하게 된다. 재개발입주권전매금지기간인 준공전까지는 거래사례가 발생하기 힘들기 때문에 증여하고자 하는 사람들은 기준시가로 신고하고자 하는 유혹에 빠지기 쉽다. 세법은 이러한 경우를 대비하여 함정을 파놓았다.

증여일 전 2년이내의 발생한 거래사례 내지는 감정평가액과 증여일 후 9개월이내에 발생하는 거래사례내지는 감정평가액을 시가로 볼 수 있도록 법적 근거를 마련해 놓고 있다. 종전에는 증여세신고일 이후에 발생하는 거래사례는 시가로 보지 않아, 납세자의 세금에 대한 예측가능성을 보호하였으나, 올해부터는 증여세 신고는 상당한 주의를 요하게 되었다.

신고하고 나서도 거래사례등이 발생하면, 그 평가차액에 대해서 증여세를 추징당하기 때문이다. 조세기씨의 경우도 지금당장은 거래사례가 없지만, 증여후 9개월이내에 준공이 된다면, 분명히 거래사례가 나올 것이다. 그것도 새아파트로서의 매매이기 때문에 입주권 증여시점의 예상액보다는 분명히 높은 가격일 가능성이 크다. 그렇다면, 거액의 증여세를 추가로 부담하여야 하고, 최근의 대출 규제하에서 자녀가 증여세를 납부할 길은 전세로 세를 주고 전세금으로 세금을 내야할 수밖에 없다. 즉, 자녀의 서울 거주는 불가능하게 되는 것이다.

위와 같은 예측 불가능성을 가능하게 하는 것이 감정평가이다. 증여일을 기준으로 감정평가를 하게 될 경우 해당 평가액을 시가로 보고 증여세 신고를 하면, 과세 종료이다. 이후에 새로운 거래사례가 나온다고 하더라도, 수증자의 세금에 영향을 주지 않는다. 결국 세금을 예측하고 자금 계획을 세울수 있게 되어, 세금으로 인해 인생이 꼬이는 경우를 방지하게 된다.

문의) 02-555-5366

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