정부의 전방위적 정비사업 규제가 계속되고 있는 가운데 주택도시보증공사(HUG)를 통한 과도한 분양가 규제책이 나오면서 현장의 불만이 가중되고 있다.

HUG는 지난 5일 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경해 주변 분양가 대비 110%를 넘지 못하도록 했던 기존 규제를 100~105%로 하향 조정했다. 평균 분양가 산정방식 또한 ‘산술평균+가중평균’에서 ‘가중평균’으로 변경해 비인기 주택형 분양가를 저렴하게 책정해 전체 분양가를 낮추지 못하도록 했다.

HUG는 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 ‘지역기준과 인근기준’에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준에 해당되는 경우로 변경했으며 비교사업장의 선정 순위도 이와 같은 순위로 적용하기로 했다.

먼저 1년 이내 분양기준은 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 해 해당 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균분양가를 초과하거나 당해 사업장의 최고분양가가 비교사업장의 최고분양가를 초과하는 경우로 정했다.

1년 초과 분양기준은 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 해 해당 사업장의 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 한국감정원의 월간 아파트 매매가격지수를 활용한 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우로 했다.

준공기준으로는 비교사업장을 준공아파트로 해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장으로 정했다.

또한, 당해 사업장 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 해당지역의 최근 1년간 평균분양가격 중 높은 금액을 초과하는 경우에도 고분양가 사업장에 해당되도록 변경했다.

변경된 기준을 정리해보면 신규 분양아파트 분양가를 인근에 최근 1년 이내에 분양한 아파트의 분양가를 넘지 못하게 하고, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있을 경우 해당 아파트 분양가의 시세 상승률을 반영하되 상승률은 최대 5%까지만 적용하며, 이미 준공한 아파트만 있을 경우에는 주변 아파트 평균 매매가격을 초과하지 않도록 한 것이다.

결국 분양가를 인근 아파트 가격보다 높이지 못하게 하겠다는 것으로 시간이 지나면서 높아질 수밖에 없는 각종 비용 상승 요건을 무시하고 분양가를 묶어 결과적으로 정비사업 진행에 큰 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.

최근 정비사업 현장에서는 단지별 경쟁이 심화되면서 차별화와 단지 특화를 위해 힘을 쏟고 있고 아파트에 적용되는 신기술과 공법 등을 고려했을 때 분양가가 점차 높아질 수밖에 없는 구조다.

이러한 상황에서 분양가를 과도하게 올리지 못하도록 규제하는 수준에서 나아가 거의 분양가를 올릴 수 없도록 한 것은 정비사업 사업진행 자체를 막아 자칫 향후 공급부족으로 인한 주택시장 불안을 야기 시킬 수 있다는 우려가 커지고 있다.

또한 과도한 분양가 규제는 로또아파트를 양산해 투기 심리를 자극할 수 있다는 점도 문제로 제기되고 있다. 분양가를 과도하게 규제해 각종 리스크를 안고 사업의 주체로 참여하는 조합원의 수익 대신 청약 당첨자에게 로또와 같은 수익을 안기는 것은 바람직하지 않다는 지적이다.

아울러 현재 유일한 분양보증 기관인 HUG는 독점적 위치를 통해 정부가 폐지된 분양가상한제를 무력화시키는 도구로 악용되고 있다는 비판이 제기되어 왔다. HUG의 분양시장 독점 문제가 이슈가 되자 2017년 공정거래위원회와 국토부는 내년까지 분양보증기관 한 곳을 추가하기로 합의했지만 아직까지 후속조치를 취하지 않고 있다.

HUG가 이번 변경 기준을 6월 24일 분양보증 발급분부터 적용하기로 함에 따라 분양을 앞두고 있는 조합들은 대책마련에 고심하고 있다. 상당수 조합에서는 과도한 분양가 규제를 벗어나기 위해 후분양을 고려하고 있는 것으로 알려졌다.