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주용철 세무사의 세무이야기 - 재개발조합의 기부채납될 소형주택 취득시 취득세 문제
2019년 06월 28일 (금) 11:36:59

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 은평구에 소재한 지율재개발정비사업조합은 20년간 어려운 과정을 거쳐 드디어 조합설립인가를 득하게 되었다. 나지율 조합장은 향후 발생하게 되는 사업비예산을 정비업체와 협의하는 과정에 취득세에 대한 예산이 필요하다는 의견을 듣고, 노발대발했다. 가뜩이나, 사업성이 나오지 않아서 조합원들을 설득하는 것이 어려운데, 취득세를 예산에 반영하여 승인받기가 쉽지 않아서다. 특히, 임대아파트에 대해서 보존등기관련 취득세를 내야 할 수도 있다는 의견에 대해서는 도무지 납득할 수가 없었다. 저가로 아파트를 빼앗아 가면서, 취득세까지 더 내야한다니. 기가 찰 일이었다.

 

해설) 정비사업에 대한 비과세와 감면은 조세특례제한법 제74조에 규정되어있다. 조합원과 조합에 대하여 각각 비과세와 감면을 규정하고 있고 조합의 경우 도시개발사업과 재개발사업 그리고 주거환경개선사업에 대해서만 혜택을 주고 있다.

법 취지는 주로, 주거환경이 열악하고, 소득수준이 낮은 주민들이 거주하는 지역을 재개발하는 경우에 취득세를 감면해주어 사업비를 경감시켜주고자 함이다.

감면세액은 취득의 유형에 따라서 그 비율을 달리하고 있다. 현재 법령상 2019년까지 취득한 부분에 대해서만 감면해주는 것으로 규정되어있고, 내년이후는 부칙규정 내지는 새로운 개정령을 통해서 감면여부가 달라지게 된다.

 

우선 사업시행을 위한 취득이다.

1) 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산

재개발조합은 사업시행을 위해서 국공유지를 취득하기도 하고, 미동의자의 보유부동산을 취득하여 사업용토지를 확보해야 한다. 이러한 절차를 거쳐서 취득하게 되는 부동산에 대해서는 발생하는 취득세의 75%를 감면해준다.

2) 재개발사업의 시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

관리처분계획의 수립기준에 의하면, 조합원이 소유한 주택이 여러채가 있는 경우 원칙적으로 보유주택수만큼 공급하여야 하나, 일정한 경우 1채부터 3채까지 공급하도록 규정하고 있다. 이렇게 관리처분계획에 따라서 조합이 취득하는 주택에 대한 취득세도 75%를 감면해 준다.

3) 주거환경개선사업의 시행자가 주거환경개선사업의 시행을 위하여 취득하는 주택

위 재개발사업과 동일한 취지로 75%감면을 적용한다.

 

두 번째로 체비지와 보류지에 대한 취득세 면제이다.

아파트등이 공사완료되어 준공될 경우 건물의 공사원가등을 과세 표준으로 취득세를 내야한다. 조합도 사업시행자로서 동일하게 과세된다. 다만, 도시개발법상 도시개발사업과 도정법상 재개발사업의 경우 체비지와 보류지에 해당하는 건물분에 대해서 취득세를 2019년까지 면제한다.

1) 조합원용 아파트와 상가

조합은 당초에 조합원용토지에 대해서 소유권을 넘겨받은 일이 없고 결국 준공이 되었다고 새로운 취득이 발생하지 않았기 때문에 조합원용토지에 대한 조합의 취득세문제는 발생하지 않는다.

2) 일반분양용 아파트와 상가

도정법상 일반분양하는 아파트와 상가에 대해서는 보류지와 체비지로 간주한다. 따라서 재개발조합으로서 일반분양하는 부동산이 있다면, 해당 건물보존등기와 관련하여 취득세를 전액 면제 받을 수 있다.

3) 서울시등에 매각하는 임대아파트용 부동산

도정법에 의하면, 조합은 법정용적율을 초과하는 초과용적율의 최대75%까지를 소형주택으로 건축하여 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등(이하 이 조에서 "인수자"라 한다)에 공급하여야 한다.

해당 소형주택의 매각가격은 실공사비와 무관한 표준건축비로 책정되며, 땅은 공짜로 넘겨야 한다. 최근 해당 소형주택의 준공 시 건물분 취득세에 대한 과세여부가 이슈가 되고 있다. 조합의 입장에서는 해당 소형주택의 매각금액이 사업비등에 충당되므로 체비지로서 보아야 하고, 그렇다면, 조특법 74조에 따른 사업시행자가 취득하는 체비지에 해당하므로 당해 취득세를 면제받아야 할 것이다.

그럼에도 행정청은 과세했고, 조세심판원에서도 패소했다. 다행히, 행정법원에서는 납세자의 손을 들어주었으나, 아직 대법원확정 판결 전이므로 예산 반영 시 주의해야 한다.

문의) 02-555-5366

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