HUG가 분양가 상한 기준을 더욱 강화함에 따라 정비사업시장이 크게 요동치고 있다. 분양성이 좋은 몇몇 사업장은 후분양으로 선회하고 있지만 대부분의 사업장은 후분양 추진에 미온적인 반응이다. 강화된 분양기준을 따르는 것도, 후분양을 추진하는 것도 쉽지 않아 결국 정비사업이 표류할 것이란 관측이 대부분이다.

∥인근단지 최고분양가 100~105%로 제한

지난 6일 HUG(주택도시보증공사)는 “변화된 시장 상황을 반영해 고분양가 사업장 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경했다”고 밝혔다. HUG가 밝힌 고분양가 사업장 판단기준은 첫째 1년 이내 분양기준, 둘째 1년 초과 분양기준, 셋째 준공기준 순으로 구분된다.

‘1년 이내 분양기준’은 해당 지역에서 입지 및 단지규모, 브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양한 아파트를 기준으로 당해 사업장의 평균분양가 및 최고분양가 등이 비교사업장의 분양가 이내에서 심사하도록 하고 있다. 즉 1년 이내 분양기준은 인근 유사 단지 분양가를 초과할 수 없도록 제한하고 있는 셈이다.

‘1년 초과 분양기준’은 해당 지역에서 1년을 초과한 아파트를 비교사업장으로 하며, 비교사업장의 평균분양가에 주택가격변동률 적용금액과 비교사업장 평균분양가의 105% 중 낮은 금액 이내에서 심사하도록 한다. 즉, 비교사업장이 당해 사업장 분양일보다 1년을 초과하면 105%를 넘을 수 없도록 제하하는 것.

마지막 ‘준공기준’은 준공된 지 10년 미만인 단지를 기준으로 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균매매가 이내에서 심사를 받도록 하고 있다.

또한 평균분양가 산정방식 관련 기존 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경하기도 했다. 기존 방식은 각 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균분양가(또는 평균 매매가)로 적용하고, 각 평형별·타입별 공급면적의 평당분양가를 가중 평균한 가격을 산술평균 가격의 일정범위 내에서 관리했었다.

변경된 가중평균방식은 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균분양가(또는 평균매매가)로 일괄적으로 적용하도록 했다.

∥후분양의 장·단점

최근 일반분양을 앞두고 있는 정비사업장에서 강화된 분양기준을 적용한 결과 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양해야하는 것으로 나타났다. 예상했던 분양수익에서 큰 손실이 발생됨에 따라 진로 변경이 불가피하다는 것. 결국 분양가 산정이 자유로운 후분양제로 추진하는 사업장이 나타나는 까닭이다.

후분양은 통상 골조공사가 완료된 이후 분양을 치르는 방식으로 실물 확인 후 분양을 결정하기 때문에 안전하다는 장점이 있다. 이밖에도 건설사 부도로 인한 위험을 방지하는 한편 전매가 차단돼 실수요자 위주의 주택공급이 가능하다. 정부는 후분양이 투기수요를 차단하기에 유효하다며 후분양제를 지향하고 있다.

장점만 있는 것은 아니다. 먼저 공사비 자체 조달로 인해 사업주체에 대한 부담이 크다. 결국 자금조달에 따른 금융비용 증가로 인해 분양가 상승이 뒤따른다. 자금조달에 대한 부담으로 인해 중소건설사는 주택공급이 힘든 측면도 있다. 이에 따라 주택공급 위축을 초래하기도 한다. 게다가 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다 해서 무한정 올릴 수 있는 것은 아니다. HUG 대신 각 지자체로부터 승인 절차를 받아야 하기 때문이다.

결구 후분양제로 갈아탄다고 해서 만사형통이 이뤄지는 것은 아니다. 앞으로 주택시장이 어떻게 변화할지 예단하기 어려우며, 추후 정부정책의 변화가능성도 배제할 수 없다.

∥선택받은 소수 사업장만 후분양 가능

지난 6일 HUG가 ‘고분양가 심사기준’을 발표한 이후 후분양제를 천명한 사업장이 늘어나고 있다. 공통점이 있다면 강남권 등 입지적 장점이 뛰어나 사업성이 충분한 곳이라는 점이다. 후분양이 가능하기 위해선 공사기간 동안 공사비를 비롯한 사업비 조달과 이에 따른 금융비용을 감당해야 한다. 따라서 일반분양을 성공적으로 소화할 수 있는, 분양성이 검증된 지역에서만 가능하다는 것. 같은 IN-서울이라 할지라도 강남권을 벗어난 지역은 사정이 다르다.

한 업계 관계자는 “원론적으로는 사업주체인 조합이 공사비 등의 비용을 감당해야 한다. 하지만 이는 불가능하기 때문에 현실적으론 시공사 보증을 거쳐 외부로부터 차입해야한다. 그러나 시공사 보증은 채무로 간주되기 때문에 후분양을 수용할 건설사는 극히 드물 것”이라고 전망했다.

통상 2~3년 정도 소요되는 공사기간 동안 채무로 잡힌 후분양 보증으로 인해 회사 신용과 재무건전성 등에 악영향을 미치고, 이는 또 다른 사업장 수주에도 약점으로 잡히기 때문에 쉽게 응하지 못한다는 의미이다.

∥공급위축 및 사업지연 초래

시세보다 낮은 가격으로 분양을 치를 수는 없고, 후분양을 진행하기도 여의치 않다. 시공사 동의를 얻기 어려울 뿐만 아니라 수년 후 치러질 분양시장에서 성공 여부를 장담하기 어렵기 때문이다. 게다가 초과이익 부담금을 비롯해 각종 규제 등을 고려할 때 사업추진의 의미를 찾기 어려울 수도 있다. 사업 추진이 지연되거나 중도에 무산될 가능성도 배제하기 어렵다.

더욱이 이 같은 사업지연이 장기화될수록 사업추진의 무게중심은 조합이 아닌 시공사측에 넘어갈 가능성이 농후하다. 한 조합 관계자는 “사업이 지연될수록 조합이 갑이 아닌 을의 처지로 전락할 수 있으며, 이는 또 다른 분쟁의 빌미가 될 수 있다”고 우려를 나타냈다.

정비사업은 도시 내에서 주택공급이 가능한 사실상 유일한 방법이다. 정비사업의 침체로 인한 주택수급 불균형은 전체 주택시장으로 확산돼 주택가격 상승을 초래할 가능성이 크다. 주택시장 안정을 위해 도입한 분양기준 강화가 오히려 주택시장을 뒤흔드는 악수로 돌변할지 우려하지 않을 수 없다.

한편 HUG가 분양승인 기준을 강화함에 따라 보증기관 독점에 따른 반론이 거세게 일고 있다. 이와 관련 공정거래위원회가 분양보증 독점기관인 HUG 체제개선을 주문했지만 국토교통부는 시장상황을 보고 결정하겠다는 입장을 밝혀 개선요구에 미온적인 반응을 나타냈다.