투기과열지구에서 주택재건축사업조합의 조합원이 조합설립인가 후 그 소유 주택의 지분 일부를 양도하여 해당 주택을 양수인과 공유하게 된 경우 그 양도인의 조합원 지위 유지 여부

1. 질의요지

「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 주택을 단독으로 소유하고 있는 자로서 구 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되어 2018. 2. 9. 시행되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 도시정비법”이라 함) 제19조제1항에 따라 주택재건축사업조합의 조합원 자격을 가지는 자가 그 조합설립인가 후 해당 주택의 소유권 일부를 조합원이 아닌 제3자에게 양도하여 양도인과 양수인이 해당 주택의 소유권을 공유하게 된 경우, 그 양도인(구 도시정비법 제19조제2항 각 호에 해당하지 않는 경우로 한정함)은 조합원 자격을 가지는지 여부

2. 법제처 유권해석

「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 주택을 단독으로 소유하고 있는 자로서 구 도시정비법 제19조제1항에 따라 주택재건축사업조합의 조합원 자격을 가지는 자가 그 조합설립인가 후 해당 주택의 소유권 일부를 조합원이 아닌 제3자에게 양도하여 양도인과 양수인이 해당 주택의 소유권을 공유하게 된 경우, 그 양도인(구 도시정비법 제19조제2항 각 호에 해당하지 않는 경우로 한정함)은 조합원 자격을 가진다.

3. 검토

가. 구 도시정비법 제19조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(정비구역에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 등 구 도시정비법 제2조제9호 각 목에 해당하는 자를 말하며, 이하 같음)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때(제1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호), 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때(제3호)의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

나. 그리고, 구 도시정비법 제19조제2항에서는 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 함)로 지정된 지역에서 주택재건축사업의 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외하며, 이하 같음)한 자는 구 도시정비법 제19조제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없으나(본문), 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우 등 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그렇지 않다(단서)고 규정하고 있는바,

다. 이 사안은 투기과열지구로 지정된 지역에서 주택을 단독으로 소유하고 있는 자로서 구 도시정비법 제19조제1항에 따라 주택재건축사업조합의 조합원 자격을 가지는 자가 그 조합설립인가 후 해당 주택의 소유권 일부를 조합원이 아닌 제3자에게 양도하여 양도인과 양수인이 해당 주택의 소유권을 공유하게 된 경우, 그 양도인(구 도시정비법 제19조제2항 각 호에 해당하지 않는 경우로 한정함)은 조합원 자격을 가지는지에 관한 것이라 하겠다.

라. 구 도시정비법 제19조제2항 본문은 토지등소유자(공유자)에게 조합원(대표조합원) 자격을 부여하고 있는 같은 조 제1항의 특례로서, 재건축주택의 투기수요를 차단하기 위해 투기과열지구에서는 주택재건축사업조합의 설립인가 후에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수하더라도 그 양수인은 조합원 자격을 취득할 수 없도록 제한하려는 규정이라고 할 것인바(의안번호 제162846호 도시및주거환경정비법중개정법률안 국회 심사보고서 참조), 해당 규정에 따라 조합원(대표조합원) 자격 취득이 제한되는 대상은 그 문언상 “양수인”에 한정됨이 명백하다고 할 것이다.

마. 그렇다면, “양도인”의 경우에는 조합원 자격에 관한 원칙 규정인 구 도시정비법 제19조제1항에 따라 조합원 자격 취득 여부를 판단해야 할 것인데, 이 사안에서 양도인과 양수인은 재건축사업의 주택을 공유하고 있으므로 같은 항 제1호(건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때)에 해당하여 양자를 대표하는 1인이 조합원 자격을 가지는 것이 원칙이라고 할 것이나, 양수인의 경우 앞서 살펴본 바와 같이 도시정비법 제19조제2항 본문에 따라 조합원(대표조합원) 자격 취득이 제한되므로, 결국 이 사안에서는 양도인이 대표조합원의 자격을 가진다고 보아야 할 것이다.

바. 위 법제처 유권해석에서는 양도인이 조합원 자격을 갖음을 명확히 하면서도 양수인의 지위에 대해서는 따로이 적시하지 않았으나, 양도인이 대표조합원의 자격을 가진다고 판단하였으므로 양수인만 따로이 청산되는 것은 아니라고 하겠다.

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